Vastgoedtransformatie, wat is dat precies

Geschreven op: oktober 4, 2021
Vastgoedtransformatie is de afgelopen jaren heel populair geweest. Het biedt de komende jaren ook kansen, maar gaat ook samen met een aantal uitdagingen.

Ik ben Roel Wonders, gespecialiseerd in hypotheken, verhuurhypotheken en de financiering van vastgoedtransformaties. Hieronder vertel ik precies wat een vastgoedtransformatie is en wat de kansen en uitdagingen zijn. Ik geef aan welke partijen vastgoedtransformaties financieren en hoe ik hierbij kan helpen...

Wat is Vastgoedtransformatie precies?

Bij vastgoedtransformatie wordt een bedrijfspand of openbare ruimte – bijvoorbeeld een kantoorpand, winkel of gemeentehuisย  – dat niet geschikt is om in te wonen omgebouwd tot woonruimte.

Nadat de vergunningen zijn geregeld, kan het pand worden omgebouwd tot woonruimte. Daarna kan deze woonruimte worden bewoond. Je kunt de woonruimte verhuren of direct weer met winst verkopen.

Welke panden zijn geschikt voor vastgoedtransformatie

Nieuwbouw appartementen Den Bosch

Verschillende panden kunnen geschikt zijn voor vastgoedtransformatie. Het kunnen bedrijfspanden zijn, maar bijvoorbeeld ook publieke gebouwen.

Hieronder een aantal voorbeelden:

  • Leegstaande kantoorpanden
  • Leegstaande winkelpanden
  • Oude gemeentehuizen
  • Oude schoolgebouwen
  • Oude bedrijfspanden en werkplaatsen
  • Oude ziekenhuizen
  • Bibliotheken
  • Kerken en kloosters
  • Boerderijen
  • Herenhuizen in de binnenstad
  • Watertoren

 

Voorbeelden van bekende vastgoedtransformaties zijn:

  • Oude Philips gebouwen in Strijp-S, die zijn omgebouwd tot appartementen en woonlofts
  • Voormalig Belastingkantoor in Nijmegen omgebouwd tot zelfstandige woonruimtes
  • Vermeerschol in Hilversum omgebouwd naar woningen
  • Laboratoriumschool in Delft
  • De Ark in Boxtel, voorheen in gebruik als sportschool
  • De Grienselhof, de oude bibliotheek in Den Dungen
  • De Donksehoef in Maaskantje, voormalig winkelpand
  • De voormalige Boschwegse kerk in Schijndel

 

Kansen m.b.t. vastgoedtransformaties

  1. Verwachte faillissementen in 2023
  2. Panden die geschikt zijn voor vastgoedtransformatie zijn vaak goedkoper – en nemen in waarde af
  3. Panden met een gemengde bestemming kopen
  4. Gemeentes juichen vastgoedtransformatie vaak toe door het tekort aan woonruimte
  5. De uiteindelijke woonruimte is makkelijk te verkopen en te verhuren door het tekort aan (betaalbare) woningen
  6. Vastgoedtransformatie biedt kansen voor mensen die verstand hebben van bouwen en verbouwen

 

1. Verwachte faillissementen in 2023 bieden kansen voor vastgoedondernemers

Sinds 1 oktober 2022 moeten MKB-bedrijven beginnen met het terugbetalen van de coronasteun.

In totaal hebben zo’n 269.000 ondernemers totale openstaande belastingschuld is 19 miljard euro. Dit terwijl sommige ondernemers ook al geconfronteerd worden met prijsstijgingen en hogere energiekosten. Daarnaast staat het consumentenvertrouwen op het laagste niveau ooit – en zal deze niet zomaar veranderen.

Dankzij deze ontwikkelingen wordt ”een golf van faillissementen” verwacht. Het zijn vervelende ontwikkelingen voor sommige ondernemers, die wellicht kansen bieden voor vastgoed ondernemers.ย Door de mogelijke faillissementen en stakingen van bedrijfsactiviteiten komen er meer kantoorpanden en winkels leeg te staan.

Wanneer deze kantoorpanden en winkels worden gekocht en worden omgebouwd tot woningen (transformatie), dan kunnen ze worden verhuurd of met winst worden verkocht.

