Joost en Roel beoordelen hypotheken

Welk inkomen telt mee voor de maximale hypotheek?

Geschreven op: oktober 19, 2023

De hoeveelheid geld die jij kunt lenen voor het kopen van een huis is beperkt. Wat jouw maximale hypotheek is wordt bepaald door de hoogte van jouw inkomen, maar er zijn natuurlijk verschillende soorten inkomsten. 

Ik ben Roel Wonders, Erkend Hypothecair Planner, en hieronder vertel ik welke inkomsten allemaal meetellen bij het berekenen van de maximale hypotheek. 

Daarnaast vertel ik welke inkomsten niet meetellen en welke financiële verplichtingen jouw inkomen verlagen – en daarmee dus ook jouw maximale hypotheek.

Waarom een maximale hypotheek?

Voor ik vertel welke inkomsten allemaal meetellen, vertel ik waarom het niet mogelijk is om een onbeperkte hoeveelheid geld te lenen.

Je kunt niet oneindig veel geld lenen, omdat jouw hypotheeklening verantwoord en betaalbaar moet zijn. Het betekent dat het niet te moeilijk moet zijn om jouw hypotheek (met hypotheekrente) terug te betalen – voor nu en in de toekomst.

Schulden kunnen onbetaalbaar worden

Wanneer je een onbeperkte hoeveelheid geld zou kunnen lenen, dan zorgt dit voor allerlei risico’s.

Jouw schulden zouden zo hoog kunnen worden, dat jij deze niet meer terug kunt betalen. Hierdoor kun je jouw huis verliezen (en overblijven met een restschuld).

Als je je huis (moet) verkopen, maar deze brengt minder op dan de openstaande hypotheek, dan blijf je met een schuld achter terwijl jouw huis verkocht is (als je geen hypotheek met NHG hebt). Dit noemen we een restschuld.

Huizenprijzen zouden omhoog schieten

Wanneer geldverstrekkers niet zouden beperken hoeveel geld jij maximaal kunt lenen, dan zouden de huizenprijzen omhoog schieten (en kan er hyperinflatie optreden).

Er komt dan namelijk zoveel geld beschikbaar, dat de mogelijkheid om een huis te kopen toeneemt. Hiermee neemt de vraag naar huizen toe, waardoor de prijs ook stijgt.

Risico’s voor geldverstrekkers en de economie

Verder zou het onbeperkt uitlenen van geld zorgen voor risico’s voor geldverstrekkers. Wanneer zij veel geld uitlenen, wat niet kan worden terugbetaald, dan kunnen deze geldverstrekkers in de financiële problemen komen.

Wanneer zij in de problemen komen, komt de gehele economie in de problemen. Dit gebeurde tijdens de kredietcrisis in 2008.

Na deze kredietcrisis zijn de leennormen – dus hoe makkelijk jij geld kunt lenen – veel strenger geworden. Om te bepalen hoeveel geld jij kunt lenen wordt er vooral naar de hoogte van jouw inkomen gekeken.

De hoogte van je inkomen bepaalt de maximale hypotheek

Het brengt dus veel risico’s met zich mee als geldverstrekkers onbeperkte hoeveelheden geld zouden uitlenen – voor jou, de geldverstrekkers en de hele economie.

Daarom moet een hypotheeklening verantwoord en betaalbaar zijn. De beste manieren om te kijken of een hypotheeklening verantwoord en betaalbaar is, is het vaststellen van de hoogte van jouw inkomen.

Jouw inkomen

Geldverstrekkers kijken naar jouw inkomen, omdat dit elke maand terugkomt. Jouw inkomen zorgt daarmee voor financiële stabiliteit, omdat daarmee iedere maand de hypotheek en hypotheekrente kan worden betaald.

Hoe hoger jouw inkomen, hoe makkelijk jij iedere maand de hypotheeklasten kunt betalen – en dus hoe hoger jouw maximale hypotheek mag zijn.

