Wat is een verhuurhypotheek precies?
De meeste Nederlanders sluiten een normale hypotheek af als ze een huis kopen. Deze hypotheek wordt gebruikt om een huis te kopen om zelf in te wonen – en dus niet om te verhuren.
Wanneer je een huis wilt kopen om te verhuren – en daar zelf dus niet in gaat wonen – dan heb je een hypotheek nodig speciaal voor het kopen van huizen om te verhuren.
Deze hypotheek noemen we de verhuurhypotheek. De verhuurhypotheek wordt door professionele vastgoedbeleggers ook wel de vastgoed hypotheek genoemd.
Je kunt een verhuurhypotheek afsluiten om een woning te kopen die al wordt verhuurd, maar het is natuurlijk ook mogelijk om een huis of appartement zonder huurders te kopen en vervolgens huurders te vinden.
Verschillen tussen een normale hypotheek en verhuurhypotheek
De verhuurhypotheek verschilt op een aantal punten van een gewone hypotheek. Dit zijn de belangrijkste verschillen:
Het doel
Een normale hypotheek wordt gebruikt voor de aankoop van een huis om zelf in te wonen – en dus niet om te verhuren. De verhuurhypotheek wordt alleen gebruikt voor het kopen van een huis om te verhuren – en dus niet om zelf in te wonen
Toetsing
Bij het afsluiten van een normale hypotheek wordt naar het inkomen uit werk gekeken. Bij het afsluiten van een verhuurhypotheek wordt gekeken naar het inkomen uit werk, maar ook de huurinkomsten tellen mee.
Rente
Een verhuurhypotheek heeft een hogere rente. Dat komt omdat de bank meer risico loopt door geld uit te lenen voor de koop van een woning voor de verhuur.
Huizen die verhuurd worden zijn bijvoorbeeld moeilijker te verkopen, omdat de vraag naar huizen in verhuurde staat lager is.
Hypotheekrenteaftrek
Je krijgt bij een verhuurhypotheek geen hypotheekrenteaftrek – een belastingvoordeel voor mensen met een hypotheek. Je kunt daarom kiezen voor een aflossingsvrije verhuurhypotheek, maar het is ook mogelijk om de verhuurhypotheek wél af te lossen
Voorwaarden
Bij een normale hypotheek wordt doorgaans rente en aflossing betaald. Bij een verhuurhypotheek zijn de aflosvoorwaarden vaak iets anders.
Kan ik mijn huis ook verhuren met een normale hypotheek?
Het is niet toegestaan om jouw huis te verhuren met een gewone hypotheek, tenzij de geldverstrekker toestemming geeft. Je krijgt deze toestemming echter bijna nooit. De enige reden wanneer een geldverstrekker die toestemming mogelijk geeft is als jij een wereldreis gaat maken, maar zelfs dan zullen ze vaak geen toestemming geven.
Je kunt met een gewone hypotheek geen huis verhuren, omdat deze hypotheek bedoeld is om een huis te kopen om zelf in te wonen. Je tekent bij het aangaan van een normale hypotheek voor een zogenaamde ‘’zelfbewoningsplicht’’. Je geeft daarbij dus aan dat jij zelf in de woning gaat wonen en dat deze niet gebruikt wordt voor de verhuur.
Het zonder toestemming verhuren van een huis met een normale hypotheek is niet slim. Geldverstrekkers controleren hier namelijk op. Ze controleren bijvoorbeeld:
- of er huur wordt bijgeschreven op de bank
- vragen gegevens op bij het kadaster
- houden Social media in de gaten
- Doen aan een huisbezoek
Wanneer banken ontdekken dat een huis zonder toestemming wordt verhuurd, dan sturen ze een waarschuwingsbrief. In deze waarschuwingsbrief geven ze vaak 4 opties:
- Je houdt het huis en lost de hypotheek helemaal af met eigen geld
- Je moet het huis verkopen om de hypotheek helemaal af te lossen
- Je sluit de hypotheek over naar een verhuurhypotheek
- Je krijgt van de bank een verhuurhypotheek aangeboden
Je wilt deze problemen ten alle tijden voorkomen, omdat ze voor grote financiële problemen kunnen zorgen. Wie een huis wil verhuren sluit daarom meteen een verhuurhypotheek af.
Bestaande huis verhuren en zelf een nieuw huis kopen
Het komt steeds vaker voor dat mensen een nieuw huis willen kopen, maar hun bestaande huis willen houden. Het bestaande huis – waar een normale hypotheek op zit – willen ze dan verhuren.
