Wat is transformatie van vastgoed?

Categorie: Blog | Verhuren
Geschreven op: oktober 4, 2021
foto-nieuwbouw-kd-1

Is vastgoedtransformatie de oplossing?

In het blogbericht je woning aanhouden om te verhuren heb ik uitgelegd dat vanwege overheidsmaatregelen en een groot tekort aan woonruimte het minder interessant is om een woning te kopen om te verhuren. Een andere optie om woonruimte voor de verhuur te realiseren is door op zoek te gaan naar bijvoorbeeld leegstaande kantoorpanden om deze te verbouwen tot woonruimte. Dit noem je vastgoedtransformatie. In dit blogbericht leg ik je uit wat het is en of het interessant is voor jou.

 

Wat is vastgoedtransformatie?

In steeds meer gemeenten komen winkels of kantoorpanden leeg te staan. Ook staan deze ruimtes steeds langer leeg. Dit komt onder andere door een toename van webshops en het gemak van online winkelen. Dit zie je niet alleen in de kleine dorpen maar ook in de grote steden. En vanwege het grote tekort aan woonruimten voor onder andere starters, arbeidsmigranten en expats is er op korte termijn een grote behoefte aan geschikte woningen.

Vastgoedtransformatie kan hiervoor een oplossing zijn. Het komt erop neer dat leegstaande panden zoals kantoren, overheidsgebouwen en winkels worden omgebouwd tot woonruimten.

 

Is vastgoedtransformatie interessant voor jou?

Vastgoedtransformatie is interessant als je ervaring hebt of mensen kent die ervaring hebben met het regelen van vergunningen en (ver)bouwen van woningen. Je begint namelijk met de gemeente. Bij de gemeente dien je een verzoek in om het bestemmingsplan te laten wijzigen. En je vraagt bij de gemeente een omgevingsvergunning aan om de (ver)bouw tot woonruimte uit te mogen voeren. Heb je toestemming van de gemeente om de door jou ontworpen woningen te (laten) bouwen dan start je met de bouw.

Ben je zelf aannemer of heb je ervaring in de bouw dan kun je veel werkzaamheden zelf uitvoeren. Heb je geen ervaring dan ga je op zoek naar een geschikte aannemer. In beiden geval is een begroting van de bouwkosten van groot belang. De afgelopen periode hebben de we kosten van bouwmaterialen flink zien stijgen. En steeds meer aannemers hebben een goed gevulde agenda. Deze 2 factoren zorgen ervoor dat je van tevoren een ruimte begroting moet opstellen. En dat je de begroting regelmatig bij moet stellen.

Een goede begroting vooraf is van groot belang, dit zorgt ervoor dat je vooraf goed inzicht hebt in het rendement dat je kunt behalen.

 

Kies je voor direct of indirect rendement?

Kies je voor vastgoedtransformatie dan heb je als doel rendement op je investering te behalen. Je kunt kiezen voor direct rendement: je verkoopt de woningen met winst nadat de transformatie is afgerond. Of je kiest voor indirect rendement: na oplevering ga je de woningen verhuren. Bij indirect rendement, kies je voor de korte termijn. Bij direct rendement ga je voor de lange termijn.

 

Hoe kun je vastgoedtransformatie financieren?

Heb je een plan om vastgoed te transformeren helemaal doorgerekend? Dan is de volgende stap om te kijken hoe je dit gaat financieren. Net zoals bij het kopen van een woning om te verhuren, leg je ook een bedrag aan eigen geld in. Dit hoeft niet volledig, je kunt namelijk ook een groot gedeelte financieren. Op welke wijze je vastgoedtransformatie kunt financieren leg ik je uit in de volgende 3 stappen.

 

Stap 1: de huidige situatie

In dit stappenplan ga ik er vanuit dat je een leegstaand kantoorpand koopt om te verbouwen tot 4 woningen. Op het moment dat je het pand aankoopt, is er volgens het bestemmingsplan sprake van een gemengde bestemming. Dit betekent dat je er zowel mag wonen als er een bedrijf mag houden.

Aan de foto’s van het pand stelt de bank vast dat je het in de huidige situatie alleen als kantoorpand kunt gebruiken. Wil je de koopsom van het pand financieren bij een bank dan gaat de bank uit van de huidige situatie.

