Het afsluiten van een verhuurhypotheek, waar moet je op letten?

Waar moet je op letten bij het afsluiten van een verhuurhypotheek? Lees dit handig stappenplan

In mijn vorig blogbericht heb ik verteld wat voor type verhuurders er zijn. En hoe je erachter kan komen wat voor type verhuurder jij bent. In dit blogbericht ga ik aan de hand van een stappenplan uitleggen hoe je de verhuurhypotheek kiest die bij jou past.

Hoe kies je de beste verhuurhypotheek?

Welke verhuurhypotheek het beste bij jou past, hangt af van een aantal factoren. Aan de hand van onderstaand stappenplan, kies je de verhuurhypotheek die het beste bij jou situatie past.

Stap 1: Heb je ervaring met het verhuren van onroerend goed?

Het hebben van ervaring is van grote invloed op hoe de bank je hypotheekaanvraag gaat beoordelen. Heb je nog geen of weinig ervaring dan ziet de bank je als consument. Heb je (veel) ervaring dan ziet de bank je als professional. Met behulp van het stroomschema wat voor type verhuurder ben jij? Kun je eenvoudig en snel vaststellen wat voor type verhuurder je bent. Zo weet je vrij snel of je door een bank als consument of professional wordt gezien.

Ben je consument dan word je beschermd door de Wet op het Financieel Toezicht, de bank beoordeelt je aanvraag dan op een strengere wijze. Hierdoor sluit de bank grote risico’s uit en dat levert voor jou als klant een lagere rente op.

Ben je een professional dan is er sprake van een zakelijke financiering. Dit type financiering valt buiten de reikwijdte van de Wet op het Financieel Toezicht. Een bank beoordeelt dan of de lening betaalbaar is op basis van de huurinkomsten. Hierdoor loopt de bank een groter risico en dat vertaalt zich in een hogere rente voor jou als klant.

Stap 2: Ben je afhankelijk van de huurinkomsten?

Als meer dan de helft van je inkomen uit huurinkomsten bestaat dan wordt ervoor het aanvragen van een verhuurhypotheek alleen gerekend met de huurinkomsten. Dat heeft als voordeel dat je woonlasten van de woning waar je zelf woont geen onderdeel uitmaken van de berekening. Dit zorgt ervoor dat je woonlasten geen invloed hebben op de maximale verhuurhypotheek.

Het nadeel is dat de banken die op deze wijze de maximale hypotheek berekenen de risico’s op een andere wijze inschatten. Dit zorgt ervoor dat ze een hogere rente vragen voor de verhuurhypotheek.

Is het grootste gedeelte van je inkomen belast in Box 1? Inkomen dat in Box 1 wordt belast, is onder andere inkomen uit loondienst of winst uit onderneming. En heb je minder dan 5 woningen in de verhuur dan kun je als consument een verhuurhypotheek aanvragen. Het voordeel is dat je in aanmerking komt voor een lagere rente. Het nadeel is dat, vanwege het wettelijk toezicht dat van toepassing is, de regels wat strenger zijn om een verhuurhypotheek af te sluiten.

Wil je weten of het voor jou verstandiger is om een verhuurhpotheek als consument af te sluiten? Neem dan contact met mij op.

Stap 3: Hoeveel eigen geld kun je inleggen?

Een veel gehoorde term als het gaat om verhuurhypotheken is hefboomwerking. Het effect van hefboomwerking is dat je door je eigen geld te combineren met vreemd vermogen je het vermogen kan spreiden over meerdere panden. Hierdoor kun je het rendement op je eigen vermogen verhogen.

Wat het effect is van hefboomwerking heb ik je laten zien in een eerder blogbericht.

Wil je optimaal gebruik maken van de hefboomwerking dan kies je er voor om het maximale bedrag te lenen dat een bank op basis van de marktwaarde van de woning wil uitlenen. Het nadeel van het maximaal lenen op basis van de marktwaarde van de woning is dat de bank een hogere rente vraagt.

Dat komt omdat bij een hoge schuld/marktwaarde verhouding het risico voor de bank toeneemt.

Ben je bereid om meer eigen geld in te leggen bij de aankoop van een woning voor de verhuur? En accepteer je dat je daardoor minder gebruikt maakt van de hefboom? Dan word je beloond met een lagere rente. En dat komt ook weer ten goede aan het rendement.

Stap 4: Hoeveel panden heb je in bezit?