Het is in dit geval mogelijk om de normale hypotheek om te zetten naar een verhuurhypotheek. Wanneer er een verhuurhypotheek op het huis zit, mag deze namelijk verhuurd worden.
Het aanhouden van een huis om te verhuren in plaats van deze te verkopen, wordt steeds interessanter. Dat komt omdat er over huizen die worden gekocht om te verhuren 10,4% overdrachtsbelasting moet worden betaald.
Door de bestaande woning te houden voor de verhuur en zelf een nieuw huis te kopen om in te wonen, wordt deze hoge overdrachtsbelasting vermeden.
Gebruik van eigen geld voor het kopen van een huis voor de verhuur
Wie een huis wil kopen voor de verhuur kan een verhuurhypotheek afsluiten, maar moet eigenlijk altijd wel eigen geld hebben – zeker bij de aankoop van het eerste, twee of derde huis om te verhuren.
80 tot 90%
Je kunt namelijk maximaal 80 tot 90% van de waarde in verhuurde staat lenen. De waarde in verhuurde staat is wat het huis waard is als er huurder inzitten. De waarde van een woning met huurders erin neemt af, omdat er minder vraag is naar huizen met huurders erin.
Je kunt deze 80% tot 90% dus lenen met een verhuurhypotheek.
10 tot 20% en bijkomende kosten
Je moet de overige 10% tot 20% daarom met eigen geld betalen. Je moet daarnaast nog rekening houden met bijkomende kosten. Voorbeelden van bijkomende kosten zijn:
- Overdrachtsbelasting – vanaf 1 januari 2023 is dit 10.4% voor huizen die worden gekocht voor de verhuur
- Notariskosten
- Advieskosten van de hypotheekadviseur
- Taxatiekosten
Je hebt hier – zeker door die overdrachtsbelasting – vaak wel enkele tienduizenden euro’s eigen geld voor nodig.
Voorbeeld eigen geld gebruiken
Je koopt een beleggingspand om te verhuren met een waarde van 300.000 euro. Volgens de taxateur is de waarde in verhuurde staat – die dus lager is – 250.000 euro. Je kunt van een geldverstrekker een verhuurhypotheek krijgen van maximaal 80% van de waarde in verhuurde staat.
80% van 250.000 euro is 200.000 euro. Om het huis van 300.000 euro te kunnen kopen, moet er dus 100.000 euro eigen geld worden ingebracht (300.000 euro minus 200.000 euro).
Je moet daarnaast nog eigen geld hebben om de bijkomende kosten te betalen. De overdrachtsbelasting is 31.200 euro (10.40% van 300.000 euro). Houd voor de notariskosten, advieskosten en taxatiekosten rekening met enkele duizenden euro’s.
Overwaarde van eigen huis gebruiken voor het kopen van een huis om te verhuren
Je kunt met een verhuurhypotheek dus niet 100% van de waarde van het huis lenen. Je moet eigen geld hebben.
Wanneer jij geen 10 tot 20% van de waarde in verhuurde staat én de bijkomende kosten kunt betalen met eigen geld, is er misschien toch een oplossing.
Je hebt misschien (zoals veel mensen) overwaarde op jouw eigen huis. Deze overwaarde kan mogelijk worden gebruikt om deze kosten te dekken. Wanneer er dus geen spaargeld is (of jij dit spaargeld niet wilt gebruiken), dan zijn er mogelijkheden om de overwaarde op het eigen huis te gebruiken voor de aankoop van een huis om te verhuren.
Samen even kijken naar de mogelijkheden? Stuur me even een e-mail of bel me vrijblijvend op 0418-700550
Hoe duur is een verhuurhypotheek?
Ik heb al aangegeven dat een verhuurhypotheek duurder is dan een normale hypotheek, omdat de bank meer risico loopt. Je bent waarschijnlijk benieuwd hoeveel duurder de verhuurhypotheek is t.o.v. een normale hypotheek.
Hoe meer geld er geleend wordt ten opzichte van de waarde van de woning in verhuurde staat, hoe meer risico de bank loopt en dus hoe hoger de hypotheekrente wordt. De verhuurhypotheek is over het algemeen zo’n 1 tot 2% duurder dan een gewone hypotheek. Uiteraard is dit slechts een algemene schatting.