Vrijblijvend advies:ย Stuur me even een e-mailย of bel me opย 0418-700550

2. Panden die geschikt zijn voor vastgoedtransformaties zijn goedkoper – en nemen in waarde af

Bedrijfspanden, zoals winkelpanden en kantoorpanden, zijn over het algemeen goedkoper dan woningen. Dat komt omdat er minder vraag is naar deze panden, dan naar woonruimte.

Daarnaast is de waarde van commercieel vastgoed ook aan het afnemen. Dat komt bijvoorbeeld door de economische onzekerheid, faillissementen van MKB-bedrijven en een toenemende populariteit van thuis werken.

De combinatie van een afnemende waarde van deze panden en een toenemende vraag naar woonruimte, biedt natuurlijk kansen voor vastgoedondernemers.

Vrijblijvend advies:ย Stuur me even een e-mailย of bel me opย 0418-700550

3. Panden met een gemengde bestemming kopen

Veel panden in de binnenstad hebben een gemengde bestemming. Deze bestemming geeft aan dat er een winkel en een woning mag worden gehouden.

Op deze plaatsen is het makkelijker om van een winkel een woning te maken, omdat de bestemming al in orde is. Wanneer een pand een gemengde bestemming heeft – voor een winkel en woningen – dan is het ook mogelijk om er allemaal woningen van te maken.

Daarmee zijn veel panden in de binnenstad een kansrijke investering voor vastgoedtransformaties. Wanneer de buitenkant van het pand hetzelfde blijft en er binnen woonruimte wordt gemaakt, dan is dat vaak binnen de huidige bestemming mogelijk. Het is dan ook niet nodig om een vergunning aan te vragen en dat scheelt een hoop gedoe.

Vrijblijvend advies:ย Stuur me even een e-mailย of bel me opย 0418-700550

3. Gemeentes juichen vastgoedtransformaties toe

In Nederland is een groot tekort aan woonruimte. Gemeentes juichen vastgoedtransformaties daarom toe.

Vastgoedtransformaties zorgen namelijk voor een snelle toename van het aantal woningen en kunnen daarmee snel bijdragen aan het oplossen van de woningcrisis.

Omdat veel gemeentes vastgoedtransformaties toejuichen, wordt de kans groter dat ze een vergunning afgeven.

Vrijblijvend advies:ย Stuur me even een e-mailย of bel me opย 0418-700550

4. Woonruimte is makkelijk te verhuren

We hebben in Nederland een groot tekort aan betaalbare huurwoningen. Het is de verwachting dat we in 2025 ongeveer 400.000 huizen tekort komen.

Wanneer jij bijvoorbeeld een leegstaand kantoorpand, een oude school of een kerk hebt omgebouwd tot woonruimte, dan is deze woonruimte makkelijk te verhuren. Wanneer het betaalbare woonruimte is, dan is deze woonruimte ook makkelijk te verkopen.

Het is รฉรฉn van de voordelen van het kopen van een huis om te verhuren.

Vrijblijvend advies:ย Stuur me even een e-mailย of bel me opย 0418-700550

6. Vastgoedtransformaties bieden kans voor mensen uit de bouwwereld

Vastgoedtransformaties zijn vooral interessant voor mensen die verstand hebben van bouwen en verbouwen. Je bent als leek namelijk afhankelijk van anderen, waardoor een groot deel van de winst bijvoorbeeld naar een aannemer gaat.

Het aangekochte pand moeten namelijk helemaal verbouwd worden, zodat het kan worden bewoond. Hiervoor moet een hoop werk worden verricht. Vaak worden transformaties daarom vooral gedaan door (groepen mensen) die zelf veel kunnen, veel vakmensen kennen, de bouwwereld kennen en goed zijn in plannen en organiseren.

Daarbij is het mogelijk dat zakenpartners, vrienden en familieleden samenwerken aan een vastgoedtransformatie.

Wanneer een bouwvakker bijvoorbeeld samenwerkt met een de eigenaar van een handel in bouwmaterialen รฉn iemand die verstand heeft van juridische zaken, dan is dat een hele goede combinatie. Dat is natuurlijk een veel betere combinatie dan een verzekeringsagent, een online marketeer en een fysiotherapeut die samen een vastgoedtransformatie gaan uitvoeren โ€“ en compleet afhankelijk zijn van andere mensen.

