Wat is een verhuurhypotheek?

Categorie: Blog | Verhuren
Geschreven op: juli 23, 2021
Foto-appartement-dd-1

Wat is een verhuurhypotheek?

In eerdere blogberichten kom je het begrip verhuurhypotheek regelmatig tegen. In dit bericht leg ik je uit wat een verhuurhypotheek is.

Wanneer kies je voor een verhuurhypotheek

Als je een hypotheek afsluit voor een huis waarin je zelf gaat wonen dan mag je het huis alleen verhuren met toestemming van de bank. In de hypotheekakte is een huurbeding opgenomen. Dit betekent dat je de bank om toestemming moet vragen voor het verhuren van je huis

Bij een verhuurhypotheek is het juist andersom. Dan ben je verplicht om het huis te verhuren.

Een verhuurhypotheek is geschikt als je een woning koopt om te verhuren. Je kunt ook een verhuurhypotheek afsluiten op een hypotheekvrije woning die je wilt gaan verhuren. In deze situatie kun je het geld dat je leent, gebruiken om een volgende woning te kopen die je wilt gaan verhuren. Dat noem je ook wel hefboomwerking. Wat hefboomwerking is, lees je in het blogbericht het voordeel van een verhuurhypotheek.

Hoe hoog het bedrag is dat je kunt lenen, hangt van de volgende factoren:

  • De hoogte van de huuropbrengst. Hierbij is het de vraag of je woning in de vrije sector valt. Het puntensysteem van de huurcommissie speelt hierin een belangrijke rol. Heeft de woning voldoende punten dan kun je de woning in de vrije sector verhuren. Meer hierover vertel ik je in een volgend blogbericht.
  • De marktwaarde van de woning? Het gaat dan om de marktwaarde in verhuurde staat.
  • Heb je nog geen ervaring met het verhuren van onroerend goed? Dan is ook de hoogte van je inkomen uit loondienst of onderneming en je woonlasten van invloed op het bedrag dat je kunt lenen.
  • De hoogte van de rente van van de verhuurhypotheek.
  • Het bedrag dat je aflossingsvrij kunt lenen en de maandelijkse aflossing.

Wat voor verhuurhypotheken zijn er?

Er zijn verschillende banken waarbij je een verhuurhypotheek kunt afsluiten. Tussen deze banken zit er verschil in de producten die ze aanbieden. Ook de wijze waarop de maximale hypotheek wordt berekend is anders.

Het is belangrijk om vooraf goed vast te stellen wat je doel is. Zo kun je de verhuurhypotheek en bank erbij vinden die het beste bij jou situatie past. Je kunt hierbij denken aan de volgende punten:

  • Wil je veel of weinig eigen geld inleggen?
  • Heb je al meerdere woning in de verhuur en kun je alle lasten betalen vanuit je huurinkomsten?
  • Wil je weinig aflossen om zo onderaan de streep een hoog bedrag over te houden?
  • Heb je als doel vermogen opbouwen en wil je juist veel aflossen?
  • Heb je een woning zonder hypotheek in bezit?
  • Wil je de rente voor een korte of langer periode vastzetten?
  • Verwacht je de woning binnen 5 a 10 jaar weer te verkopen?

Samen met je adviseur kun je  de vragen doornemen om er zo te achterhalen hoe jou doel eruit ziet. Door je doel duidelijk voor ogen te hebben, kom je erachter welke verhuurhypotheek bij  jou past.

Je woning is al verhuurd

Heb je een verhuurde woning met een hypotheek? Dan is het belangrijk vraag om te weten of je toestemming hebt om de woning te verhuren. Heb je geen toestemming? Dan kun je de bank om toestemming te vragen. Krijg je geen toestemming dan kun je de hypotheek oversluiten naar een verhuurhypotheek. Je mag dan de woning wel verhuren zonder dat je toestemming nodig hebt.

Omdat je de woning al verhuurd, heb je bij aanvang van de verhuurhypotheek al huurinkomsten. Dat maakt het afsluiten van een verhuurhypotheek een stuk makkelijker. Je mag deze huurinkomsten namelijk meenemen voor het bepalen van de maximale verhuurhypotheek.

