Wat is NHG?
Nationale Hypotheek Garantie (NHG) is een Nederlandse garantieregeling die zekerheid biedt aan jou als huizenkoper en aan hypotheekaanbieders. Wanneer jij jouw maandlasten namelijk niet meer kunt betalen, dan kan de bank jouw woning gedwongen verkopen. Wanneer de woning vervolgens onvoldoende oplevert om de hypotheekschuld af te lossen, dan zorgt de NHG-regeling ervoor dat jij niet met een restschuld achterblijft.
Waarom worden de regels in 2026 aangepast?
De regels en voorwaarden van Nationale Hypotheek Garantie veranderen jaarlijks, omdat de regeling te laten aansluiten bij wat er speelt in de woningmarkt, maatschappij en politiek. De nieuwe normen zorgen ervoor dat meer woningkopers toegang krijgen tot betaalbare hypotheken met zekerheid, bijvoorbeeld ook als zij kiezen voor alternatieve woonvormen, later met pensioen gaan of tijdelijk ergens anders gaan wonen.
Belangrijkste wijzigingen in één oogopslag
- Omdat de grens wordt verhoogd, komen meer woningen in aanmerking voor NHG
- Nieuwe woningtypen kunnen in 2026 worden gefinancierd, inclusief rentekorting en NHG-zekerheden
- Tiny houses, woonboten en modulaire woningen vallen straks onder dezelfde NHG-grens als traditionele woningen
- Inkomen na AOW-leeftijd dat doorloopt telt mee, waardoor de maximale hypotheek stijgt
- Geen vaste maximale termijn van 3 jaar meer. Verhuur blijft toegestaan zolang er aantoonbare noodzaak is.
- Je mag een bestaande aflossingsvrije hypotheek tijdelijk aanhouden zonder verkoopdruk, zolang beide woningen als eigen woning gelden
- Bij ontslag uit hoofdelijke aansprakelijkheid is geen verplichte marktwaardetoets meer nodig als er geen verhoging wordt aangevraagd
- Tijdelijke erfpachtverhogingen binnen 12 maanden hoeven niet meer meegenomen te worden bij het vaststellen van de leencapaciteit
- Meer ruimte om opgebouwde waarde te gebruiken zonder verlies van NHG
Nieuwe NHG-grens en maximale hypotheek
In 2026 wordt de NHG-grens verhoogd. Het exacte bedrag is nog niet bekend, maar de verwachting is dat de grens opnieuw stijgt om mee te bewegen met de woningprijzen (zo’n 7% in 2025). Hierdoor wordt het mogelijk om ook voor woningen tot €470.000 een hypotheek met NHG af te sluiten.
Een hogere NHG-grens maakt het kopen of oversluiten van een hypotheek financieel aantrekkelijker en veiliger. NHG zorgt namelijk niet alleen voor een lagere hypotheekrente, maar biedt ook bescherming bij betalingsproblemen.
Wat betekent dit voor jou?
- Duurdere woningen komen in aanmerking voor NHG.
- Je betaalt een lagere hypotheekrente met NHG, omdat geldverstrekkers minder risico lopen.
- Starters en doorstromers krijgen meer leenruimte met zekerheid.
- Ook woningen in het middensegment vallen weer binnen bereik van NHG.
Goed om te weten: Bij een hypotheek van €470.000 kan een hypotheek met NHG tot ongeveer 900 euro aan lagere rente hebben ten opzichte van een hypotheek zonder NHG.
Alternatieve woonvormen ook in NHG
In 2026 wordt er ook een opvallende wijziging doorgevoerd. De NHG-regeling wordt namelijk uitgebreid naar nieuwe en alternatieve woonvormen. Waar NHG voorheen vooral van toepassing was op traditionele koopwoningen, wordt de regeling nu ook actief voor onder andere:
- Tiny houses.
- Drijvende woningen en watervilla’s.
- Modulaire woningen (verplaatsbaar of prefab).
- Duurzame innovatieve woonconcepten.
Wat betekent dit voor jou?
- Je kunt een tiny house of drijvende woning financieren met NHG.
- Meer vrijheid om te kiezen voor alternatieve woonvormen met rentekorting en zekerheid.
Belangrijk om te weten
Om in aanmerking te komen voor NHG op deze woningen moet er wel worden voldaan aan aanvullende eisen. De woning moet:
- Een vaste woonbestemming hebben.
- Voldoen aan bouw-, energie- en veiligheidsnormen.
- Duurzaam verplaatsbaar zijn (geen recreatiewoning zonder woonbestemming).
Goed om te weten: Voorheen was het moeilijker om voor deze woningen een hypotheek af te sluiten of gold er een hogere rente door het hogere risico. Vanaf 2026 wordt het verschil tussen reguliere woningen en alternatieve woonvormen dus rechtgetrokken.
Flexibelere inkomenstoets bij pensioen en NHG
Vanaf 2026 komen er soepelere regels met betrekking tot de manier waarop hypotheekaanbieders het inkomen toetsen richting de pensioenleeftijd. Waar voor 2026 vooral werd gekeken naar een lager pensioeninkomen, biedt NHG nu ruimte om het werk- of ondernemersinkomen voor de periode tot de daadwerkelijke pensioendatum mee te nemen.
Belangrijk om te weten
- De pensioengerechtigde leeftijd wordt vervangen door een nieuwe term: “datum waarop het pensioen ingaat” (dit is persoonlijk en niet voor iedereen gelijk).
- Inkomen tussen de AOW-leeftijd en de daadwerkelijke start van het pensioen mag worden meegenomen bij de toetsing voor de maximale hypotheek
- Daardoor kan de hypotheek hoger uitvallen voor mensen die blijven werken of inkomsten hebben uit onderneming of verhuur.
Wat betekent dit voor jou?
- Je kunt waarschijnlijk meer lenen als 55-plusser.
- Meer mogelijkheden om vlak voor het pensioen alsnog een hypotheek af te sluiten.
- Geen onnodige wijzigingen of lagere hypotheek alleen op basis van leeftijd.
Goed om te weten: Deze wijziging is vooral gunstig voor mensen die blijven doorwerken na hun AOW-leeftijd, later met pensioen gaan of tijdelijk een lager inkomen hebben rondom hun pensioen, maar wél een hypotheek willen afsluiten.
Wijzigingen bij tijdelijke verhuur en dubbele woningen
Steeds meer mensen wonen en werken tijdelijk op een andere locatie, wonen samen of verhuizen zonder hun oude woning meteen te verkopen. Tot nu toe zaten hier strenge termijnen aan verbonden, die voor veel huizenbezitters ongunstig waren.
In plaats daarvan:
- Mag de woning tijdelijk verhuurd blijven zolang er een aantoonbare noodzaak is, zoals werk ergens anders.
- De diplomatenclausule blijft verplicht (dit geeft de eigenaar het recht om de huurder te laten vertrekken zodra hij terugkeert).
Wat betekent dit voor jou?
- Mensen die tijdelijk in het buitenland werken, gaan samenwonen of een woning willen aanhouden als ze tijdelijk ergens anders zijn hebben meer flexibiliteit.
- Minder financiële druk, omdat verhuur langer toegestaan is zonder verlies van NHG.
- Woningbezitters kunnen dubbele woonlasten opvangen via tijdelijke verhuur.
Goed om te weten: Voor tijdelijk verhuur van de oude woning geldt vanaf 2026 niet langer een vaste maximale termijn van 3 jaar.
Wat verandert er voor aflossingsvrije hypotheken onder NHG?
Vanaf 2026 wordt het makkelijker om een aflossingsvrije hypotheek tijdelijk aan te houden als je een nieuwe woning koopt, zonder dat je meteen moet aflossen. Dit geldt vooral voor situaties waar je twee woningen tijdelijk in bezet hebt, bijvoorbeeld bij een verhuizing of verkoop die nog niet afgerond is.
Belangrijk om te weten
- Je mag de bestaande hypotheek tijdelijk volledig aflossingsvrij houden, zolang zowel de oude als de nieuwe woning als ”eigen woning” worden aangemerkt.
- Deze regeling geldt tot het einde van het lopende kalenderjaar + maximaal 3 jaar daarna.
- Dit geeft huiseigenaren meer tijd om hun oude woning te verkopen zonder direct financieel in de problemen te komen.
Wat betekent dit voor jou?
- Je hebt meer ruimte om te verhuizen zonder dubbele lasten
- Je behoudt de NHG-bescherming, ook als (tijdelijk) een groter deel aflossingsvrij is
- Je hebt minder druk om snel te verkopen, wat gunstig kan zijn bij een trage woningmarkt
Goed om te weten: Deze regeling geldt alleen als er geen verhoging wordt aangevraagd én als het aflossingsvrije deel binnen de toegestane NHG-grenzen blijft.
Vereenvoudigde toetsing bij hoofdelijk ontslag (bij scheiding of uitkoop)
Als je uit elkaar gaat en en jij of jouw partner in de woning wil blijven wonen, moet de hypotheek vaak op één naam komen te staan. Tot nu toe werd daarbij streng getoetst of de hypotheek binnen 100% van de actuele marktwaarde bleef. Dat zorgde er vaak voor dat iemand de woning moest verkopen, terwijl de lasten best wel alleen te dragen waren. Vanaf 2026 gaat dit veranderen.
Belangrijk om te weten
- Geen marktwaardetoets meer als er géén hypotheekverhoging plaatsvindt.
- Het aflossingsvrije deel mag gelijk blijven, zolang dit binnen de NHG-regels valt.
- NHG blijft gewoon van toepassing, inclusief rentekorting en betalingsbescherming.
Wat betekent dit voor jou?
- Je kunt jouw ex-partner uitkopen zonder opnieuw te hoeven aflossen of bijstorten.
- Het aflossingsvrije deel mag gelijk blijven, zolang dit binnen de NHG-regels valt.
- NHG blijft gewoon van toepassing mét rentekorting en bescherming.
Goed om te weten: Als je jouw hypotheek tóch wilt verhogen, bijvoorbeeld om jouw ex uit te kopen, dan gelden wél de nieuwe marktwaarderegels en moet de hypotheek opnieuw worden getoetst.
NHG 2026: Dit is de impact van de nieuwe NHG-regels
Vanaf 2026 wordt de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) uitgebreider en flexibeler. De grens gaat omhoog, waardoor meer woningen in aanmerking komen voor een veilige hypotheek met lage rente. Ook alternatieve woonvormen zoals tiny houses, woonboten en modulaire woningen vallen straks onder NHG.
Daarnaast wordt het makkelijker om een hypotheek af te sluiten rond of na je pensioen, tijdelijk te verhuren of een aflossingsvrije hypotheek aan te houden bij verhuizing of scheiding.
De veranderingen zorgen dus voor meer zekerheid, meer mogelijkheden, en meer mensen die kunnen profiteren van de rentekorting en bescherming van NHG.
