Welk inkomen telt mee voor de maximale hypotheek?

Het bruto jaarinkomen is het totale inkomen dat jij in één jaar verdient – voordat er belastingen en premies voor volksverzekeringen zijn ingehouden. Dit is je salaris voor vakantietoeslag, eindejaarsuitkering en 13e maand.

Vakantiegeld – ook wel ”vakantietoeslag” genoemd – is minimaal 8% van jouw brutojaarsalaris van het afgelopen jaar. Vaak wordt het vakantiegeld tussen mei en tot juni opgebouwd en wordt in juni uitgekeerd.

Jouw vakantiegeld mag opgeteld worden bij het bruto jaarinkomen en wordt dus meegenomen bij het berekenen van de maximale hypotheek.

Jouw pensioen mag ook worden meegenomen bij het berekenen van jouw maximale hypotheek.

Dit bestaat uit het totale bedrag dat wordt ontvangen van een pensioenfonds, een pensioenverzekering en/of de Algemene Ouderdomswet (AOW inclusief vakantietoeslag) en/of VUT-uitkering.

Sociale uitkeringen mogen doorgaans ook worden meegenomen bij het berekenen van jouw maximale hypotheek. De uitkeringen moeten wel doorlopen totdat je de pensioenleeftijd hebt bereikt.

Je moet aantonen via een officieel toekenningsbesluit aantonen dat deze uitkeringen geen beperkte looptijd hebben. Deze schriftelijke verklaring wordt afgegeven door het UWV.

Voorbeelden van sociale uitkeringen zijn een IVA-uitkering, WAO-uitkering, WAZ-uitkering en een Wajong-uitkering.

Als de sociale uitkeringen wel een beperkte looptijd hebben, dan mogen deze inkomsten worden meegenomen voor de periode dat de uitkeringen zeker worden uitgekeerd.

Onregelmatigheidstoeslagen mag je ook optellen bij je inkomen.

Onregelmatigheidstoeslagen zijn toeslagen die jij krijgt, omdat je buiten kantooruren of gangbare werkdagen werkt. Je krijgt deze toeslag bijvoorbeeld door op zaterdagen, zondagen en feestdagen te worden. Of wanneer jij in de avond en nacht werkt.

Deze toeslagen tellen echter alleen mee als deze structureel zijn. Je moet dus bijvoorbeeld standaard in het weekend of in de nacht werken.

Bij het meenemen van onregelmatigheidstoeslag voor het bepalen van de maximale hypotheek, wordt gekeken naar de hoogte van de toeslagen van de afgelopen 12 maanden.

Je kunt bovenop jouw salaris ook een provisie ontvangen. Verkopers ontvangen deze provisie vaak wanneer ze succesvol zijn in het verkopen van producten of diensten.

De provisie mag alleen meegenomen worden als deze afhankelijk is van jouw prestaties – en dus niet van de prestaties van het bedrijf.

Bij het berekenen van de maximale hypotheek telt de verdiende provisie van de afgelopen 12 maanden mee. 

Er zijn geldverstrekkers die, bij een hypotheekaanvraag zonder Nationale Hypotheek Garantie, provisie ook meenemen als deze afhankelijk is van collectieve prestatie of een gezamenlijke doelstelling.

Je kunt natuurlijk ook overwerken – dus meer uren maken dan in jouw arbeidscontract staat.

De inkomensten uit overwerk zijn vaak ook mee te nemen. Je moet dan wel structureel overwerken. Het betekent dat je dus regelmatig moet overwerken – en niet af en toe een keer.

De inkomsten uit overwerk van de afgelopen 12 maanden worden meegenomen bij het berekenen van de maximale hypotheek.

Er zijn geldverstrekkers die het overwerk meenemen tot maximaal 20 of 25 procent van je bruto jaarsalaris. Het overwerk wordt dan niet onbeperkt meegenomen.

Sommige werknemers ontvangen ook een vaste 13e maand. Dit is een extra maandsalaris die jij aan het einde van het jaar ontvangt.

Deze vaste 13e maand kan ook worden opgeteld bij jouw inkomen, waardoor het dus mogelijk is om meer te lenen.

Sommige medewerkers ontvangen een eindejaarsuitkering. Dit is een extra beloning die wordt gegeven als dank voor jouw inzet. Vaak wordt deze vergoeding in december gegeven.

Een vaste, gegarandeerde eindejaarsuitkering eindejaarsuitkering kan worden opgeteld bij het inkomen, zolang deze niet alleen wordt uitgekeerd als het bedrijfsresultaat goed is. 

De hoogte van de eindejaarsuitkering verschilt per werkgever, branche of CAO. De maximale eindejaarsuitkering is 8,33% van je bruto jaarsalaris.

