Roel Hypotheekevenement 2023

Voorbeeldbrief bod uitbrengen op een huis

Geschreven op: november 2, 2023
Je hebt een woning gevonden, die jij graag wilt kopen. Je wilt daarom een bod uitbrengen op deze woning, maar hebt daarvoor een brief nodig. Je weet misschien niet wat er in deze brief moet komen te staan.

Daarom heb ik een voorbeeldbrief gemaakt waarmee jij een bod kan uitbrengen. Je kunt deze gratis downloaden, invullen en versturen.

Als erkend hypothecair planner vertel ik ook wat je allemaal moet weten voor je een bod kunt uitbrengen. Je kunt ook meteen even een gratis gesprek met mij inplannen.

Wat staat er in een de brief?

Je kunt een bod uitbrengen via een brief. In deze brief staan de volgende onderwerpen:

De woning waarop jij wil bieden

Je moet natuurlijk aangeven op welke woning jij wil bieden. Je doet dit door het adres van de woning op de brief te zetten.

De hoogte van jouw bod

Je geeft aan hoeveel jij wilt bieden. Vaak wordt dit bedrag ook helemaal uitgeschreven. Je doet een bod van 300.000 euro dus op deze manier:

Ik bied 300.000 euro (zegge driehonderdduizend euro) kosten koper.

Geldigheid van het bod

Je geeft vervolgens ook aan hoe lang jouw bod geldig is. Je zegt dit bijvoorbeeld op de volgende manier:

Dit bod is geldig tot 12 december 2023, 00.00 uur.

Jouw aanvullende voorwaarden

Je geeft vervolgens aan met welke ontbindende voorwaarden jij het bod uitbrengt.

Onder voorbehoud van financiering

Vaak wordt het bod gedaan ”onder voorbehoud van financiering”.

Je geeft hiermee aan dat jij de woning alleen koopt, als het lukt om de hypotheek af te sluiten. Je hebt hier dan vaak 6 of 8 weken de tijd voor. Wanneer het niet lukt om binnen deze periode een hypotheek af te sluiten, dan gaat de aankoop niet door.

Onder voorbehoud van een bouwkundige keuring

Je kunt ook een bod doen ”onder voorbehoud van een bouwkundige keuring”. Het betekent dat jij van de koop kunt afzien, als de woning meer bouwkundige gebreken heeft, dan in eerste instantie duidelijk was.

Voorbeelden van bouwkundige gebreken zijn: scheuren in de muren, lekkages, vochtproblemen, verzakkingen en funderingsproblemen.

Onder voorbehoud van verkoop van eigen woning

Je kunt ook een bod doen ”onder voorbehoud van verkoop van de eigen woning”. Je geeft dan aan dat jij jouw bod kunt intrekken, als de eigen woning niet binnen een bepaalde periode wordt verkocht – bijvoorbeeld 6 maanden.

De verkoper mag gedurende deze periode wel biedingen accepteren die gelijkwaardig zijn aan jouw bod of biedingen die zelfs beter zijn.

Welke spullen jij wilt overnemen

Je kunt ook aangeven dat het overnemen van bepaalde spullen bij jouw bod is inbegrepen. Je zegt dan bijvoorbeeld:

Bij dit bod is rekening gehouden met de overname van de volgende spullen uit de inboedel: gordijnen, verlichting, kledingkasten en het bankstel.

Wanneer jij de sleutel wilt ontvangen

Je geeft vervolgens aan wanneer jij de sleutel wilt ontvangen. Je kunt dit bijvoorbeeld doen door het volgende te zeggen:

Bij het bod houd ik er rekening mee dat de sleuteloverdracht plaatsvindt op 3 februari 2024.

Bijlage: eventueel een persoonlijke boodschap

Je kunt ook aangeven waarom jij deze woning zo graag wilt kopen. Je speelt daarbij in op de emoties van de verkoper door een persoonlijk verhaal te vertellen.

Deze motivatie kan de volgende inhoud hebben:

  • Iets over jezelf
  • Iets over jouw gezinssamenstelling
  • Waarom jij zo graag op deze plek wilt wonen
  • Welke bijdrage jij kunt leveren aan de buurt

Ik heb wel eens meegemaakt dat iemands bod werd geaccepteerd door een uitgebreide motivatiebrief, ondanks dat iemand anders 10.000 euro meer had geboden.

 

De voorbeeldbrief

<Woonplaats, datum>

Onderwerp: Bod <straatnaam + huisnummer + woonplaats>

Beste meneer/mevrouw <achternaam makelaar>,

Naar aanleiding van de bezichtiging wil ik graag een bod uitbrengen op de woning aan de <straatnaam + huisnummer> in <woonplaats> met postcode <XXXX ++>. Ik ben zeer geïnteresseerd in de <straatnaam + huisnummer + woonplaats> omdat <vermeld de reden waarom je hier graag wilt wonen>.

