Winnend bod uitbrengen zonder voorbehoud van financiering met Biedverzekering

Geschreven op: juni 13, 2024
Wie in 2024 een winnend bod wil uitbrengen op een woning, lijkt te moeten overbieden. Gelukkig is overbieden niet de enige manier om meer kans te maken op een woning. Je maakt ook meer kans door te bieden zonder voorbehoud van financiering, maar dit kan risicovol zijn.

Ik ben Roel Wonders, Erkend Hypothecair Planner en Erkend Aankoopbegeleider. Ik weet alles van hypotheken en het aankopen van woningen. Ik heb daarnaast verzekeringsdiploma’s en ben gespecialiseerd in de biedverzekering (Bieden met Zekerheid, BiedGarantieZeker)

Hieronder vertel ik alles over het uitbrengen van een winnend bod door te bieden zonder voorbehoud van financiering in combinatie met de de biedverzekering. Daarnaast vertel ik over het biedcertificaat en de gratis financiële scan, die ook voor meer kansen en zekerheid zorgen:

Waarom overbieden in 2024

In 2024 is er veel krapte op de woningmarkt.

Het aantal mensen dat op zoek is naar een woning is veel groter dan het aanbod van woningen. Het zorgt (samen met inflatie) niet alleen voor stijgende huizenprijzen, maar ook dat mensen bereid zijn om meer te betalen dan de verkoopprijs.

Interessant: Hoeveel overbieden op een huis in 2024?

Overbieden is geen garantie voor het winnend bod

Je denkt misschien dat een huis of appartement altijd naar de hoogste bieder gaat, maar dat is niet zo. Je kunt veel overbieden, maar dit is geen garantie om het huis ook echt te kunnen kopen.

Goed om te weten: In mei 2024 had ik een situatie waarbij een potentiële koper een huis in Eindhoven van 465.000 euro wilde kopen. Daarbij werd een bod gedaan van 510.000 euro en werd er dus 45.000 euro overboden. Ondanks dat er 45.000 euro werd overboden, werd dit niet het winnende bod. Iemand had iets minder geboden, maar werd wel de winnaar uit de biedronde.

Hoe kan een lager bod toch winnen?

Het uitbrengen van het hoogste bod, biedt geen garantie om de woning te krijgen. Veel verkopers vinden de voorwaarden die bij het bod horen veel belangrijker.

Je kunt aan een bod namelijk voorwaarden toevoegen:

Altijd 3 dagen wettelijke bedenktijd

Voor ik vertel over de ontbindende voorwaarden die je kunt toevoegen aan jouw bod, vertel ik over de wettelijke bedenktijd.

Je hebt als koper altijd 3 dagen wettelijke bedenktijd vanaf het moment dat het koopcontract is getekend. Dus zelfs wanneer er géén ontbindende voorwaarden worden opgenomen, kun jij altijd binnen 3 dagen na het tekenen van het koopcontract afzien van de koop – zonder een boete te moeten betalen.

Je hoeft daarbij niet aan te geven om welke reden je van de koop afziet, maar kunt de koop gewoon annuleren.

Goed om te weten: Los van deze wettelijke bedenktijd is het mogelijk om ontbindende voorwaarden aan een bod toe te voegen. Via ontbindende voorwaarden kun je als koper de koop annuleren zonder een boete te betalen. Wanneer er een bod wordt gedaan zonder ontbindende voorwaarden en de koop gaat door jouw schuld niet door, bijvoorbeeld omdat je toch geen hypotheek kunt krijgen, dan moet je een boete van 10% van de aankoopprijs betalen.

Bod met voorbehoud van financiering

Een veelvoorkomende ontbindende voorwaarden is voorbehoud van financiering.

De meeste mensen bieden met voorbehoud van financiering. Het betekent dat een bod wordt uitgebracht, maar dat deze alleen geldig is als de hypotheek ook echt kan worden geregeld.

Wanneer het uiteindelijk blijkt dat het niet mogelijk is om het geld te lenen van de bank, dan kan de koop worden geannuleerd zonder een boete van 10% van de woningprijs te betalen.