Verhouding tussen inkomen en maximale hypotheek

Bij het bepalen van jouw maximale hypotheek wordt er gekeken naar de verhouding tussen jouw inkomen en de hoogte van de hypotheek. Dit noemen we ‘’loan to income’’ (lening naar inkomen).

Over het algemeen mag jouw hypotheek maximaal 4.2 keer jouw bruto jaarinkomen zijn.

Wanneer jij dus een bruto jaarinkomen van 40.000 euro hebt, dan is de maximale hypotheek doorgaans 167.500 euro.

De waarde van de woning speelt ook mee

Bij het bepalen van jouw maximale hypotheek wordt niet alleen naar jouw inkomen gekeken, maar ook naar de verhouding tussen de marktwaarde van het huis en jouw inkomen.

We noemen dit ”loan to value” (lening naar waarde). Het betekent dat jouw hypotheek niet hoger mag zijn dan de waarde van de woning.

Wanneer jij bijvoorbeeld een inkomen van 80.000 euro hebt, dan is de maximale hypotheek 387.000 euro. Wanneer de woning die jij wilt kopen echter een waarde van 240.000 heeft, dan kun je maximaal 240.000 euro lenen.

Het is vaak wel mogelijk om meer te lenen dan de marktwaarde als je dit geld gebruikt voor andere doeleinden, zoals het verbouwen of verduurzamen van jouw woning.

Welke inkomsten tellen mee voor jouw maximale hypotheek?

Inkomen is een breed begrip. Je hebt naast jouw salaris, misschien nog allerlei inkomsten. Je verdient misschien geld als ZZP’er of haalt winst uit jouw bedrijf.

Je verdient misschien geld aan winstgevende investeringen, ontvangt dividend uit aandelen of haalt inkomsten uit een woning voor de verhuur.

In Nederland hebben we ook nog allerlei toeslagen en voorzieningen, die voor een inkomen kunnen zorgen. Denk aan toeslagen zoals kinderbijslag en zorgtoeslag of voorzieningen zoals bijstand, Wajong of AOW.

Het kan ook zijn dat jij partner- of kinderalimentatie ontvangt of geld verdient met een hobby, als voetbaltrainer of het verkopen van zelfgemaakte taarten.

Er zijn dus vele verschillende soorten inkomsten, maar welke inkomsten worden allemaal meegenomen bij het berekenen van jouw maximale hypotheek?

Inkomsten die meetellen –  het toetsinkomen

Hieronder staan alle inkomsten die mee worden genomen bij het berekenen van jouw maximale hypotheek. Deze inkomsten worden dus bij elkaar opgeteld en worden samen het ”toetsinkomen” genoemd.

Bruto jaarinkomen

Het bruto jaarinkomen is het totale inkomen dat jij in één jaar verdient – voordat er belastingen en premies voor volksverzekeringen zijn ingehouden. Dit is je salaris voor vakantietoeslag, eindejaarsuitkering en 13e maand.

Vakantiegeld

Vakantiegeld – ook wel ”vakantietoeslag” genoemd – is minimaal 8% van jouw brutojaarsalaris van het afgelopen jaar. Vaak wordt het vakantiegeld tussen mei en tot juni opgebouwd en wordt in juni uitgekeerd.

Jouw vakantiegeld mag opgeteld worden bij het bruto jaarinkomen en wordt dus meegenomen bij het berekenen van de maximale hypotheek.

Pensioen, AOW en VUT uitkering

Jouw pensioen mag ook worden meegenomen bij het berekenen van jouw maximale hypotheek.

Dit bestaat uit het totale bedrag dat wordt ontvangen van een pensioenfonds, een pensioenverzekering en/of de Algemene Ouderdomswet (AOW inclusief vakantietoeslag) en/of VUT-uitkering.

Sociale uitkeringen

Sociale uitkeringen mogen doorgaans ook worden meegenomen bij het berekenen van jouw maximale hypotheek. De uitkeringen moeten wel doorlopen totdat je de pensioenleeftijd hebt bereikt.

Je moet aantonen via een officieel toekenningsbesluit aantonen dat deze uitkeringen geen beperkte looptijd hebben. Deze schriftelijke verklaring wordt afgegeven door het UWV.

Voorbeelden van sociale uitkeringen zijn een IVA-uitkering, WAO-uitkering, WAZ-uitkering en een Wajong-uitkering.

Als de sociale uitkeringen wel een beperkte looptijd hebben, dan mogen deze inkomsten worden meegenomen voor de periode dat de uitkeringen zeker worden uitgekeerd.

 

(Structurele) onregelmatigheidstoeslagen

Onregelmatigheidstoeslagen mag je ook optellen bij je inkomen.

Onregelmatigheidstoeslagen zijn toeslagen die jij krijgt, omdat je buiten kantooruren of gangbare werkdagen werkt. Je krijgt deze toeslag bijvoorbeeld door op zaterdagen, zondagen en feestdagen te worden. Of wanneer jij in de avond en nacht werkt.

Deze toeslagen tellen echter alleen mee als deze structureel zijn. Je moet dus bijvoorbeeld standaard in het weekend of in de nacht werken.

Bij het meenemen van onregelmatigheidstoeslag voor het bepalen van de maximale hypotheek, wordt gekeken naar de hoogte van de toeslagen van de afgelopen 12 maanden.

(Structurele) provisies

Je kunt bovenop jouw salaris ook een provisie ontvangen. Verkopers ontvangen deze provisie vaak wanneer ze succesvol zijn in het verkopen van producten of diensten.

De provisie mag alleen meegenomen worden als deze afhankelijk is van jouw prestaties – en dus niet van de prestaties van het bedrijf.

Bij het berekenen van de maximale hypotheek telt de verdiende provisie van de afgelopen 12 maanden mee. 

Er zijn geldverstrekkers die, bij een hypotheekaanvraag zonder Nationale Hypotheek Garantie, provisie ook meenemen als deze afhankelijk is van collectieve prestatie of een gezamenlijke doelstelling.

(Structureel) overwerk

Je kunt natuurlijk ook overwerken – dus meer uren maken dan in jouw arbeidscontract staat.

De inkomensten uit overwerk zijn vaak ook mee te nemen. Je moet dan wel structureel overwerken. Het betekent dat je dus regelmatig moet overwerken – en niet af en toe een keer.

De inkomsten uit overwerk van de afgelopen 12 maanden worden meegenomen bij het berekenen van de maximale hypotheek.

Er zijn geldverstrekkers die het overwerk meenemen tot maximaal 20 of 25 procent van je bruto jaarsalaris. Het overwerk wordt dan niet onbeperkt meegenomen.

Vaste 13e maand

Sommige werknemers ontvangen ook een vaste 13e maand. Dit is een extra maandsalaris die jij aan het einde van het jaar ontvangt.

Deze vaste 13e maand kan ook worden opgeteld bij jouw inkomen, waardoor het dus mogelijk is om meer te lenen.

Vaste, gegarandeerde eindejaarsuitkering

Sommige medewerkers ontvangen een eindejaarsuitkering. Dit is een extra beloning die wordt gegeven als dank voor jouw inzet. Vaak wordt deze vergoeding in december gegeven.

Een vaste, gegarandeerde eindejaarsuitkering eindejaarsuitkering kan worden opgeteld bij het inkomen, zolang deze niet alleen wordt uitgekeerd als het bedrijfsresultaat goed is. 

De hoogte van de eindejaarsuitkering verschilt per werkgever, branche of CAO. De maximale eindejaarsuitkering is 8,33% van je bruto jaarsalaris.

Inkomen uit een flexibiele en/of overige arbeidsrelatie

Het inkomen uit een flexibiele en/of overige arbeidsrelatie wordt ook meegenomen om de hoogte van de maximale hypotheek te berekenen.

Voorbeelden van inkomsten uit flexibiele en/of overige arbeidsrelaties zijn:

  • Seizoenswerk
  • Uitzendwerk
  • Oproep- en invalwerk

Voor het meenemen van deze inkomsten gelden allerlei regels. Als Erkend Hypothecair Planner kan ik jou hier natuurlijk alles over vertellen.

Inkomen uit een zelfstandig beroep of bedrijf

Het inkomen uit een zelfstandig beroep of bedrijf mag doorgaans ook worden meegenomen. Dit is dus bijvoorbeeld jouw inkomen als ZZP’er of het inkomen uit jouw eigen bedrijf.

Voor hypotheekaanvragen met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) mag dit inkomen alleen worden meegenomen als er een Inkomensverklaring is opgesteld. Dit is een document waarmee dit inkomen officieel wordt gecontroleerd en vastgesteld voor de maximale hypotheek. Het document moet worden opgesteld door een zogenaamde rekenexpert.

Bij een aantal geldvertrekkers wordt het ondernemersinkomen zelf vastgesteld voor hypotheekaanvragen met NHG. Deze geldverstrekkers hebben vrijstelling voor de verplichting om gebruik te maken van een Inkomensverklaring.

Voor hypotheekaanvragen zonder NHG is een Inkomensverklaring niet verplicht. Een aantal geldverstrekkers maken daar gebruik van en bij hen is een Inkomensverklaring dan niet nodig. 

VEB-toelage

Een VEB-toelage is een vergoeding voor beroepsmilitairen. Deze vergoeding wordt standaard iedere maand uitbetaald en kan worden meegenomen bij het berekenen van de maximale hypotheek.

Partneralimentatie

Wanneer jij partneralimentatie ontvangt van jouw ex-partner, dan is het mogelijk om dit op te tellen bij jouw inkomen. Deze alimentatie is alleen mee te tellen voor de periode dat jij deze ontvangt, met een maximum van 12 jaar.

Bij het berekenen van jouw maximale hypotheek, kan hier dus maar voor een bepaalde periode rekening mee worden gehouden. Dit maakt het meenemen van de partneralimentatie in de praktijk vrij ingewikkeld.

Huurinkomsten

Je hebt misschien een huis of appartement voor de verhuur. Eén van de voordelen van het verhuren van een huis, is dat de huurinkomsten op te tellen zijn bij jouw inkomen.

Jouw huurinkomsten kunnen voor maximaal 80% worden meegenomen. De hypotheeklasten van de verhuurhypotheek die eventueel op de verhuurde woning zit, worden wel van deze huurinkomsten afgehaald.

Je kunt alleen legale huurinkomsten meenemen en dus niet van een woning die zonder toestemming wordt verhuurd.

Lees alles over het meenemen van huurinkomsten

Welke inkomsten tellen NIET (volledig) mee voor jouw maximale hypotheek?

Je ziet dat er nogal wat inkomsten worden meegenomen bij het berekenen van jouw maximale hypotheek. Niet alle inkomsten worden echter meegenomen.

Hieronder staan voorbeelden van inkomsten die niet (volledig) worden meegenomen:

Inkomsten uit arbeid na AOW-leeftijd

Je kunt na het bereiken van de AOW-leeftijd natuurlijk ook gewoon doorwerken. De inkomsten die worden verdiend worden echter niet (volledig) meegenomen voor de maximale leencapaciteit.

Dat komt omdat de geldverstrekker de inkomsten uit het doorwerken na de AOW-leeftijd niet als stabiel en voorspelbaar ziet. Iemand die boven de AOW-leeftijd kan er namelijk eerder voor kiezen om toch minder te gaan werken – of zelfs helemaal te stoppen.

Inkomsten als raadslid

Vaak wordt het inkomen van een raadslid ook niet (volledig) meegenomen bij het berekenen van de hypotheek.