Het inkomen uit een flexibiele en/of overige arbeidsrelatie wordt ook meegenomen om de hoogte van de maximale hypotheek te berekenen.

Voorbeelden van inkomsten uit flexibiele en/of overige arbeidsrelaties zijn:

• Seizoenswerk
• Uitzendwerk
• Oproep- en invalwerk

Voor het meenemen van deze inkomsten gelden allerlei regels. Als Erkend Hypothecair Planner kan ik jou hier natuurlijk alles over vertellen.

Het inkomen uit een zelfstandig beroep of bedrijf mag doorgaans ook worden meegenomen. Dit is dus bijvoorbeeld jouw inkomen als ZZP’er of het inkomen uit jouw eigen bedrijf.

Voor hypotheekaanvragen met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) mag dit inkomen alleen worden meegenomen als er een Inkomensverklaring is opgesteld. Dit is een document waarmee dit inkomen officieel wordt gecontroleerd en vastgesteld voor de maximale hypotheek. Het document moet worden opgesteld door een zogenaamde rekenexpert.

Bij een aantal geldvertrekkers wordt het ondernemersinkomen zelf vastgesteld voor hypotheekaanvragen met NHG. Deze geldverstrekkers hebben vrijstelling voor de verplichting om gebruik te maken van een Inkomensverklaring.

Voor hypotheekaanvragen zonder NHG is een Inkomensverklaring niet verplicht. Een aantal geldverstrekkers maken daar gebruik van en bij hen is een Inkomensverklaring dan niet nodig. 

Een VEB-toelage is een vergoeding voor beroepsmilitairen. Deze vergoeding wordt standaard iedere maand uitbetaald en kan worden meegenomen bij het berekenen van de maximale hypotheek.

Wanneer jij partneralimentatie ontvangt van jouw ex-partner, dan is het mogelijk om dit op te tellen bij jouw inkomen. Deze alimentatie is alleen mee te tellen voor de periode dat jij deze ontvangt, met een maximum van 12 jaar.

Bij het berekenen van jouw maximale hypotheek, kan hier dus maar voor een bepaalde periode rekening mee worden gehouden. Dit maakt het meenemen van de partneralimentatie in de praktijk vrij ingewikkeld.

Je hebt misschien een huis of appartement voor de verhuur. Eén van de voordelen van het verhuren van een huis, is dat de huurinkomsten op te tellen zijn bij jouw inkomen.

Jouw huurinkomsten kunnen voor maximaal 80% worden meegenomen. De hypotheeklasten van de verhuurhypotheek die eventueel op de verhuurde woning zit, worden wel van deze huurinkomsten afgehaald.

Je kunt alleen legale huurinkomsten meenemen en dus niet van een woning die zonder toestemming wordt verhuurd.

Lees alles over het meenemen van huurinkomsten

Je kunt na het bereiken van de AOW-leeftijd natuurlijk ook gewoon doorwerken. De inkomsten die worden verdiend worden echter niet (volledig) meegenomen voor de maximale leencapaciteit.

Dat komt omdat de geldverstrekker de inkomsten uit het doorwerken na de AOW-leeftijd niet als stabiel en voorspelbaar ziet. Iemand die boven de AOW-leeftijd kan er namelijk eerder voor kiezen om toch minder te gaan werken – of zelfs helemaal te stoppen.

Vaak wordt het inkomen van een raadslid ook niet (volledig) meegenomen bij het berekenen van de hypotheek.

Het zijn van een raadslid is vaak een tijdelijke bijbaan.

Hypotheekverstrekkers tellen tijdelijke inkomsten niet mee, omdat deze er niet voor zorgen dat jij de hypotheek voor de lange termijn kunt blijven betalen.

Het kan zijn dat jij inkomen uit het buitenland hebt, dat wordt uitgekeerd in een andere valuta dan de euro. Het is niet makkelijk om dan een hypotheek af te sluiten.

Inkomsten in een andere valuta worden namelijk niet meegenomen bij het berekenen van de maximale hypotheek. Alleen ABN AMRO kan hierop een uitzondering maken.

Geldverstrekkers nemen deze inkomsten niet mee door het valutarisico. Dit betekent dat wanneer de waarde van de buitenlandse valuta zou afnemen, de geldverstrekker de mogelijkheid moet bieden om jouw lening om te zetten in dezelfde valuta als waarin jou inkomen wordt uitbetaald.

Veel geldverstrekkers zijn hier niet toe in staat en bieden deze mogelijkheid daarom niet aan. Op dit moment is ABN AMRO de enige geldverstrekker die dit wel kan.

Het is in de praktijk vaak ook niet mogelijk om de inkomsten uit gastouderschap mee te laten tellen.

