Wat is de puntenhuur van de huurcommissie?

Categorie: Blog | Verhuren
Geschreven op: juli 3, 2022

Hoe werkt de puntenhuur van de huurcommissie?

De Huurcommissie is er zowel voor de huurder als voor de verhuurder. Het doel van de Huurcommissie is om op een onpartijdige manier te bemiddelen tussen huurders en verhuurders. De huurcommissie is vooral bekend van het puntensysteem waarmee de huurprijs kan worden berekend. Twijfel je of een woning in de sociale huur of vrije sector valt? Vul  dan de Huurprijscheck in. Wat de Huurprijscheck is en hoe de puntenhuur werkt , lees je in dit blogbericht.

 

Wat is de Huurprijscheck?

De huurprijscheck is een rekenmethode bedacht door de huurcommissie. De uitkomst van het aantal punten bepaalt de maximale huurprijs die je kunt vragen voor je woning. De volgende onderdelen van je woning worden onder andere in de berekening van het aantal punten meegenomen:

  • De oppervlakte van de kamers
  • De keuken, het toilet, de wastafel en douche
  • De WOZ waarde
  • Het energielabel of de energieprestatie

Een andere naam voor de huurprijscheck is het woningwaarderingsstelsel.

 

De huurprijscheck is er alleen voor sociale huur

Aan de hand van de puntenhuur bereken je de maximale huurprijs van een sociale huurwoning. Je kunt aan de hand van het berekende aantal punten bekijken of een woning in de vrije sector valt.

Kom je in je berekening van het  aantal punten uit onder de sociale huur grens? Ga dan in je berekening van het maximale rendement uit van de sociale huur. Je hebt dan een realistisch beeld van de maximale huur die je kunt vragen.

 

Wat heb je nodig om de puntenhuur te kunnen berekenen?

Om een nauwkeurige berekening te kunnen maken van de puntenhuur heb je de volgende gegevens van de woning nodig:

  • De oppervlakte van alle kamers in je woning, ook de badkamer en keuken.
  • De WOZ-waarde van je woning. Je kunt deze opvragen via WOZwaardeloket.nl. Meer informatie over het puntensysteem en WOZ vind je op Rijksoverheid.nl.
  • Het energielabel van je woning
  • De lengte van het aanrecht in je keuken en de aanwezigheid van inbouwapparatuur.
  • Het aantal vierkante meters extra wandtegels in de keuken. Boven het aanrecht zijn tegels tot een hoogte van 1,50 m verplicht. Tegels hoger dan 1,50 m en op andere muren zijn extra tegelwerk.
  • Het aantal vierkante meters vloertegels in de keuken die je hebt gelegd.
  • Het aantal vierkante meters extra wandtegels in de badkamer. In een badruimte zijn tegels tot een hoogte van 1,50 meter verplicht. In een douche zijn tegels tot een hoogte van 1,80 meter verplicht. Als de tegels hoger zijn, dan is dat extra tegelwerk.
  • De oppervlakte van kamers of ruimten die je huurder met andere huurders deelt. Bijvoorbeeld een gemeenschappelijke woonkamer, (fietsen)berging, garage of tuin.

Als je deze eigenschappen van de woning goed in beeld hebt, krijg je een goed beeld van het aantal punten. Je kunt dan ook een goede inschatting maken of de woning in de vrije sector valt.

Voor een financieringsaanvraag is het belangrijk om te weten of een woning in de vrije sector valt. Valt de woning in de vrije sector dan wordt de hoogte van de huur bepaald door het aanbod van huurwoningen.

Dit wordt ook wel de markthuur genoemd. In de vrije sector ligt de huur in bijna alle gevallen hoger dan de sociale huur.

 

De marktwaarde in verhuurde staat

Een belangrijk onderdeel van de aanvraag is het taxatierapport. Een taxateur gaat voor het vaststellen van de marktwaarde in verhuurde staat ook uit van de puntenhuur. Komt het aantal punten uit boven de sociale huurgrens dan gaat de taxateur de markthuur vaststellen.

Voor het vaststellen van de markthuur kijkt een taxateur naar de volgende punten:

  • De staat van het onderhoud van de woning en het afwerkingsniveau
  • De locatie en ligging van de woning
  • Er worden vergelijkbare verhuurde woningen in de regio gezocht
  • De vraag naar en het aanbod van huurwoningen wordt onderzocht

Als de markthuur door de taxateur is bepaald dan kan vervolgens de marktwaarde in verhuurde staat worden bepaald. Hiervoor gaat de taxateur uit van het netto aanvangsrendement. Dit percentage wordt bepaald door te kijken welk rendement een belegger verwacht voor vergelijkbare soorten beleggingen.

De taxateur deelt de markthuur door het netto aanvangsrendement. Dan weet je wat de marktwaarde in verhuurde staat is.

 

De DSCR

In het blogbericht Hoe bereken je een maximale verhuurhypotheek? heb je aan de hand van een voorbeeld kunnen lezen wat de DSCR inhoudt. Een belangrijk onderdeel om te bepalen of je kunt voldoen aan de minimaal vereiste DSCR is de hoogte van de huuropbrengst. De meeste geldverstrekkers hanteren een minimale DSCR van 1,10.

Je kunt je voorstellen dat een hogere markthuur ervoor zorgt dat je eerder aan deze grens van 1,10 kunt voldoen.

 

Een voorbeeldberekening van de puntenhuur

Wil je weten hoe een puntentelling eruit ziet, bekijk dan onderstaande voorbeeldberekening. Als het huurcontract van je woning in 2022 is ingegaan en de kale huur is hoger dan € 763,47 dan valt je woning in de vrije sector. De kale huur is de huur exclusief de servicekosten die je in rekening brengt bij de huurder.

Onderstaande voorbeeldberekening laat zien dat de woning net boven de sociale huurgrens uitkomt. Je kunt in dat geval de woning in de vrije sector verhuren.

Heb je vragen over hoe de puntenhuur werkt? Of heb je hulp nodig bij het bepalen van de puntenhuur? Neem dan contact met mij op

 

 

Laatste blogberichten

Check mijn laatste blogberichten:

Waar kan ik mee helpen?

Heb je na het lezen van de blogpagina vragen over een van de onderwerpen? Stel je vraag en ik neem binnen 1 werkdag contact met je op.

10 + 13 =