Hoe langer je de woning hebt verhuurd, hoe meer huurinkomsten je mee mag nemen. Wordt de woning lager dan 1 jaar verhuurd dan kun je de huur bij de meeste banken voor 80 procent meenemen. De hoogte van het bedrag dat je kunt lenen, zal dan hoger uitvallen.

Je overwaarde opnemen

Is je verhuurde woning vrij van hypotheek of heb je een lage hypotheekschuld dan kun je overwegen om een nieuwe verhuurhypotheek af te sluiten. Het geld dat je opneemt, kun je investeren in een volgende woning. Of je leent om het onderhoud of verbouwing van de de verhuurde woning te financieren.

Je kunt er bijvoorbeeld voor kiezen om de verhuurde woning te verduurzamen. Dit levert lagere energielasten op. Dat maakt de woning voor een grote groep huurders aantrekkelijk. En de kans is groot dat je voor een energiezuinige woning een hogere huur kunt vragen.

Zorg er dan voor dat je van tevoren goed voor jezelf op een rij hebt hoeveel je maandelijks maximaal aan rente en aflossing wilt betalen. Aan de hand van een uitgebreide berekening kan ik dat van tevoren voor je in kaart brengen. Zo heb je vooraf duidelijkheid over de hoogte van je maandlasten. Dit helpt je om een verhuurhypotheek af te sluiten die betaalbaar is en betaalbaar blijft.

De kenmerken van een verhuurhypotheek

De kenmerken en het type verhuurhypotheek die van toepassing zijn op jou situatie hangen af van wat voor type klant je bent. Er wordt onderscheid gemaakt tussen consumenten en professionals.

Een consument ben je als je nog geen of weinig ervaring hebt met het verhuren van woningen. Heb je veel ervaring, bijvoorbeeld 3 woningen in de verhuur, dan word je gezien als professional.

Sluit je als consument een verhuurhypotheek af dan is het bedrag dat je maximaal kunt lenen mede afhankelijk van de hoogte van je inkomen uit loondienst of onderneming. Ook de woonlasten van je koop- of huurwoning hebben invloed op het bedrag dat je maximaal kunt lenen.

Ben je een professional dan hebben je inkomen en de woonlasten geen invloed op het bedrag dat je kunt lenen. Op was van de hoogte van de huur wordt berekend hoeveel je maximaal kunt lenen.

Heb je op het moment van aankoop nog geen huurder dan wordt er uitgegaan van de markthuur. De markthuur wordt vastgesteld door de taxateur.

Vervolgens wordt op basis van de (markt)huur door de taxateur de marktwaarde in verhuurde staat bepaald. De maximale verhuurhypotheek is ook afhankelijk van de marktwaarde in verhuurde staat.

Kan ik een verhuurhypotheek afsluiten?

Of je een verhuurhypotheek af kan sluiten, hangt af van de vraag of je als consument wordt gezien of als professional. Word je door een bank gezien als professional dan is het eenvoudiger om een verhuurhypotheek af te sluiten. Of je de verhuurhypotheek kunt afsluiten hangt in dat geval hoofdzakelijk af van de huuropbrengst en de getaxeerde marktwaarde in verhuurde staat.

Koop je voor de eerste keer een woning voor de verhuur dan ziet een bank je als consument. Bij het beoordelen of je een verhuurhypotheek kunt afsluiten wordt er door een bank met meerdere zaken rekening gehouden. De hoogte van je inkomen, de woonlasten van de woning waar je in woont en de marktwaarde in verhuurde staat zijn van invloed.

Heb je ervaring met verhuren van woningen en bezit je meer dan 2 woningen dan word je gezien als professional. Dan is alleen de marktwaarde in verhuurde staat en de hoogte van de huurinkomsten van belang. De hoogte van het bedrag dat je kunt lenen hangt af van deze uitgangspunten.

Welke verhuurhypotheek past bij jou situatie?

Ben je benieuwd welke situatie op jou van toepassing is en welke verhuurhypotheek daar het beste bij past? Neem dan contact met mij op. Aan de hand van een gratis analyse kijk ik samen met jou naar de best passende oplossing.

Laatste blogberichten

Check mijn laatste blogberichten:

Waar kan ik mee helpen?

Heb je na het lezen van de blogpagina vragen over een van de onderwerpen? Stel je vraag en ik neem binnen 1 werkdag contact met je op.

1 + 1 =