De uitkering van een arbeidsongeschiktheidsverzekering wordt doorgaans niet meegenomen, tenzij deze doorloopt tot jouw pensioendatum. De hypotheekaanbieder wil dan wel een bevestiging ontvangen van de verzekeraar dat dit zo is.

Als je als ondernemer arbeidsongeschikt bent dan word je perodiek gekeurd om te kijken of je weer kunt werken. Ben je voldoende hersteld en kun je weer aan het werk? Dan wordt de uitkering (deels) stopgezet.

Omdat er dus veel onzekerheid is over hoe lang de uitkering loopt, wordt deze niet meegeteld als toetsinkomen.

Het is niet mogelijk om een werkloosheidsuitkering (WW) mee te nemen bij het bepalen van de maximale hypotheek.

Hypotheekverstrekkers nemen inkomen alleen mee als deze zorgen voor een blijvende bron van inkomsten. De WW-uitkering loopt echter maximaal 2 jaar en is dus geen blijvende bron van inkomsten.

Beide worden niet opgeteld bij jouw inkomen. Kinderalimentatie en kinderbijslag zijn bedoeld om de kosten voor de kinderen mee te vergoeden – en dus niet om de hypotheek mee te betalen.

Zwartwerken betekent geld verdienen zonder hier belasting over te betalen. Voorbeelden van beroepen waarin wel eens zwart geld wordt verdiend, zijn schoonmakers, klusjesmannen, kapsters en oppassers.

Het is officieel verboden om zwart te werken. Daarom is het natuurlijk ook niet mogelijk om deze inkomsten mee te nemen bij het berekenen van de maximale hypotheek.

Het terugbetalen van jouw studieschuld, zorgt ervoor dat jij minder geld hebt om de hypotheek terug te betalen. Je kunt daarom dus minder lenen.

Volgens de hypotheekregels van 2023 wordt er 0,65% van de oorspronkelijke studieschuld meegeteld als financiele verplichting. Dit verlaagt vervolgens het bedrag dat je aan woonlasten mag uitgeven.

Volgens de nieuwe hypotheekregels van 2024 wordt er gekeken naar hoeveel jij iedere maand daadwerkelijk terugbetaald aan DUO.

Het gedeeltelijk aflossen van de studieschuld kan zorgen voor een hogere leencapaciteit. Bel me even en dan vertel ik hier meer over. Bel me even op 0418-700550.

Niet alleen studieschulden, maar ook andere schulden zoals persoonlijke leningen, doorlopende kredieten, roodstanden op een betaalrekening, een telefoonkrediet en kopen op afbetaling tellen mee bij het vaststellen van jouw maximale hypotheek.

Deze leningen worden op verschillende manieren meegenomen bij het vaststellen van jouw toetsinkomen en zorgen er dus voor dat jij minder hypotheek kunt krijgen.

Als je partneralimentatie moet betalen aan jouw ex-partner – dan wordt hier ook rekening mee gehouden. Deze kosten worden van jouw inkomen afgehaald.

Wanneer jouw inkomen 80.000 euro is, maar jij moet 10.000 euro partneralimentatie betalen, dan wordt jouw toetsinkomen 70.000 euro. Op basis van die 70.000 wordt dan dus berekend hoeveel jij kunt lenen.

Als je partneralimentatie moet betalen aan jouw ex-partner – dan wordt hier ook rekening mee gehouden. Deze kosten worden van jouw inkomen afgehaald.

 

Wanneer jouw inkomen 80.000 euro is, maar jij moet 10.000 euro partneralimentatie betalen, dan wordt jouw toetsinkomen 70.000 euro. Op basis van die 70.000 wordt dan dus berekend hoeveel jij kunt lenen.

 

Kinderalimentatie wordt niet van het inkomen afgehaald. Kinderalimentatie is namelijk voor het onderhouden van de kinderen.

 

Je had deze kosten voor het onderhouden van de kinderen ook al toen jij en jouw ex nog samen waren. Destijds werden deze kosten ook niet van jouw toetsinkomen afgehaald. Daarom wordt kinderalimentatie dus ook niet van het inkomen gehaald.

Het kan ook zijn dat jij te maken hebt met erfpacht. Bij erfpacht ben jij geen eigenaar van de grond, waarop de woning staat. Je huurt deze grond en hebt dus extra kosten. Erfpacht komt vaak voor in de grote steden zoals Amsterdam, Rotterdam en Den Haag.

Deze erfpachtkosten worden van jouw toetsinkomen afgehaald, waardoor je dus een lagere hypotheek kunt krijgen.

Je rijdt met private lease in een privéauto voor een vast bedrag per maand. Je bent geen eigenaar van de auto.

Jouw private lease contract wordt gezien als een financiele verplichting voor de lange termijn. Daarom verlaagt deze private lease jouw toetsinkomen en dus je leencapaciteit.