Ik bied voor deze woning een bedrag van € <350.000> (zegge <driehonderdvijftigduizend> euro) kosten koper.

<Optioneel bij achterstallig onderhoud>
<kosten aanvullen, bijvoorbeeld cv-ketel vervangen, kozijnen vernieuwen of dak renoveren>
In mijn bod heb ik rekening gehouden met de volgende kosten voor onderhoud aan de woning die ik op korte termijn verwacht te moeten maken:
– Soort kosten – Bedrag

Op mijn bod zijn de volgende ontbindende voorwaarden van toepassing:
<Mijn bod is onder voorbehoud van financiering ter hoogte van het bedrag van de koopsom binnen <6> weken na ontvangst van de koopovereenkomst.>

<Onder voorbehoud van het verkrijgen van een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG).>
<Onder voorbehoud van het laten verrichten van een bouwkundige keuring. De kosten voor direct noodzakelijk onderhoud mogen niet meer bedragen dan <€ 5.000>.

– Mijn bod is geldig tot <tijdstip> op <dag><maand><jaar>.

Op mijn bod zijn de volgende aanvullende bepalingen van toepassing:
– Datum eigendomsoverdracht <datum>.
– De keuze voor de notaris is aan de koper.  De naam van het notariskantoor volgt binnen 14 dagen na ondertekening van de koopovereenkomst / ik heb gekozen voor notariskantoor <naam notariskantoor>.

In mijn bod is de overname van de volgende roerende zaken opgenomen:
<opsomming roerende zaken>

Ik ben benieuwd naar uw reactie op mijn bod. Kunt u mij dit als reactie op deze email laten weten?

Met vriendelijke groet,

<voornaam><achternaam>
<Adres>
<e-mailadres>
<telefoonnummer>

Voor jij een bod kunt uitbrengen

Je brengt met deze brief dus een bod uit op een woning. Voor jij een bod uitbrengt, is het belangrijk om een aantal dingen te weten. Hieronder staat waar je op moet letten:

De waarde van de woning

Voor jij een bod gaat uitbrengen, is het belangrijk om te weten wat de waarde van de woning is. Je kunt namelijk nooit meer lenen dan de waarde van de woning. Betaal je meer dan de waarde van de woning dan moet je dat gedeelte met eigen geld betalen

Je kunt de waarde van de woning  makkelijk achterhalen via een zogenaamde Desktoptaxatie.

Bij een Desktoptaxatie wordt de waarde van de woning vastgesteld zonder dat er een taxateur naar de woning moet komen om de waarde te bepalen. De waarde wordt vastgesteld van achter een computer (desktop). Daarbij wordt vooral gekeken voor welke prijs vergelijkbare woningen in de omgeving onlangs zijn verkocht.

Je komt er dankzij een desktoptaxatie achter of de vraagprijs redelijk is. Je kunt hier vervolgens rekening mee houden tijdens het uitbrengen van een bod.

Desktoptaxatie nodig? Bel me even op 0418-700550 of stuur me even een e-mail of plan meteen een gratis gesprek met mij in.

Het kan voorkomen dat een huis bijvoorbeeld voor 200.000 euro te koop staat, maar dat deze woning volgens de Desktoptaxatie maar 180.000 euro waard is. Wanneer jij dan ook nog een bod uitbrengt dat hoger is dan de vraagprijs, bijvoorbeeld 220.000 euro, dan betaal jij dus 40.000 euro voor ”lucht” of ”de angst om mis te pakken”.

Hoeveel kun jij uitgeven

Het is niet mogelijk om oneindig veel geld te lenen. Jouw hypotheek moet namelijk verantwoord en betaalbaar zijn (en blijven). Voor jij een bod kunt uitbrengen, moet je weten hoeveel je kunt lenen op basis van je inkomen. Je kunt namelijk niet op een huis bieden, die je niet kunt betalen.

Hoeveel jij kunt lenen, is afhankelijk van jouw ”toetsinkomen”. Simpel gezegd wordt jouw toetsinkomen bepaald door al jouw inkomsten bij elkaar op te tellen en deze te verminderen met financiële verplichtingen.

Je kunt zelf jouw maximale hypotheek berekenen, maar ik kan dat dit ook even voor jou doen.

Bel me vrijblijvend op 0418-700550 of stuur me even een e-mail of plan meteen een gratis gesprek met mij in.

Het is niet alleen belangrijk om te laten berekenen wat de waarde van de woning is, maar ook om te laten berekenen hoeveel jij kunt lenen op basis van je inkomen.

