Marktwaarde in verhuurde staat, wat is dat?

Wat is de marktwaarde in verhuurde staat?

De marktwaarde in verhuurde staat laat zien hoeveel een woning waard is terwijl deze wordt verhuurd.

De waarde van een huis of appartement dat wordt verhuurd is lager, dan wanneer het huis of appartement niet wordt verhuurd. Dat komt omdat de markt voor mensen die een huis willen kopen met huurders erin kleiner is. De meeste mensen willen namelijk een huis kopen om zelf in te wonen.

Ondertussen zijn huurders niet zomaar uit een woning te zetten. Wanneer een huis wordt verkocht met huurders erin, dan moet het huurcontract namelijk ook worden overgenomen. Je kunt dit huurcontract dus niet zomaar opzeggen en de huurders uit huis zetten.

Wat is het verschil tussen de marktwaarde en waarde in verhuurde staat?

Het verschil tussen de marktwaarde – ook wel ”de vrije marktwaarde” of de ”leegwaarde” genoemd – is dat deze hoger is dan de marktwaarde in verhuurde staat.

Waarom de woningwaarde in verhuurde staat weten?

De woningwaarde in verhuurde staat geeft dus aan hoeveel een huis of appartement waard is wanneer deze wordt verhuurd. Het is belangrijk om deze waarde te weten, omdat dit bepaalt wat de maximale verhuurhypotheek is.

Je kunt met een verhuurhypotheek namelijk maximaal 80 tot 90% van de waarde in verhuurde staat lenen.

Wat de waarde van een woning is met huurder erin bepaalt ook de hoogte van de overdrachtsbelasting. Je betaalt overdrachtsbelasting bij het kopen van een huis voor de verhuur. Deze overdrachtsbelasting is hoger dan bij het kopen van een huis om zelf in te wonen.

De hoogte van de overdrachtsbelasting voor beleggen in vastgoed is sinds 2023 namelijk 10,4%.

Lees ook: Wat is een verhuurhypotheek & hoe werkt het?

Hoe wordt de woningwaarde in verhuurde staat berekend?

De woningwaarde in verhuurde staat wordt vastgesteld door een taxateur. Een taxateur is iemand die gespecialiseerd is in het bepalen van de waarde van woningen, zoals huizen en appartementen.

De taxateur stelt de waarde van het huis of appartement in verhuurde staat vast door te kijken naar de zogenaamde huurprijs en de markthuur.

Huurprijs

Wanneer er al huurder in de woning zitten is het makkelijk. Dan wordt er namelijk gekeken wat de huurprijs is volgens de huurovereenkomst.

De huurprijs is het bedrag dat de huurder betaalt om gebruik te mogen maken van de woning.

Markthuur

Wanneer er nog geen huurder in de woning zit, dan wordt er gekeken naar de markthuur. De markthuur is de huurprijs die gevraagd wordt voor vergelijkbare woningen op een vergelijkbare locatie.

Netto aanvangsrendement

Nu wordt het iets ingewikkelder. De taxateur gaat vervolgens kijken naar het zogenaamde ‘’netto aanvangsrendement’’. Daarbij wordt gekeken hoeveel keer de jaarlijkse huurinkomsten kunnen worden vermenigvuldigd om tot het rendement van de investering te komen.

Voorbeeld

Ik zal proberen dit op een simpele manier uit te leggen:

Wanneer jouw woning heel populair is, omdat deze bijvoorbeeld in hele goede staat is en midden in de stad ligt, dan mogen de jaarlijkse huurinkomsten bijvoorbeeld vermenigvuldig worden met 20. Wanneer jouw woning echter in slechte staat is en in een achterstandswijk ligt, dan mogen jouw jaarlijkse huurinkomsten misschien met maximaal 10 worden vermenigvuldigd.

Met hoeveel keer de huurinkomsten mag worden vermenigvuldigd bepaalt dus deels wat de waarde van de woning in verhuurde staat is. De waarde van een woning neemt namelijk toe als deze hoge huurinkomsten heeft, de woning in goede staat is én op een toplocatie ligt.

In mindering brengen van kosten voor voor het verhuren van een woning

Je maakt ook kosten voor verhuren van de woning. Je moet deze kosten van de huurprijs afhalen.

Het verhuren van een woning brengt onder andere de volgende kosten met zich mee: onderhoudskosten van de woning, premie voor het verzekeren van de woning en de gemeentelijke belastingen.

Voorbeeld berekening marktwaarde in verhuurde staat

In een voorbeeld berekening laat ik zien hoe de hoogte van de marktwaarde in verhuurde staat wordt berekend. We nemen eerst de leegwaarde van de woning – dus de waarde op de vrije markt, zonder huurders erin. In mijn voorbeeld is deze leegwaarde 295.000 euro.

Vervolgens neem ik de huurprijs per maand van 1.050 euro. Ik vermenigvuldig deze met 12 maanden en kom dan op een bruto huurwaarde per jaar van 12.600 euro. Hier halen we de lasten en beheerskosten van 1.667 euro vanaf. Voorbeelden van lasten en beheerskosten zijn onderhoudskosten, gemeentelijke belastingen, verzekeringspremie van de opstalverzekering en bij een appartement de kosten van de Vereniging van Eigenaren (VvE).

We komen dan op een netto huurwaarde van 10.933 euro.

Zonder het te ingewikkeld te maken, neem ik nu de netto huurwaarde en deel ik deze door het netto aanvangsrendement. Ik kom dan uit op een marktwaarde in verhuurde staat (vrij op naam) van 280.333 euro – afgerond is dit 280.000 euro.

En de WOZ-waarde?

De WOZ-waarde bepaalt de waarde van de woning, maar niet de waarde van de woning in verhuurde staat. Voor het bepalen van de waarde in verhuurde staat wordt dus niet naar de WOZ-waarde gekeken (maar dus naar de huurprijs, de markthuur en het netto aanvangsrendement).

De WOZ-waarde is wél belangrijk voor het bepalen van de huurprijs op basis van de puntentelling van de huurcommissie. De huurprijs is één van de dingen die de woningwaarde in verhuurde staat bepaalt. Omdat de WOZ-waarde mede bepaalt hoeveel huur er kan worden gevraagd heeft deze wel indirect invloed op de waarde in verhuurde staat.

De marktwaarde in verhuurde staat laten berekenen?

Je weet nu wat marktwaarde in verhuurde staat precies betekent en waarom deze lager is dan de normale marktwaarde. Je weet hoe deze marktwaarde in verhuurde staat wordt berekend en hebt mijn voorbeeld berekening bekeken.

Je wilt misschien weten wat de marktwaarde in verhuurde staat is van jouw woning óf de woning die jij wilt kopen om te verhuren.

Ik ben gespecialiseerd in hypotheken en vooral ook verhuurhypotheken. Je kunt mij vrijblijvend een berekening laten maken, bijvoorbeeld van de markthuur en de marktwaarde in verhuurde staat.

Vrijblijvende berekening laten maken: Stuur me even een e-mail of bel me op 0418-700550