Het zijn van een raadslid is vaak een tijdelijke bijbaan.

Hypotheekverstrekkers tellen tijdelijke inkomsten niet mee, omdat deze er niet voor zorgen dat jij de hypotheek voor de lange termijn kunt blijven betalen.

Inkomsten in een andere valuta

Het kan zijn dat jij inkomen uit het buitenland hebt, dat wordt uitgekeerd in een andere valuta dan de euro. Het is niet makkelijk om dan een hypotheek af te sluiten.

Inkomsten in een andere valuta worden namelijk niet meegenomen bij het berekenen van de maximale hypotheek. Alleen ABN AMRO kan hierop een uitzondering maken.

Geldverstrekkers nemen deze inkomsten niet mee door het valutarisico. Dit betekent dat wanneer de waarde van de buitenlandse valuta zou afnemen, de geldverstrekker de mogelijkheid moet bieden om jouw lening om te zetten in dezelfde valuta als waarin jou inkomen wordt uitbetaald.

Veel geldverstrekkers zijn hier niet toe in staat en bieden deze mogelijkheid daarom niet aan. Op dit moment is ABN AMRO de enige geldverstrekker die dit wel kan.

Inkomsten als gastouderschap

Het is in de praktijk vaak ook niet mogelijk om de inkomsten uit gastouderschap mee te laten tellen.

Inkomsten uit een arbeidsongeschiktheidsverzekering

De uitkering van een arbeidsongeschiktheidsverzekering wordt doorgaans niet meegenomen, tenzij deze doorloopt tot jouw pensioendatum. De hypotheekaanbieder wil dan wel een bevestiging ontvangen van de verzekeraar dat dit zo is.

Als je als ondernemer arbeidsongeschikt bent dan word je perodiek gekeurd om te kijken of je weer kunt werken. Ben je voldoende hersteld en kun je weer aan het werk? Dan wordt de uitkering (deels) stopgezet.

Omdat er dus veel onzekerheid is over hoe lang de uitkering loopt, wordt deze niet meegeteld als toetsinkomen.

WW-uitkering

Het is niet mogelijk om een werkloosheidsuitkering (WW) mee te nemen bij het bepalen van de maximale hypotheek.

Hypotheekverstrekkers nemen inkomen alleen mee als deze zorgen voor een blijvende bron van inkomsten. De WW-uitkering loopt echter maximaal 2 jaar en is dus geen blijvende bron van inkomsten.

Kinderalimentatie en kinderbijslag

Beide worden niet opgeteld bij jouw inkomen. Kinderalimentatie en kinderbijslag zijn bedoeld om de kosten voor de kinderen mee te vergoeden – en dus niet om de hypotheek mee te betalen.

Zwartwerken

Zwartwerken betekent geld verdienen zonder hier belasting over te betalen. Voorbeelden van beroepen waarin wel eens zwart geld wordt verdiend, zijn schoonmakers, klusjesmannen, kapsters en oppassers.

Het is officieel verboden om zwart te werken. Daarom is het natuurlijk ook niet mogelijk om deze inkomsten mee te nemen bij het berekenen van de maximale hypotheek.

Financiële verplichtingen die jouw inkomen verlagen

Als je jouw maximale hypotheek gaat berekenen, dan merk je al snel dat er niet alleen gevraagd wordt naar jouw inkomsten, maar ook naar jouw financiële verplichtingen.

Deze financiële verplichtingen verlagen jouw mogelijkheid om jouw hypotheek – met rente – terug te betalen. Je moet namelijk ook nog deze verplichtingen betalen.

Daarom verlagen financiële verplichtingen het inkomen waarmee jouw maximale hypotheek wordt berekend.

Deze financiële verplichtingen verlagen jouw inkomen en zorgen er dus voor dat jij minder kunt lenen:

Studieschulden

Het terugbetalen van jouw studieschuld, zorgt ervoor dat jij minder geld hebt om de hypotheek terug te betalen. Je kunt daarom dus minder lenen.