Bod met voorbehoud van bouwkundige keuring

Je kunt ook een bod doen met voorbehoud van een bouwkundige keuring.

Het betekent dat jij de koop kunt annuleren zonder een boete te betalen, als blijkt dat de woning meer bouwkundige gebreken heeft, dan eerst werd gedacht. Voorbeelden van bouwkundige gebreken zijn funderingsproblemen, problemen met het dak en vocht- en schimmelproblemen.

Goed om te weten: Het komt in 2024 steeds vaker voor dat een koper het voorbehoud van een bouwkundige keuring laat vervallen, als die in de wettelijke bedenktijd van 3 dagen een bouwkundige langs de woning mag sturen. Deze bouwkundige kan in deze 3 dagen aangeven of er achterstallig onderhoud is. Wanneer er veel achterstallig onderhoud is, dan kan de koper alsnog van de koop afzien binnen de 3 dagen wettelijke bedenktijd.

Hoe minder ontbindende voorwaarden, hoe meer kans op het winnend bod

Je maakt als koper het meeste kans op een winnend bod wanneer er geen ontbindende voorwaarden worden opgenomen. Vaak is dit zelfs belangrijker dan een hoger bod uitbrengen dan de concurrentie.

Wanneer de verkoper een bod zonder voorbehoud van financiering (en bouwkundige keuring) ontvangt, dan heeft de verkoper veel zekerheid. Nadat de wettelijke bedenktijd van 3 dagen verlopen zijn, weet de verkoper 100% zeker dat jij de woning koopt of 10% boete moet betalen.

De koper verkoopt de woning dus of ontvangt veel geld, waarna die de woning opnieuw te koop kan zetten.

Let op: Ontbindende voorwaarden bieden bescherming aan jou als koper. Je kunt deze dus niet zomaar weglaten, maar moet dit eerst bespreken met een ervaren adviseur, zoals ik. Je kunt namelijk in de problemen komen door zomaar een bod uit te brengen zonder ontbindende voorwaarden.

Onzekerheid voor verkoper bij bieden met ontbindende voorwaarden

Wanneer de verkoper echter een bod krijgt met voorbehoud van financiering en voorbehoud van bouwkundige keuring, dan heeft de verkoper minder zekerheid.

Wanneer jij als koper de hypotheek niet geregeld krijgt, dan kun je binnen een periode van 6 tot 8 weken alsnog annuleren. Wanneer er een bod wordt gedaan met bouwkundige keuring en de kosten van direct noodzakelijk herstel van gebreken valt hoger uit dan beschreven in het bod, kan de verkoper de koop ook annuleren.

Onzekerheid en kosten

Voor de verkoper zorgt dit voor veel onzekerheid, omdat de koop veel minder definitief is dan wanneer er een bod wordt gedaan zonder allerlei voorwaarden.

Wanneer de koop uiteindelijk na 8 weken toch niet doorgaat, dan moet de koper het huis namelijk opnieuw aanbieden, waardoor nieuwe kopers misschien minder betalen. Daarnaast moet de verkoper opnieuw kosten maken voor de makelaar, Funda en advertenties.

Als de verkoper zelf ook een nieuwe woning wil kopen of heeft gekocht, is het ook niet fijn dat de verkoop van zijn eigen woning niet doorgaat. De verkoper heeft dan misschien ook dubbele hypotheeklasten.

Liever lager bod zonder ontbindende voorwaarden dan hoger bod met ontbindende voorwaarden

Voor de verkoper biedt het dus veel meer zekerheid om een lager bod te ontvangen zonder ontbindende voorwaarden, dan om een hoger bod te ontvangen met ontbindende voorwaarden.

Het is de reden dat veel verkoper liever een lager bod ontvangen zonder ontbindende voorwaarden dan een hoger bod met ontbindende voorwaarden.

Goed om te weten: Dit betekent dus dat niet het hoogste bod, maar het beste bod vaak wint.