Of je door een bank wordt gezien als professioneel vastgoedbelegger hangt onder andere af van hoeveel verhuurde woningen je bezit. Voor een professioneel vastgoedbelegger gelden andere regels.

Er is dan sprake van een zakelijke lening en voor het beoordelen van de hypotheekaanvraag wordt er gekeken naar het onderpand en de huuropbrengst. Een ander criterium is de hoogte van de huur die je ontvangt en hoe dit zich verhoudt tot de hoogte van je andere inkomsten.

Tot 5 woningen, de woning waar jezelf woont telt niet mee, kun je worden gezien als beginnend vastgoedbelegger. Vanaf 3 verhuurde woningen of vanaf 35.000 euro huur per jaar kun je worden gezien als professioneel vastgoedbelegger. Zoals je ziet, heb je tot je 5e verhuurde woning twee keuzes. Je kunt als beginnend of als ervaren vastgoedbelegger worden gezien.

Het hangt van de omstandigheden af welke van de twee het beste bij je situatie past. Ik help je graag om te kijken wat voor jou het beste is. Wil je hierover een vrijblijvend gesprek, neem contact met mij op.

Stap 5: Wil je tijdens de looptijd veel of weinig aflossen?

Een ander belangrijk onderdeel om te komen tot de beste verhuurhypotheek is de maandelijkse aflossing. Steeds vaker hoor je geluiden dat een zo groot mogelijk aflossingsvrij gedeelte zorgt voor de hoogste cashflow. In de basis klopt dit maar het hangt van de omstandigheden af of dit ook voor jou geldt.

Cashflow wil zeggen het bedrag dat je onderaan de streep overhoudt. Als je op de kale huur alle bedragen in mindering hebt gebracht, is dat het resultaat van de cashflow. Het is de bedoeling om te zorgen voor een positieve cashflow. Alhoewel je aflossing niet als kosten moet zien, heeft het wel invloed op het bedrag dat je onderaan de streep overhoudt.

De reden dat er veel wordt gesproken over een zo groot mogelijk aflossingsvrij deel binnen de verhuurhypotheek is dat je dan onderaan de streep meer overhoudt. Dit bedrag kun je dan reserveren voor onderhoud, het opvangen van huurachterstand en leegstand. Hou je meer over dan je als reserve nodig hebt dan kun je dat bedrag sparen voor een volgende investering.

Ook hiervoor geldt dat het van je situatie afhangt wat voor aflossingsvrij gedeelte binnen de verhuurhypotheek bij je past. Uiteindelijk moet de hypotheek volledig worden afgelost op de einddatum.

Als de hypotheek op de einddatum niet volledig is afgelost dan kun je de hypotheek uit eigen middelen aflossen, door verkoop van de woning of door de looptijd te verlengen. De hypotheek verlengen kan bij de huidige bank of door over te sluiten naar een andere bank. Let hierbij wel op dat er een hertoets plaatsvindt en je het risico loopt dat de hypotheek niet kan worden verlengd.

Neem dan op tijd contact op met je adviseur om te kijken of de hypotheek kan worden verlengd. Zo zorg je er voor dat je op de einddatum niet voor verrassingen komt te staan.

Stap 6: Hoe lang wil je zekerheid over de hoogte van de maandlasten?

Een ander belangrijk onderdeel bij het samenstellen van de beste verhuurhypotheek is de duur van de rentevaste periode. De duur van de rentevaste periode bepaalt de hoogte van de rente en de zekerheid die je hebt over de hoogte van de maandlasten.

Hoe langer je de rente vast zet hoe meer zekerheid je hebt over de hoogte van de maandlasten. Een langere rentevaste periode betekent wel een hogere rente. Bij woninghypotheken is het heel gebruikelijk om de rente voor langere tijd vast te zetten. Op dit moment komt een rente voor 20 of 30 jaar vast veel voor.

Bij verhuurhypotheken liggen de rentes hoger dan bij woninghypotheken omdat verhuurhypotheken voor de bank een hoger risico met zich meebrengt. De banken redeneren als volgt: een verhuurde woning moet bij gedwongen verkoop in verhuurde staat worden verkocht. De huurder kan niet worden gedwongen om de woning te verlaten. Hierdoor is de kans groot dat de woning minder opbrengt dan bij verkoop zonder huurder. Dit risico berekenen banken door in de rente.