Wil jij weten hoe duur de hypotheek precies is? Stuur me even een e-mail of bel me vrijblijvend op 0418-700550
Hoe werkt de verhuurhypotheek?
Het afsluiten van een verhuurhypotheek gaat op een vergelijkbare manier als het afsluiten van een normale hypotheek – met een paar belangrijke verschillen.
Zoals ik heb aangegeven is een verhuurhypotheek dus een hypotheek die wordt gebruikt voor het kopen van een huis om te verhuren.
Kredietwaardigheid
Zoals bij een normale hypotheek wordt jouw ‘’kredietwaardigheid’’ vastgesteld. Dit betekent dat de geldverstrekker kijkt hoe waarschijnlijk het is dat jij het geleende geld uiteindelijk kunt terugbetalen. Wanneer de bank denkt dat het niet mogelijk is om het geleende geld terug te betalen, dan krijg jij geen verhuurhypotheek.
Toetsing van het inkomen
Om de kredietwaardigheid te bepalen wordt natuurlijk ook gekeken naar het inkomen.
Vastgoedbeleggers die al een aantal panden in hun bezit hebben, kunnen niet alleen hun inkomen uit werk meenemen, maar bijvoorbeeld ook de huurinkomsten. Hierdoor is het mogelijk om een hogere hypotheek te nemen.
Advies
Wanneer alles in kaart is gebracht en alle berekeningen zijn gemaakt, is het belangrijk om goed advies te vragen. Je vraagt dit advies niet bij een normale hypotheekadviseur, die alleen verstand heeft van normale hypotheken, maar van een specialist in verhuurhypotheken.
Je wilt bij het aankopen van beleggingspanden namelijk geen verkeerd advies krijgen, omdat dit voor het verlies van heel veel geld én veel gedoe kan zorgen.
Verhuurhypotheken vergelijken
Zoals bij een normale hypotheek, sluiten we natuurlijk niet zomaar een hypotheek af. We vergelijken eerst alle rentetarieven en voorwaarden. We doen dit bij alle aanbieders van verhuurhypotheken. Op deze manier vinden we de verhuurhypotheek met de beste prijs-kwaliteitsverhouding.
Verhuurhypotheek afsluiten
Vervolgens vragen we de hypotheek aan. De hypotheekovereenkomst wordt getekend en het geleende bedrag komt vrij om de woning om te verhuren te kopen. Je bent nu vastgoedbelegger!
Verhuurhypotheek afsluiten zonder adviseur
Je kunt in theorie een verhuurhypotheek afsluiten zonder adviseur, maar dat raad ik bijna niemand aan – en dat zeg ik niet omdat ik zelf adviseur ben.
Alleen professionele vastgoedinvesteerders kunnen misschien een verhuurhypotheek afsluiten zonder advies van een adviseur, maar het kan ook zijn dat juist zij wél een goed advies nodig hebben.
De reden dat het beter is om een verhuurhypotheek af te sluiten via een adviseur, is bijvoorbeeld omdat:
- een adviseur alle aanbieders van verhuurhypotheken beter kan vergelijken
- goede adviseurs kennen de voorwaarden en weten welke aanbieders goedkoop zijn
- goede adviseurs hebben exclusieve rekentools, waarmee de maximale hypotheek kan worden berekend
Waar bepaalde aankopen misschien niet mogelijk zijn bij de gemiddelde hypotheekadviseur, kan een specialist in verhuurhypotheken deze aankopen misschien wél mogelijk maken.
Omdat het bij het kopen van een huis voor de verhuur om grote bedragen gaat, zijn de kosten van een hypotheekadvies makkelijk terug te verdienen via een goed advies.
Onmogelijk om zonder adviseur af te sluiten
Bij de meeste geldverstrekkers kun je niet zonder advies een verhuurhypotheek afsluiten. Of je moet eerst een toets afleggen en als je die niet haalt dan moet het verplicht via een adviseur.
Waarom een huis kopen om te verhuren?
Je hebt dus een verhuurhypotheek nodig om een huis te kopen om te verhuren – en geen normale hypotheek. Je weet nu alles over deze speciale hypotheek, maar waarom is het eigenlijk slim om een huis te kopen om te verhuren?
Je koopt een huis om te verhuren om geld te verdienen zonder te werken en om te profiteren van een waardestijging, maar er zijn natuurlijk meer goede redenen om te investeren in vastgoed.
Bekijk nu alle voordelen van het kopen van een huis voor de verhuur
0 reacties