Waarom verwachting huizenprijzen delen?
Voor ik begin met mijn voorspelling van de huizenprijzen, vertel ik graag voor wie deze voorspelling interessant is:
- Je bent huizenbezitter en wilt weten of jouw woning in waarde zal stijgen
- Je wilt een huis kopen en wilt weten of 2024 een goed moment is om een huis te kopen (of het beter is om nu te kopen)
- Je bent een starter op de woningmarkt en wilt weten of jouw kansen in 2024 toenemen of afnemen
- Je wilt een huis verkopen en wilt weten of 2024 een goed moment is, of dat het beter is om nu te verkopen
- Je bent een vastgoedinvesteerder en wilt een huis kopen voor de verhuur – en wilt je weten of dit het goede moment is om te kopen of dat het juist beter is om op dit moment te verkopen
Je kunt me altijd even bellen voor vrijblijvend advies. Bel 0418-700550 voor vragen over deze huizenprijzen verwachting of voor vragen met betrekking tot hypotheken.
Huizenprijzen van 2008 tot nu
Voor ik in ga op de toekomstige huizenprijzen, vertel ik graag eerst meer over de ontwikkelingen op de huizenmarkt uit het verleden:
Kredietcrisis
In 2008 was de gemiddelde huizenprijs 261.900 euro. Vanaf 2009 begonnen de huizenprijzen te dalen. Door de wereldwijde kredietcrisis werden hypotheekverstrekkers voorzichtiger met het geven van hypothecaire geldleningen.
Slechte economische omstandigheden en onzekerheid zorgde voor een dalende vraag naar huizen. Hierdoor daalde de huizenprijzen. De prijzen daalde van 2009 tot 2014.
Op het dieptepunt, in juni 2013, was de gemiddelde verkoopprijs 206.100 euro. Dit was een daling van 21,4% ten opzichte van 2008.
Historisch lage hypotheekrente en economisch herstel
Vanaf 2013 daalde de hypotheekrente tot historisch lage rentes. De hypotheekrente heeft een groot effect op de huizenprijzen. Lage hypotheekrentes betekenen namelijk hogere huizenprijzen, omdat lenen goedkoper wordt en dan de vraag naar woningen toeneemt.
In 2014 begon de economie ook weer te herstellen (mede door de renteverlagingen). De werkloosheid nam af en het consumentenvertrouwen nam toe. Omdat Nederlanders weer grotere investeringen durfde te doen, zoals het kopen van een huis, begonnen de huizenprijzen weer te stijgen.
De prijzen van goederen en diensten worden meestal bepaald door het economische principe ‘’vraag-en-aanbod’’. Voor de huizenprijzen is de hoogte van de hypotheekrente ook heel belangrijk, omdat deze bepaalt hoeveel iemand kan lenen.
Lichte waardedaling van huizen in 2019
Deze stijging zette door tot en met 2018. In 2019 was de huizenmarkt in veel delen van Nederland overspannen. Jarenlang was de vraag naar woningen hoger dan het aanbod, waardoor de prijzen relatief hoog stonden.
Door de (te) hoge prijzen daalde de vraag – en dan mede name onder starters. Starters werden niet alleen geconfronteerd met hoge huizenprijzen, maar ook met strengere hypotheekregels. Het was daarom moeilijker om een hypotheek af te kunnen sluiten voor duurdere woningen.
Dit zorgde ook weer voor een dalende vraag en dus een lichte daling van de huizenprijzen in 2019. In 2020 begonnen de huizenprijzen weer te stijgen.
Explosieve stijging van de huizenprijzen sinds 2021
In 2021 begonnen de huizenprijzen explosief te stijgen. De lockdowns zorgde ervoor dat prettig wonen belangrijker werd. De vraag naar woningen (ook in de buitengebieden) nam toe, maar bouwprojecten werden door de lockdowns vertraagd.
Omdat bedrijven werden gesloten, moesten overheden met steunmaatregelen komen. Daarom verhoogde overheden de geldhoeveelheid in de economie (quantitative easing). Dit zorgde echter voor een waardevermindering van ons geld, waardoor alles in prijs steeg – dus ook huizen.
Omdat de hypotheekrente ook historisch laag stond – en dit veel effect heeft op de huizenprijzen – zette de stijging van de huizenprijzen verder door.
Rentestijgingen om inflatie tegen te gaan
De ontwrichtende effecten van de lockdowns, de steunmaatregelen en lage rentestanden (quantitative easing) zorgen voor een groot probleem: inflatie.
Inflatie betekent dat ons geld in waarde daalt. De inflatie begon stevig op te lopen. In juli 2022 was het officiële inflatiecijfer al 10,3% en in september steeg het naar 17,10%. Dit is het hoogste percentage sinds de Tweede Wereldoorlog!
Om de inflatie onder controle te krijgen verhoogde de Europese Centrale Bank (ECB) de rente. Het verhogen van de rente is het belangrijkste middel dat de ECB in handen heeft om inflatie tegen te gaan.
In het eerste en tweede kwartaal van 2022 werd de rente relatief snel verhoogd. Deze renteverhoging zorgde ervoor dat de huizenprijzen vanaf de zomer van 2022 daalde.
Gemiddelde huizenprijzen in 2022 en 2023
In 2022 was de gemiddelde verkoopprijs van een woning 432.000 euro. In juli 2022 stonde de huizenprijzen op het hoogste punt.
Vervolgens zijn de prijzen gedaald tot december 2022. In januari 2023 werden de prijzen weer iets hoger, maar van januari tot april daalde de prijzen weer.
Sinds april 2023 zijn de huizenprijzen weer licht aan het stijgen. In augustus 2023 was de gemiddelde verkoopprijs van een huis 416.600 euro – wat dus lager is dan het gemiddelde van 2022.
Sinds april 2023 zijn de huizenprijzen weer licht aan het stijgen.
Wat bepaalt de hoogte van de huizenprijzen?
Om een voorspelling te doen van de huizenprijzen, is het belangrijk om te begrijpen welke omstandigheden allemaal invloed hebben op deze prijzen.
Hieronder staat welke factoren de hoogte van de huizenprijzen bepalen:
1. Hypotheekrente
De hoogte van de hypotheekrente is een belangrijke factor voor de hoogte van van de huizenprijzen.
Hoe hoger de hypotheekrente is, hoe duurder een hypotheek wordt qua maandlasten. Omdat een hypotheeklening verantwoord moet zijn, mogen de maandlasten niet te hoog zijn. Daarmee zorgt een hogere hypotheekrente dus voor een lagere leencapaciteit – dus hoeveel jij wettelijk gezien mag lenen.
Een hogere hypotheekrente zorgt er dus voor dat mensen minder kunnen lenen. Wanneer mensen minder kunnen lenen, dan dalen de huizenprijzen (tot het niveau waarop mensen het wel kunnen kopen).
Simpel gezegd zorgt een dalende hypotheekrente voor stijgende huizenprijzen. Een stijgende hypotheekrente zorgt voor dalende huizenprijzen.
Lees daarom ook mijn hypotheekrente verwachting voor 2024 om een betere inschatting te kunnen maken van de ontwikkeling van de huizenprijzen.
Benieuwd naar de actuele hypotheekrente? Bekijk nu onze rentevergelijker met de laagste rentestanden.
Prijsstijgingen zijn steeds minder rente gedreven: Voorheen liepen de huizenprijzen vrijwel gelijk met de hypotheekrente. We zien nu echter dat de prijzen hoog blijven, terwijl de rente is gestegen.
De hypotheekrente heeft dus toch iets minder invloed op de prijzen van huizen dan we voorheen dachten. We zien nu vooral dat de grote vraag naar woningen en het lage aanbod zorgen een stijging in huizenprijzen.
2. Vraag-en-aanbod
Waar we voorheen dachten dat vooral de hypotheekrente invloed had op de prijzen van huizen, weten we nu dat vraag-en-aanbod een belangrijkere rol speelt dan eerder gedacht.
De volgende factoren hebben een grote invloed op de vraag en het aanbod van woningen:
Het aanbod van woningen
In 2021 hadden we een tekort van 279.000 woningen. In 2024 zal het woningtekort naar verwachting oplopen tot 317.000 woningen. Volgens de rijksoverheid moeten er tot 2030 900.000 woningen worden gebouwd.
Bevolkingsgroei
Het woningtekort in Nederland zal naar verwachting alleen maar groter worden. We hebben nu al bijna 18 miljoen inwoners.
Door de enorme toename van de bevolking zal dit aantal alleen maar toenemen. Ondertussen krijgen we steeds meer eenpersoonshuishoudens, waardoor de vraag naar kleinere, betaalbare woningen toeneemt.
Nieuwbouwwoningen
We hebben een beperkte hoeveelheid bouwgrond en de bouwkosten zijn enorm gestegen. Dit komt door toegenomen regelgeving voor vergunningsaanvragen en strengere (stikstof)regels, hogere energieprijzen, hogere prijzen van materialen en een tekort aan vakmensen in de bouw (en daarmee hogere uurtarieven).
Dit zorgt ervoor dat er minder wordt gebouwd – en het tekort dus nog verder oploopt.
We weten nu dat vraag-en-aanbod meer effect heeft op de huizenprijzen dan gedacht. Wanneer we naar de vraag-en-aanbod kijken, kunnen we alleen tot de conclusie komen dat de huizenprijzen in 2024 (en daarna) verder gaan stijgen.
3. Het inkomen
Wanneer mensen minder verdienen, kunnen ze minder lenen en daalt de mogelijkheid (de vraag) om een huis te kopen. Dit zorgt er ook voor dat de prijzen dalen.
Op 6 april 2023 hadden we echter de grootste cao-loonstijging in 40 jaar. De cao-lonen stegen met 5,0%.
De lonen zijn dus hard aan het stijgen. Deze stijging van 5,0% is onvoldoende om de hoge inflatie te compenseren, maar hogere lonen zorgen wel voor een hogere leencapaciteit.
Wanneer mensen een hoger inkomen hebben kunnen ze namelijk meer lenen. Omdat mensen meer kunnen lenen, neemt de mogelijkheid om een woning te kopen toe, waardoor de prijzen kunnen stijgen.
Benieuwd hoeveel jij op dit moment kunt lenen? Bel me even op 0418-700550 en ik maak een vrijblijvende berekening voor jou.
4. Hypotheekregels 2024
Hoeveel mensen precies kunnen lenen, heeft een grote invloed op de huizenprijzen. Het bepaalt namelijk hoeveel mogelijkheden er zijn om iets te kopen – en daarmee bepaalt het de vraag.
Leennormen
De leennormen voor 2024 worden in november bekend. Wanneer deze leennormen zorgen voor een hogere maximale hypotheek, dan heeft dit een prijsopdrijvend effect op huizen.
Wanneer de leennormen strenger worden – en mensen dus minder kunnen lenen – dan kan dit zorgen voor een daling van de huizenprijzen.
Overige hypotheekregels
Andere hypotheekregels hebben ook invloed op de huizenprijzen. Deze ontwikkelingen hebben een prijsopdrijvend effect van de woningprijzen:
- In 2024 heeft het energielabel een grotere invloed op de maximale hypotheek en kunnen mensen meer lenen voor verduurzamingsmaatregelen. De prijzen van energiezuinige woningen zouden daarom kunnen stijgen.
- Hogere maximale woningwaarde voor startersvrijstelling overdrachtsbelasting.
- Studieschuld 2024: Uitgaan van maandbedrag i.p.v. percentage.
- Alleenstaanden met een inkomen vanaf 26.000 euro kunnen meer lenen.
Bekijk nu alle hypotheekregels voor 2024
Het kopen van een woning en het afsluiten van een hypotheek is voor de meeste mensen de grootste financiele beslissing van hun leven. Deze beslissing heeft effect op de rest van jouw financiele leven.
Vraag daarom advies bij een goede, onafhankelijke hypotheekadviseur. Ontdek het verschil tussen een onafhankelijke en een afhankelijke (bank)adviseur.
Voorspelling huizenprijzen 2024 en toekomst
Je weet dat de huizenprijzen in de kredietcrisis daalde, maar dat deze sinds 2013 bijna ieder jaar stijgen – met een explosieve stijging in 2021. In 2022 daalde de prijzen, maar sinds april 2023 stijgen de prijzen weer.
Het is onmogelijk om met zekerheid te zeggen wat de prijzen gaan doen, omdat deze ook bepaalt worden door internationale economische omstandigheden, geopolitiek gebeurtenissen, het rentebeleid van de ECB en overheidsregels.
Ik voorspel echter dat de huizenprijzen vanaf 2024 blijven stijgen. Op 14 september 2023 verhoogde de ECB de rente naar weliswaar een recordhoogte, maar het lijkt alsof de hoogte van de rente tegenwoordig minder effect heeft op de woningprijzen.
Vooral de verhouding tussen vraag en het aanbod lijkt nu heel belangrijk – en die verhouding is sterk uit balans. We hebben veel te veel inwoners en veel te weinig woningen. Het aantal inwoners neemt alleen maar toe, terwijl er weinig gebouwd wordt.
Dan speelt inflatie nog een rol. Die is de afgelopen jaren uit de hand gelopen. Het lijkt erop dat dit moeilijk onder controle te krijgen is. De waarde van ons geld neemt dus af. Je kunt de stijging van de huizenprijzen dan ook op twee manieren bekijken: de prijzen van huizen stijgen of de waarde van ons geld neemt af. Ik denk dat het een combinatie van beide is.
Er zijn simpelweg niet genoeg huizen om aan de als maar stijgende vraag te voldoen.
Welke woningen stijgen vooral in prijs?
Ik verwacht dat vooral starterswoningen in prijs stijgen. Dit zijn woningen tot een grens van 510.000 euro. Deze woningen zullen in prijs stijgen, omdat hier de meeste vraag naar is.
Wanneer we kijken naar de huizenprijzen verwachtingen per regio, dan is dat moeilijk in te schatten. Ik verwacht echter dat de prijzen in de randstad minder hard stijgen, omdat deze al gigantisch zijn gestegen.
Ik verwacht ook niet dat de prijzen in de krimpregio’s zoals Zeeland, Limburg en Groningen, heel hard gaan stijgen, omdat er minder vraag is in deze regio’s.
Ik verwacht dat vooral de prijzen van huizen en appartementen in steden en dorpen dichtbij de randstad (en buiten de krimpregio’s) zullen stijgen.
Scenario’s die kunnen zorgen voor een stijging van de woningprijzen
Hieronder staan een aantal fictieve scenario’s die kunnen zorgen voor duurdere woningen:
- De rente wordt weer verlaagd, om de economie te stimuleren
- Om inflatie tegen te gaan, worden de lonen opnieuw ‘’flink’’ verhoogd
- Nieuwe, nog strengere regelgeving zorgt ervoor dat er nog minder wordt gebouwd, waardoor het aanbod nog verder afneemt
- Bestaande of nieuwe conflicten zorgen voor een grotere toestroom van immigranten naar Nederland, waardoor de vraag nog veel verder toeneemt
- De leennormen worden soepeler, waardoor mensen meer kunnen lenen
Scenario’s die kunnen zorgen voor een daling van de woningprijzen
- De rente wordt flink verhoogd, om inflatie tegen te gaan
- De hoge rente zorgt voor een stevige recessie, waardoor de vraag naar woningen afneemt
- De economische recessie zorgt ervoor dat banken minder makkelijk geld uitlenen, waardoor de vraag afneemt
- De economische recessie zorgt ervoor dat consumenten minder vertrouwen hebben en minder snel een woning durven te kopen
- Allerlei regels, zoals de stikstofregels, worden afgeschaft waardoor er veel meer kan worden gebouwd
- Conflicten worden opgelost, waardoor de toestroom van migranten afneemt (en mogelijk een deel van de immigranten kan remigreren)
Overbieden in 2024
Omdat de woningmarkt dus naar alle verwachting zwaar overspannen blijft, verwacht ik ook dat er nog steeds overboden gaat worden in 2024.
Daarbij verwacht ik vooral dat er overboden wordt op starterswoningen, omdat hier de grootste vraag naar is. Starterswoningen zijn woningen tot een waarde van 510.000 euro (vrijstellingsgrens voor overdrachtsbelasting voor starters).
Ik vind het overbieden op woningen niet verstandig. Je betaalt dan namelijk meer dan wat de woning daadwerkelijk waard is – en dat is economisch gezien natuurlijk heel onverstandig.
Nu of in 2024 een woning kopen?
Wanneer jij wilt weten of je nu of in 2024 een huis moet kopen, dan raad ik aan om nog even te wachten tot 2024.
Vooral als jij een starter met betrekking tot de overdrachtsbelasting bent (en in 2024 ook nog onder de 35 jaar bent) en een huis wilt kopen tot 510.000 euro. De vrijstellingsgrens voor de overdrachtsbelasting wordt in 2024 namelijk verhoogd, van 440.000 naar 510.000 euro. Je kunt dan dus een duurder huis kopen zonder overdrachtsbelasting te betalen.
Verder wordt zogenaamde ”NHG-kostengrens verhoogd. In 2023 is er een hypotheek met Nationale Hypotheekgarantie (NHG) af te sluiten voor huizen tot 405.000 euro. In 2024 wordt deze kostengrens verhoogd, waardoor het mogelijk is om een duurder huis te kopen met een NHG-hypotheek.
Hypotheekadvies in 2024
Het kopen van een huis en het afsluiten van een hypotheek is waarschijnlijk de grootste financiële beslissing van jouw leven. Door de hoge bedragen en lange looptijden, is het heel belangrijk dat jij de juiste keuzes maakt – zeker met deze overspannen huizenmarkt, stijgende rentestanden en veranderende hypotheekregels.
Ik ben erkend hypothecair planner. Dat betekent dat ik onafhankelijk advies geef, in tegenstelling tot een bankadviseur. Omdat ik erkend hypothecair planner (EHP) ben, heb ik een hoger opleidingsniveau dan de gemiddelde hypotheekadviseur.
Ik reken echter geen hogere tarieven, ondanks dat ik een hoger opleidingsniveau heb. Ik vind namelijk dat iedereen goed hypotheekadvies moet kunnen krijgen, omdat de keuzes zo’n grote gevolgen hebben.
Ons eerste gesprek is gratis en vrijblijvend. Ik kan vrijblijvend jouw maximale hypotheek (voor 2024) berekenen, zodat jij weet in welke prijsklasse je een huis kunt zoeken. Je kunt ook al jouw vragen aan mij stellen. We kijken dan samen welke welke mogelijkheden er zijn en hoe hoog de maandlasten van jouw eventuele hypotheek bedragen.
Wil je mij even spreken? Bel me dan op 0418-700550.
0 reacties