Stel het is een kantoorruimte dan is sprake van commercieel vastgoed. Bij commercieel vastgoed financieren de meeste banken maximaal 60% van de marktwaarde in verhuurde staat als kantoorruimte. Het verschil tussen de koopsom plus de bijkomende kosten betaal je met eigen geld.

Je hebt dan het kantoorpand in bezit en je kunt het als kantoorruimte gaan verhuren. Je plan is om het te transformeren naar woningen. Hiervoor vraag je een omgevingsvergunning aan en heb je een begroting gemaakt van de bouwkosten. De bank richt alvast een bouwdepot in op basis van de aanneemovereenkomst die je meestuurt met je aanvraag voor een financiering.

Werkt de gemeente niet aan je plan en krijg je geen omgevingsvergunning voor het transformeren naar woningen dan vervalt je bouwdepot. Je hebt dan een lening ter hoogte van 60 procent van de marktwaarde in verhuurde staat als kantoorruimte. Hiermee dekt de bank zich in tegen het risico dat de gemeente geen vergunning verleent.

Het is je doel om een omgevingsvergunning te krijgen en wordt deze door gemeente afgegeven dan kun je door naar stap 2.

 

Stap 2: de verbouwingskosten

Bij de financieringsaanvraag voor de aankoop van het kantoorpand heb je ook al een bouwbegroting gemaakt en een plan van aanpak voor het aanvragen van de omgevingsvergunning. Je bouwbegroting deel je met de bank en aan de hand van de begroting en een aanneemovereenkomst met daarin de bouwtermijnen maakt de bank een bouwdepot aan.

De aanneemovereenkomst stel je samen met de aannemer op en hierin leg je de werkzaamheden vast in verschillende termijnen. Dit heet een termijnschema. Aan de hand van het termijnschema stuurt de aannemer tijdens de bouw na iedere afgeronde termijn een factuur op voor de verrichte werkzaamheden.

Als de omgevingsvergunning door de gemeente afgegeven en deze is na het verstrijken van de bezwaartermijn onherroepelijk dan stuur je dit naar de bank. Na ontvangst van de onherroepelijke omgevingsvergunning haalt de bank de blokkade van het bouwdepot. Vanaf dat moment kun je beginnen met de verbouwing.

Op het moment dat de verbouwing is afgerond en de woningen geschikt zijn voor de verhuur kun je op zoek naar huurders. Je kunt de woning dan laten taxeren in verhuurde staat als woonruimte. Als het taxatierapport is opgemaakt en de marktwaarde in verhuurde staat is bekend, kun je door naar stap 3.

 

Stap 3: de situatie na oplevering

Is verbouwing afgerond en zijn de woningen opgeleverd? Als je gaat voor het directe rendement dan kies je ervoor om de woningen met winst te verkopen. Ga je voor het indirecte rendement dan ga je als de woningen bijna zijn opgeleverd op zoek naar huurders. Je kunt voor de woningen na oplevering alvast een marktwaarde in verhuurde staat laten vaststellen.

Op basis van deze marktwaarde in verhuurde staat kun je een aanvullende financiering krijgen waarmee je het eigen geld dat je vooraf hebt geïnvesteerd weer deels terug te krijgen. Bij de meeste banken kun je na oplevering maximaal 80 procent van de marktwaarde in verhuurde staat van de woonruimte financieren,.

Je kunt dit eigen geld als buffer aanhouden voor onderhoud van je vastgoed of voor het opvangen van leegstand. Heb je voldoende eigen geld dan kun je met het bedrag dat je van de bank leent weer investeren in een ander vastgoedproject.

 

Wil je meer weten over het financieren van vastgoedtransformatie?

Heb je na het lezen van dit artikel vragen over het financieren van vastgoedtransformaties? Neem dan contact met mij op. In een vrijblijvend kennismakingsgesprek vertel ik je graag meer over de mogelijkheden.

Laatste blogberichten

Check mijn laatste blogberichten:

Waar kan ik mee helpen?

Heb je na het lezen van de blogpagina vragen over een van de onderwerpen? Stel je vraag en ik neem binnen 1 werkdag contact met je op.

2 + 12 =