Bieden zonder ontbindende voorwaarden is risicovol

Het voorbehoud van financiering beschermt jou tegen die hoge boete als blijkt dat je de hypotheek niet kunt regelen. Je hypotheekaanvraag kan bijvoorbeeld worden afgewezen als jouw werkgever plotseling failliet gaat, je jouw baan opeens verliest of er toch een (studie)schuld blijkt te zijn.

Hetzelfde geldt voor het voorbehoud van een bouwkundige keuring. Je wilt geen huis kopen waar veel verborgen gebreken aan zitten. Het risico van bieden zonder voorbehoud van een bouwkundige keuring is wel kleiner, omdat er in de 3 dagen wettelijke bedenktijd nog een bouwkundige langs kan gaan.

Goed om te weten: Wanneer je een huis koopt van 500.000 euro zonder voorbehoud van financiering – en het blijkt dat de hypotheek niet kan worden geregeld – dan moet je na de 3 dagen bedenktijd dus een boete van 50.000 euro betalen! Dit is natuurlijk een ramp en moet te alle tijden worden voorkomen.

Bod uitbrengen met speciale biedverzekering

In 2024 wordt dus vaak overboden. Overbieden is echter geen garantie voor het winnend bod. Bieden zonder voorbehoud van financiering (en bouwkundige keuring) zorgt ervoor dat je meer kans maakt om de woning uiteindelijk te krijgen.

Het is echter risicovol. Daarom zijn er speciale biedverzekeringen.

Verzekering betaalt de boete

Wanneer je biedt zonder voorbehoud van financiering, en het is niet mogelijk om de hypotheek te regelen, dan moet je 10% van de woningprijs als boete betalen.

Dit gaat om vele tienduizenden euro’s!

Wanneer je echter een biedverzekering hebt afgesloten, en de hypotheek kan niet worden geregeld, dan betaalt de verzekeraar de boete van 10%. Je kunt dan dus veilig bieden zonder voorbehoud van financiering, zonder het risico te lopen op een hoge boete.

Goed om te weten: De biedverzekering vergroot de kans dat jij de woning krijgt, maar voorkomt het risico dat je een boete van 10% van de koopsom moet betalen.

Het afsluiten van een biedverzekering

Je kunt niet zomaar een biedverzekering afsluiten. Vaak zit er een maximale koopprijs verbonden aan de biedverzekering, bijvoorbeeld 750.000 euro. Daarnaast kan de biedverzekering alleen gebruikt worden voor particuliere panden.

Voor het afsluiten van de biedverzekering moet je eerst naar een goede hypotheekadviseur, die jouw gehele situatie in beeld kan brengen.

Daarbij wordt een nauwkeurige financiële scan gemaakt. Ik neem alle documenten door, zoals bijvoorbeeld jouw inkomensgegevens, eventuele KvK-gegevens en eventuele BKR-gegevens.

Op basis van deze gegevens maak ik allerlei berekeningen. Wanneer bekend is op welk huis we willen bieden, kijk ik naar de taxatiewaarde van de woning en het bod dat we kunnen uitbrengen op basis van jouw inkomensgegevens (en overige middelen).

Wanneer jouw potentiële bod past bij jouw financiële situatie en de waarde van het huis, kunnen we een biedverzekering afsluiten.

Wanneer de biedverzekering is afgesloten kunnen we dus een bod uitbrengen zonder voorbehoud van financiering, waardoor we meer kans maken om de bieding te winnen – zelfs als we een lager bod hebben dan andere potentiële kopers.

Goed om te weten: Het is altijd goed om eerst een goede financiële scan te laten maken, ook als je besluit om geen biedverzekering af te sluiten. Een goede, nauwkeurige financiële scan geeft een goede schatting van jouw maximale hypotheek en zorgt dus voor meer zekerheid. Ik maak een gratis financiële scan. Plan hiervoor een afspraak met me in.