Vanwege de hogere rentes van verhuurhypotheken en dan met name voor de langere termijn zie je dat de meeste vastgoedbeleggers kiezen voor een rentevaste periode van maximaal 10 jaar. Bij verhuurhypotheken voor de professionele vastgoedbelegger zie je dat sindskort ook rentes voor langer dan 10 jaar vast worden aangeboden. Maar de meest gekozen rentevaste periode is voor de duur van 5, 7 of 10 jaar.

Welke rentevaste periode bij jou situatie past hangt van een aantal zaken af. Een paar voorbeelden hiervan zijn:
1.In welke mate ben je risicobereid? Ben je op zoek naar zekerheid voor de korte of voor de lange termijn?
2.Bij welke rentevaste periode is de rente op een niveau dat je cashflow voldoende is?
3.Wat voor invloed heeft de rente op de maximale verhuurhypotheek?

Dit zijn een aantal voorbeelden van vragen die je jezelf kunt stellen om tot een juste keuze te komen over de lengte van de rentevaste periode? Heb je hier hulp bij nodig of wil je hier advies over? Ik help je graag om tot de keuze te komen die bij jou situatie past.

Stap 7: Wat voor doel heb je?

Het doel dat je voor ogen hebt, is ook van invloed op de samenstelling van de verhuurhypotheek voor die het beste bij jou situatie past. Een voorbeeld van een doel kan zijn dat je kiest voor een belegging voor de lange termijn. Of je kiest er juist voor om te beleggen voor de korte termijn. Je speculeert bijvoorbeeld op een waardestijging binnen 5 jaar.

De afgelopen jaren zijn de woningen heel hard in waarde gestegen. Heb je 3 jaar geleden een woning gekocht en je hebt nu tijdelijk geen huurder dan is de kans groot dat je met winst verkoopt. De vraag is alleen of de winst op de korte termijn opweegt tegen het rendement dat je behaalt met het verhuren en een eventuele winst bij verkoop over 15 of 20 jaar. Dat is natuurlijk niet voorspellen en dat is ook het risico dat hoort bij dit type belegging.

Kies je er juist voor om te beleggen voor de lange termijn bijvoorbeeld 20 of 30 jaar dan word je rente bepaald door de verhuurbaarheid en de hoogte van de huur. Het risico dat je loopt zit hem dan in het volgende:
1.Het risico van leegstand
2.De betalingsmoraliteit van de huurder
3.De staat van onderhoud waarbij je onderscheid kunt maken tussen klein en groot, voorzien en onvoorzien onderhoud

Het is belangrijk dat je, voordat je een woning koopt om te verhuren, goed nadenkt over het doel dat je voor ogen hebt. En dat je vooraf goed de risico’s in kaart brengt en je afvraagt in hoeverrre deze risico’s bij je passen.

Stap 8: Naar hoeveel panden wil je doorgroeien?

Uiteindelijk, als je een eerste woning voor de verhuur hebt gekocht, is het de vraag naar hoeveel panden je door wilt groeien. In een eerder blogbericht heb ik een stroomschema laten zien. Aan de hand van de vragen in dit stroomschema kun je eenvoudig vaststellen wat voor type belegger je bent.

Heb je de ambitie om door te groeien naar meer dan 5 woningen om te verhuren dan ziet de bank je als professioneel vastgoedbelegger en wordt de aanvraag voor de verhuurhypotheek beoordeeld op basis van het object en de hoogte van de huur.

Een ander aandachtspunt is de wijze waarop je het vastgoed beheert. Door het beheer van het vastgoed, zoals het onderhoud, de huurincasso en bemiddeling, uit te besteden wordt dat doorgaans gezien als passief vermogensbeheer. Als er sprake is van passief vermogensbeheer dan kun je de huur in de meeste gevallen onbelast ontvangen. Je betaalt dan namelijk belasting over het bezit en dat is bij vastgoed de WOZwaarde.

Zie je jezelf voornamelijk als particulier vastgoedbelegger en heb je niet de ambitie om een portefeuille van meer dan 5 woningen op te bouwen? Dan kun je er ook het beste voor kiezen om de verhuurhypotheken onder te brengen bij een bank die verhuurhypotheken voor consumenten aanbiedt. Het grote voordeel van deze banken is dat de rente een stuk lager is dan bij de verhuurhypotheken voor ervaren vastgoedbeleggers.

Heb je hulp nodig bij het vinden van de beste verhuurhypotheek en heb je hulp nodig bij het ontdekken wat voor type belegger bent. Neem contact met mij op voor een vrijblijvend gesprek.