 

Ik heb wel eens meegemaakt dat iemand een bod had gedaan, dat deze was geaccepteerd, maar dat er daarna pas om hypotheekadvies werd gevraagd. Het huis was dus al gekocht, maar er was nog niet berekend hoeveel er maximaal kon worden geleend.

 

Wanneer het bod dan veel hoger is dan de marktwaarde van de woning, dan moet alles boven deze marktwaarde met eigen geld worden betaald. Wanneer er dan niet voldoende eigen geld is, en de koop moet worden geannuleerd, dan kunnen er problemen ontstaan.

 

De koop kan binnen de 3 dagen wettelijke bedenktijd kosteloos worden geannuleerd, maar daarna is het in principe niet mogelijk om de aankoop ongedaan te maken als er geen voorbehoud van financiering is opgenomen in het bod.

 

Je moet dan in het ergste geval 10% van de koopsom als boete betalen! Je moet dus altijd van te voren laten berekenen wat de woningwaarde is en hoeveel jij kunt lenen op basis van je inkomen.

Hoeveel wil jij uitgeven?

Hoeveel jij kunt lenen en hoeveel jij wilt lenen, zijn twee verschillende dingen. Wat jij kunt lenen wordt dus bepaald door jouw toetsinkomen en leencapaciteit. Hoeveel jij wilt lenen kan ook worden bepaald door hoeveel geld jij uitgeeft en hoe jij wilt leven.

Je kunt daarvoor het Persoonlijk Budgetadvies van het NIBUD gebruiken. Je vult daar jouw netto maandinkomen en vaste lasten in. Vervolgens wordt berekend of jouw uitgaven verantwoord zijn. Op basis hiervan kun jij zelf bepalen wat jij verantwoordde maandlasten vindt.

Heb je hulp nodig bij het invullen van het Persoonlijk Budget Advies? Maak dan gebruik van deze handleiding.

Verder speelt het natuurlijk ook mee hoe jij wilt leven. Wanneer jij graag veel financiële vrijheid wilt hebben, en de hypotheek zo laag mogelijk wilt houden, wil je misschien minder lenen. Wanneer er dan veel wordt overboden, dan zoek jij misschien liever even door.

Wanneer jij een mooi huis op een goede locatie heel belangrijk vindt, dan wil je daar misschien wel wat financiële vrijheden voor opgeven. Je bent dan misschien bereid om meer uit te geven aan de woning.

Het kan ook zijn dat jij veel wilt reizen, iedere week uit eten wilt of bijvoorbeeld een eigen paard hebt. Wat is dan belangrijker, een duur huis of deze vrijheden? Je kunt hier rekening mee houden bij het bepalen van de hoogte van jouw bod.

Overbieden moet met eigen geld

Het is dus niet mogelijk om meer te lenen dan de waarde van de woning of het bedrag dat voor jouw situatie wordt vastgesteld op basis van jouw inkomen. Wanneer jij dus wilt overbieden, dan moet jij dit gedeelte met eigen geld betalen.

Voor het overbieden kan het beste spaargeld worden gebruikt. Het is ook mogelijk om over te bieden met een schenking of lening van ouders. Verder kan in sommige gevallen de overwaarde van de eigen woning worden gebruikt, maar vaak is deze nog niet verkocht als er een nieuwe woning wordt gekocht. 

Bijkomende kosten

Je moet wel rekening houden met de bijkomende kosten, die ook wel ”Kosten Koper (k.k.)” worden genoemd. Je hebt namelijk niet alleen geld nodig voor het kopen van het huis, maar ook voor het afsluiten van de hypotheek.

Je kunt te maken hebben met overdrachtsbelasting en kosten voor een hypotheekadviseur en notaris. Het is niet mogelijk om de bijkomende kosten mee te financieren. Je moet hier dus ook al eigen geld voor gebruiken – naast het eventuele eigen geld voor het overbieden.

Vaak zijn de bijkomende kosten 2% of 4% van de aankoopprijs van de woning. Voor een woning van 410.000 euro, hebben starters met vrijstelling voor het betalen van overdrachtsbelasting vaak zo’n 8.200 euro aan bijkomende kosten. Overige kopers, die wel overdrachtsbelasting moeten betalen, kunnen rekening houden met zo’n 16.400 euro aan bijkomende kosten.

 

Hoeveel bieden op een woning?

Je weet nu dus dat het niet mogelijk is om meer te lenen dan de waarde van de woning of dan de leencapaciteit die wordt berekend op basis van jouw inkomen. Je moet daarnaast eigen geld hebben – om naast de bijkomende kosten – ook het overbieden te betalen.

Ondanks de krapte op de woningmarkt, wordt er natuurlijk niet altijd overboden. Het kan ook voorkomen dat de woning voor de vraagprijs wordt verkocht of zelfs onder de vraagprijs wordt verkocht.

Maar hoe bepaal jij de hoogte van jouw bod?

Onder de vraagprijs bieden

De hoogte van het bod wordt vooral bepaald door hoelang de woning al te koop staat.

Wanneer een woning al lang te koop staat, dan is deze minder gewild en is het mogelijk om een lager bod uit te brengen dan de vraagprijs. Als de woning pas net te koop staat, en al heel veel bezichtigingen heeft gehad, dan is deze wel heel geliefd. Je moet dan vaak een hoger bod uitbrengen om kans te maken op deze woning.

De meeste huizen komen op Funda te staan. Je kunt hier makkelijk zien hoelang een woning te koop staat. Je kunt bij de ”kenmerken” van een woning kijken naar ”aangeboden sinds” om te zien wanneer de woning te koop is gezet. Op Funda kan een datum staan, bijvoorbeeld ”aangeboden sinds 21 april 2023” of bijvoorbeeld ”aangeboden sinds 4 maanden”.

Vraagprijs en oorspronkelijke vraagprijs

Om de hoogte van jouw bod te bepalen, is het ook slim om naar de oorspronkelijke vraagprijs te kijken. Woningen die langer te koop staan, zijn soms al een keer in prijs verlaagd.

Ze hebben daarom een vraagprijs – dus wat ze nu voor de woning vragen – en een hogere, oorspronkelijke vraagprijs – dus de prijs die ze in eerste instantie voor de woning vroegen. Dat de prijs al eens verlaagd is, laat zien dat ze graag van de woning af willen of dat er weinig interesse is in deze woning.

Je kunt in deze situaties een bod uitbrengen die lager is dan de oorspronkelijke vraagprijs. Want wanneer ze de prijs al een keer verlaagd hebben, dan mag de woning misschien ook wel weg voor een nog lager bedrag.

Over de vraagprijs bieden

Sommige woningen zijn zo populair dat er binnen twee weken al meer dan 30 bezichtigingen zijn geweest. Vaak wordt er dan snel met de biedingen begonnen. Je moet dan vaak voor een bepaalde datum en tijdstip een bod hebben uitgebracht. Omdat er zoveel bezichtigingen zijn geweest – en mensen de woning dus graag willen hebben – wordt er vaak overboden. Daarbij wordt er dus vaak meer geboden dan de vraagprijs.

Ook interessant: Hoeveel kun jij het beste overbieden in 2024 en zijn er ook andere manieren om meer kans te maken op een woning?

Is het bod altijd bindend?

Nee, want de koop is pas bindend als de 3 dagen bedenktijd voorbij is, na het tekenen van het koopcontract. Je doet een bod, als dat akkoord is, dan maakt de verkoper een koopovereenkomst op.

Je kunt dus voor het tekenen van het bod afzien, maar ook tot 3 dagen na het tekenen van de koopovereenkomst. Volgens de wet – Artikel 7:2 Lid 2 BW – heb jij als koper van een woning gedurende drie dagen na het tekenen van de koopovereenkomst het recht om deze overeenkomst te ontbinden zonder reden.

Hulp nodig bij het uitbrengen van het bod

Ik ben erkend hypothecair planner en heb dus het hoogste niveau als hypotheekadviseur. Ik kan daarom uitrekenen hoeveel jij maximaal kunt lenen. Ik kan ook aangeven wat verantwoord is om te lenen – voor nu en in de toekomst.

Verder kan ik helpen bij het onderzoeken van de woningwaarde. Dit doe ik via een desktoptaxatie. Daarbij kijk ik bijvoorbeeld naar de waarde van vergelijkbare, verkochte woningen.

Daarnaast ben ik Gecertificeerd Aankoopbegeleider. Dat betekent dat je mij ook in kunt schakelen als aankoopbegeleider. Als Aankoopbegeleider help ik je met het bepalen van een biedingsstrategie. In deze strategie bepalen we of we beginnen met een openingsbod of beginnen we direct met een eindbod?

Bieden met Zekerheid

Wil je bieden op een huis zonder voorbehoud van financiering? In de huidige woningmarkt sta je sterker als je een bod kan uitbrengen zonder voorbehoud van financiering. Het risico is dat, als je geen hypotheek krijgt, je een boete moet betalen van 10% van de koopsom van het huis. Bij een bod van € 200.000 bedraagt de boete € 20.000. Je kunt dit voorkomen door te kiezen voor bieden met zekerheid. Hoe werkt dit in de praktijk? In het document bieden met zekerheid lees je hoe dit werkt.

 Bel me even op 0418-700550 voor een vrijblijvend gesprek of stuur me even een e-mail of plan meteen een gratis gesprek met mij in.