Welke documenten zijn nodig voor de biedverzekering

Voor het afsluiten van een biedverzekering moeten allerlei documenten worden aangeleverd. Je hebt de volgende documenten nodig om de biedverzekering af te sluiten:

  • Werkgeversverklaring
  • Salarisstrook
  • Uitdraai van pensioengegevens
  • Overzicht van BKR-registraties
  • Gegevens over een eventuele studieschuld
  • Rekening- en spaarrekening overzichten
  • ID
  • Wanneer ZZPer: inkomensverklaring

Hoe duur is een biedverzekering?

Het laten uitvoeren van een financiële scan is gratis en vrijblijvend bij mij. Je hebt dan een compleet beeld van jouw mogelijkheid, nog vóór dat jij woningen gaat bezichtigen.

Dat is fijn, want dan weet je namelijk hoeveel je ongeveer kunt lenen – en dus wat wel mogelijk is en wat niet mogelijk is.

Goed om te weten: Wanneer je een woning wilt kopen, en de koopovereenkomst wordt getekend, dan moet je vaak een aanbetaling doen (waarborgsom). Hiermee wordt duidelijk gemaakt dat je echt van plan bent om de woning te kopen. Wanneer je geen eigen geld hebt (of wilt gebruiken) voor de waarborgsom, dan moet je vaak een bankgarantie afgeven. Wanneer je de hypotheek niet rond krijgt en een boete moet betalen, dan wordt deze door de bank betaalt. Je hebt vervolgens een schuld bij de bank. Dit geeft de verkoper zekerheid dat de boete altijd wordt betaald als je de woning uiteindelijk niet koopt.

Het gratis biedcertificaat

De biedverzekering vergroot dus de kans om een winnend bod uit te brengen. Je moet echter wel betalen voor deze biedverzekering. Wanneer het bod geaccepteerd wordt dankzij de biedverzekering, dan is dit natuurlijk veel goedkoper dan bijvoorbeeld tienduizend(en) euro extra overbieden.

Wanneer we tot de conclusie komen dat een biedverzekering niet de beste optie is, dan is het ook nog mogelijk om een biedcertificaat te maken. Ik maak het biedcertificaat gratis.

Een biedcertificaat is een document waarmee ik als Erkend Hypothecair Planner verklaar dat ik jouw situatie nauwkeurig heb bekeken en vind dat jouw bod realistisch en haalbaar is. Je voegt dit certificaat toe aan jouw bod, waardoor de verkoopmakelaar meer zekerheid heeft dat je het bod ook echt kunt uitbrengen.

De makelaar weet dat een Erkend Hypothecair Planner het hoogste niveau als hypotheekadviseur heeft, en ziet aan het biedcertificaat dat er serieus naar de hypotheek gekeken is.

Omdat bieden zonder voorbehoud van financiering risicovol is zonder (veel) eigen geld of een biedverzekering, wordt het bod vaak uitgebracht met voorbehoud van financiering. Je hebt dan wel een biedcertificaat, waardoor jouw positie beter is dan iemand die een bod uitbrengt onder voorbehoud van financiering, maar géén biedcertificaat heeft.

Goed om te weten: Het biedcertificaat zorgt dus ook voor een grotere kans op het krijgen van de woning. Plan even een gesprek met me in om een gratis biedcertificaat te regelen.

Altijd een nauwkeurige financiële scan laten maken

Of jij nu een bod uitbrengt met voorbehoud met of zonder voorbehoud, met biedverzekering of zonder biedverzekering, met biedcertificaat of zonder biedcertificaat, het is altijd belangrijk om vóór het bezichtigen een uitgebreide financiële  scan te laten maken.

Ik maak een gratis en vrijblijvende financiële scan.

Tijdens deze financiële scan neem ik al jouw gegevens door, zoals bijvoorbeeld jouw inkomsten die meetellen voor de hypotheek, eventuele BKR-gegevens, studieschulden en pensioengegevens.

Vervolgens maak ik een nauwkeurige berekening van hoeveel jij maximaal kunt lenen. Daarbij houd ik rekening met vele zaken, zoals bijvoorbeeld de nieuwe regels van 2024, waarbij ook het energielabel invloed heeft op de maximale hypotheek.

Daarbij kunnen we ook allerlei zaken uitsluiten, die er eventueel voor kunnen zorgen dat het niet mogelijk is om de hypotheek af te sluiten.

Financiële scan voor bezichtigingen

Wanneer je deze financiële scan laat maken vóór de bezichtigingen, weet je precies welke huizen binnen jouw bereik liggen – en welke niet. Je weet namelijk vrij nauwkeuring hoeveel hypotheek je kunt krijgen.

Deze financiële scan biedt dus ook zekerheid en is geheel gratis en vrijblijvend.

Wanneer je uiteindelijk interesse hebt in een woning en een bod wil uitbrengen, dan kan ik strategisch meedenken over de hoogte van het bod en de voorwaarden. Ik ben namelijk niet alleen Erkend Hypothecair Planner, maar ook gecertificeerd aankoopbegeleider, waardoor ik dus veel verstand heb van het aankopen van woningen.

Goed om te weten: Je kunt direct een gratis gesprek inplannen in mijn agenda, zodat we een uitgebreide financiële scan kunnen gaan maken.

Laatste blogberichten

Wat is een goede hypotheekadviseur?

Wat is een goede hypotheekadviseur?

Je bent op zoek naar een goede hypotheekadviseur. Logisch, het afsluiten van een hypotheek en het kopen van een woning, is waarschijnlijk de grootste financiële beslissingen uit jouw leven. Je wilt dan een adviseur hebben die goed is.

Ik ben Roel Wonders, Erkend Hypothecair Planner, en ik weet alles over hypotheken. Ik werkte bij De Financiële Makelaar en VCN Hypotheekservice, waar ik advies gaf aan andere hypotheekadviseur en hen hielp met hun hypotheekaanvragen.

Ik heb daarom samengewerkt met veel adviseurs en weet precies waar een goede hypotheekadviseur aan moet voldoen.

Huis kopen met hulp van ouders

De generaties van nu hebben het een heel stuk moeilijker dan de generaties van hun ouders als het om het kopen van een woning gaat.

Veel jongeren hebben in 2024 geen kansen op de woningmarkt, omdat er te weinig huizen zijn voor de alsmaar groeiende bevolking. Het zorgt voor enorm hoge huizenprijzen. Daarnaast is de hypotheekrente gestegen, waardoor jongeren minder kunnen lenen.

Veel ouders willen hun kind dan ook helpen met het kopen van een woning, zodat ze een kans maken op de huidige woningmarkt en een goed leven kunnen opbouwen.

Ik ben Roel Wonders, Erkend Hypothecair Planner, en ik weet precies hoe jij als ouder jouw kind kunt helpen met het kopen van een woning.

Hieronder vertel ik welke mogelijkheden er allemaal zijn – en wat de beste en minder goede opties zijn. Je kunt ook meteen een gesprek met me inplannen, zodat ik direct kan kijken wat de beste mogelijkheden zijn om jouw kind te helpen:

Huurhuis kopen van verhuurder: waar op letten?

Huurhuis kopen van verhuurder: waar op letten?

Je huurt op dit moment een woning, maar krijgt het aanbod om de huurwoning van de verhuurder te kopen. Je wilt weten wat een goede prijs voor de huurwoning is en of het mogelijk is om de woning te kopen.

Ik ben Roel Wonders, Erkend Hypothecair Planner met veel ervaring in de verhuurmarkt. Daarnaast ben ik aankoopbegeleider en weet ik dus veel van het kopen van woningen.

Hieronder vertel ik alles over het kopen van een woning van een huurbaas. Ik vertel waarom particuliere huurders nu willen verkopen en wat de waarde van een verhuurde woning is.

Ik kan helpen bij het onderhandelen en kan de complete hypotheek in orde maken. Lees nu alles over het kopen van de huurwoning of plan direct een gratis gesprek met mij in.

Wat anderen over mij vertellen

Klanten hebben mijn dienstverlening beoordeeld op Advieskeuze en trustoo – onafhankelijk platforms die consumenten helpen met het kiezen van een goede en betrouwbare adviseur.