Vrijblijvend advies:ย Stuur me even een e-mailย of bel me opย 0418-700550

Uitdagingen m.b.t. vastgoedtransformaties

Kansen gaan altijd samen met uitdagingen. Het kopen van een bedrijfspand of publiek gebouw om te transformeren tot woonruimte, kent ook een aantal uitdagingen.

Hieronder staan de belangrijkste uitdagingen:

  1. Risico dat er geen vergunning wordt afgegeven
  2. Gestegen bouwkosten

 

1. Risico dat er geen vergunning wordt afgegeven

Het risico bestaat dat een gemeente gรฉรฉn toestemming geeft voor het ombouwen van het pand tot woonruimte. De bestemming blijft dan ”winkel” of ”kantoor”, waardoor het pand niet kan worden omgebouwd tot woonruimte. Je moet het pand dan verhuren of verkopen aan winkeliers.ย  Je maakt dan mogelijk gรฉรฉn of minder winst op de investering (of zelf verlies).

Gelukkig zijn er tegenwoordig steeds meer gemeentes, waarbij het mogelijk is om vรณรณraf een toets te laten uitvoeren. Je krijgt dan te horen hoe groot de kans is dat er een vergunning wordt afgegeven om het pand te verhuren of te verkopen met de bestemming ”wonen”.

2. Gestegen bouwkosten

Woning in aanbouw in Kerkdriel

De panden die gekocht worden moeten – nadat er een vergunning is afgegeven – worden omgebouwd naar appartementen of woningen. Je moet hiervoor materialen kopen, zoals hout, leidingwerk, keuken, badkamer en vloerbedekking. Daarnaast moeten er vakmensen worden ingehuurd, zoals stukadoors, tegelzetters, elektriciens, loodgieters en stoffeerders.

De bouwsector heeft al een tijd last van prijsstijgingen van materialen en grondstoffen. Deze prijsstijgingen zijn te danken aan de gestegen energieprijzen, transportkosten en houtprijzen. Het is de verwachting dat deze situatie zich langere tijd zal aanhouden. Dit brengt onzekerheid met zich mee voor de hoogte van de bouwkosten, omdat de kosten van materialen en vakmensen verder kan stijgen.

Financiering voor vastgoedtransformaties

Je hebt een lening nodig om het pand aan te kopen en de transformatie te bekostigen. Je kunt hiervoor een ”bridge financiering” – ook wel een een ”overbruggingsfinanciering” genoemd – afsluiten.

Omdat je het pand ingrijpend gaat wijzigen wil een bank alleen tijdelijk financieren. Een tijdelijke financiering loopt tussen de 12 en 18 maanden.

Je krijgt dan een bouwdepot waarin het geld wordt gereserveerd. En tijdens de bouw ga je facturen sturen en de bank betaalt deze uit. Na de 18 maanden op einddatum moet de lening in 1x worden terugbetaald. Dat wordt meestal gedaan door het verkopen van de woning of woningen.

Je moet van tevoren aan de bank laten weten hoe je op einddatum gaat aflossen. Daarvoor zijn 3 opties:

  1. Verkoop van de woningen
  2. Oversluiten naar een verhuurhypotheek dat kan op dat moment pas omdat het dan pas verhuurbare woningen zijn
  3. Of je lost de lening af met eigen geld (komt het minst vaak voor)

In Nederland zijn een aantal bekende aanbieders van financieringen voor vastgoedtransformaties. Deze leningen worden ”Bridge financieringen” genoemd.

Hieronder staan deze aanbieders:

  • DCFM
  • Domivest
  • Fiduciam
  • RNHB

Vrijblijvend advies:ย Stuur me even een e-mailย of bel me opย 0418-700550

Verhuren of verkopen na vastgoedtransformatie?

Wanneer de transformatie succesvol is uitgevoerd zijn er twee mogelijkheden. Je verkoopt het huis – en maakt direct winst – of je verhuurt het huis en ontvangt maandelijks huurinkomsten.