Volgens de hypotheekregels van 2023 wordt er 0,65% van de oorspronkelijke studieschuld meegeteld als financiele verplichting. Dit verlaagt vervolgens het bedrag dat je aan woonlasten mag uitgeven.

Volgens de nieuwe hypotheekregels van 2024 wordt er gekeken naar hoeveel jij iedere maand daadwerkelijk terugbetaald aan DUO.

Het gedeeltelijk aflossen van de studieschuld kan zorgen voor een hogere leencapaciteit. Bel me even en dan vertel ik hier meer over. Bel me even op 0418-700550.

 

Leningen

Niet alleen studieschulden, maar ook andere schulden zoals persoonlijke leningen, doorlopende kredieten, roodstanden op een betaalrekening, een telefoonkrediet en kopen op afbetaling tellen mee bij het vaststellen van jouw maximale hypotheek.

Deze leningen worden op verschillende manieren meegenomen bij het vaststellen van jouw toetsinkomen en zorgen er dus voor dat jij minder hypotheek kunt krijgen.

Partneralimentatie

Als je partneralimentatie moet betalen aan jouw ex-partner – dan wordt hier ook rekening mee gehouden. Deze kosten worden van jouw inkomen afgehaald.

Wanneer jouw inkomen 80.000 euro is, maar jij moet 10.000 euro partneralimentatie betalen, dan wordt jouw toetsinkomen 70.000 euro. Op basis van die 70.000 wordt dan dus berekend hoeveel jij kunt lenen.

Als je partneralimentatie moet betalen aan jouw ex-partner – dan wordt hier ook rekening mee gehouden. Deze kosten worden van jouw inkomen afgehaald.

 

Wanneer jouw inkomen 80.000 euro is, maar jij moet 10.000 euro partneralimentatie betalen, dan wordt jouw toetsinkomen 70.000 euro. Op basis van die 70.000 wordt dan dus berekend hoeveel jij kunt lenen.

 

Kinderalimentatie wordt niet van het inkomen afgehaald. Kinderalimentatie is namelijk voor het onderhouden van de kinderen.

 

Je had deze kosten voor het onderhouden van de kinderen ook al toen jij en jouw ex nog samen waren. Destijds werden deze kosten ook niet van jouw toetsinkomen afgehaald. Daarom wordt kinderalimentatie dus ook niet van het inkomen gehaald.

Erfpachtkosten

Het kan ook zijn dat jij te maken hebt met erfpacht. Bij erfpacht ben jij geen eigenaar van de grond, waarop de woning staat. Je huurt deze grond en hebt dus extra kosten. Erfpacht komt vaak voor in de grote steden zoals Amsterdam, Rotterdam en Den Haag.

Deze erfpachtkosten worden van jouw toetsinkomen afgehaald, waardoor je dus een lagere hypotheek kunt krijgen.

Private lease

Je rijdt met private lease in een privéauto voor een vast bedrag per maand. Je bent geen eigenaar van de auto.

Jouw private lease contract wordt gezien als een financiele verplichting voor de lange termijn. Daarom verlaagt deze private lease jouw toetsinkomen en dus je leencapaciteit.

Jouw maximale hypotheek berekenen?

Je weet nu welke inkomsten allemaal worden meegenomen bij het berekenen van jouw maximale hypotheek. Je kunt jouw maximale hypotheek hier heel makkelijk uitrekenen.

Ik kan jouw toetsinkomen ook even uitrekenen. Daarbij tel ik al jouw inkomen bij elkaar op en kijk ik welke onderdelen van jouw inkomen meetellen voor het berekenen van de maximale hypotheek. Zo weet je wat jouw maximale hypotheek is.

Je betaalt hier niets voor en het is geheel vrijblijvend. Bel me even op 0418-700550.