De grootste groep die kiest voor vastgoedtransformatie ziet zichzelf als projectontwikkelaar. Een projectontwikkelaar heeft een korte termijn doelstelling en wil winst maken door waarde toe te voegen door transformatie om vervolgens met winst te verkopen. Een kleinere groep houdt de woningen zelf aan om te verhuren.

Verhuren zorgt voor een maandelijks inkomen. Het vastgoed kan verder in waarde stijgen en het kan een pensioen zijn. Het verhuren brengt echter ook kosten en gedoe met zich mee. Daarnaast kan de veranderende regelgeving vanuit de overheid een risico zijn.

Hulp bij vastgoedtransformatie?

Ik kan meedenken of het object een goede investering is, of het financierbaar is รฉn welke financieringsoplossingen er zijn. Ik heb in mijn netwerk een bouwkundige tekenaar die veel af weet van bestemmingsplannen van gemeentes en bouwtekeningen + ontwerpen kan maken.

Ik heb ervaring met het beoordelen van panden, bestemmingsplannen en in het vinden van een financieringsoplossing. Hiervoor werk ik samen met gespecialiseerde geldverstrekkers, zoals bijvoorbeeld DCMF.

Vrijblijvend advies:ย Stuur me even een e-mailย of bel me opย 0418-700550

Laatste blogberichten

Check mijn laatste blogberichten:

Marktwaarde in verhuurde staat, wat is dat?

Marktwaarde in verhuurde staat, wat is dat?

Wanneer je een verhuurhypotheek afsluit om een huis te kopen voor de verhuur, dan is de zogenaamde ”woningwaarde in verhuurde staat” of ”marktwaarde in verhuurde staat” heel belangrijk. De waarde in verhuurde staat is lager dan de normale woningwaarde en is belangrijk omdat deze bepaalt hoeveel jij kunt lenen.

Ik ben Roel Wonders en ik ben gespecialiseerd in hypotheken รฉn verhuurhypotheken. Hieronder vertel ik alles over de woningwaarde in verhuurde staat.

Ik vertel wat dit precies is en wat het verschil is met de normale marktwaarde. Ik geef aan hoe de woningwaarde in verhuurde staat wordt berekend en geef een voorbeeld berekening. Vervolgens vertel ik nog in hoeverre de WOZ-waarde invloed heeft op de marktwaarde in verhuurde staat…

Wat is een verhuurhypotheek en hoe werkt het?

Wat is een verhuurhypotheek en hoe werkt het?

Steeds meer banken en geldverstrekkers bieden een verhuurhypotheek aan. Daarmee spelen ze in op de vraag van investeerders die een huis willen kopen voor de verhuur – en daar dus geld mee willen verdienen.

Je bent misschien een toekomstig investeerder in vastgoed en wilt weten wat een verhuurhypotheek is en hoe het precies werkt.

Ik ben Roel Wonders. Al sinds 2010 ben ik actief in de hypotheekwereld. Ik weet alles van hypotheken en heb me gespecialiseerd in verhuurhypotheken. Hieronder vertel ik alles over de verhuurhypotheekโ€ฆ

Huurinkomsten meenemen voor hypotheek, mag dat?

Huurinkomsten meenemen voor hypotheek, mag dat?

Je hebt plannen om een huis te kopen en hebt al een huis dat zorgt voor huurinkomsten. Je bent benieuwd of hypotheekverstrekkers deze huurinkomsten optellen bij het inkomen. Je kunt op deze manier namelijk makkelijker en hogere hypotheek afsluiten.

Ik ben Roel Wonders en ik ben gespecialiseerd in hypotheken รฉn vooral ook in verhuurhypotheken. Ik weet precies wat de mogelijkheden zijn voor het meenemen van huurinkomen voor een nieuwe hypotheek. Hieronder vertel ik alles over het gebruiken van de huurinkomsten…

Wat anderen over mij vertellen

Klanten hebben mijn dienstverlening beoordeeld op Advieskeuze โ€“ een onafhankelijk platform dat consumenten helpt bij het kiezen van een goede en betrouwbare adviseur.

Waar kan ik mee helpen?

Heb je na het lezen van de blogpagina vragen over een van de onderwerpen? Stel je vraag en ik neem binnen 1 werkdag contact met je op.

0 reacties

Een reactie versturen

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *