Kan ik kosten koper meefinancieren met de hypotheek?

Wat is kosten koper precies?

Kosten koper (k.k.) is niet hetzelfde als overdrachtsbelasting. Kosten koper zijn alle kosten die jij moet maken om een huis te kunnen kopen. Overdrachtsbelasting is daarmee dus één van de kosten die jij maakt, maar er zijn meer kosten die onder kosten koper vallen.

Onder kosten koper vallen de volgende kosten:

• Overdrachtsbelasting (niet voor starters)
• Notariskosten (hypotheek- en leveringsakte)
• Taxatierapport laten maken
• Hypotheekadvies en hypotheekbemiddeling
• NHG-kosten

• Overdrachtsbelasting

Overdrachtsbelasting is een eenmalige belasting die de koper van een woning moet betalen. In 2023 is de hoogte van de overdrachtsbelasting 2%. Het betekent dat als de woning wordt gekocht voor 400.000 euro, er 8.000 euro aan overdrachtsbelasting moet worden betaald.

Sinds 2021 betalen starters geen overdrachtsbelasting. Je bent een starter als:

• Je jonger dan 35 jaar bent
• Je nog geen gebruik hebt gemaakt van de vrijstelling om geen overdrachtsbelasting te betalen
• Je een huis koopt van minder dan 440.000 euro

Lees alles over een hypotheek voor starters

• De notariskosten

Je hebt bij het kopen van een woning een notaris nodig. Dit is een jurist die officiële documenten kan opstellen, zoals een hypotheekakte en een akte van levering.

De notaris zorgt ervoor dat jij officieel eigenaar wordt van de woning. Daarvoor maakt hij een registratie in het Kadaster – een officieel register waarin bijvoorbeeld staat wie welke woning bezit. Voor het registeren maakt hij een akte van levering op – dat we ook wel ”eigendomsbewijs” noemen. Je moet voor de akte van levering ongeveer 700 euro betalen.

Jouw hypotheeklening moet ook worden ingeschreven in het Kadaster,. De notaris maakt hiervoor een hypotheekakte op. Hierin staan alle afspraken die jij en de hypotheekverstrekker met elkaar maken. Je moet voor de hypotheekakte ook zo’n 700 euro betalen.

Je moet in totaal dus ongeveer 1.400 euro aan de notaris betalen om een huis te kunnen kopen.

• Taxatierapport laten opstellen

Je moet bij het kopen van een huis een taxatierapport laten opstellen door een taxateur.

De geldverstrekker wil namelijk weten wat de actuele waarde van het huis of appartement is. Deze waarde wordt vastgesteld door een onafhankelijke taxateur. Deze taxateur maakt daarvoor een taxatierapport. Je betaalt voor zo’n rapport ongeveer 695 euro.

Ik ken een manier om de taxatiekosten te verlagen naar 95 euro. Bel mij hiervoor even op 0418-700550 of stuur me een e-mail.

• Hypotheekadvies en bemiddelingskosten

Goede hypotheekadviseurs verdienen zichzelf terug, omdat hun advies kan zorgen voor de laagste hypotheekrente en de beste voorwaarden. Andersom kan ”slecht” hypotheekadvies voor heel veel ellende en kosten zorgen.

Je moet een hypotheekadviseur betalen voor advies en bemiddeling. Over het algemeen kost een hypotheekadviseur tussen de 1.500 en 3.200 euro. Vaak is het eerste adviesgesprek geheel vrijblijvend. Ik bied ook een gratis eerste adviesgesprek aan, waarin ik bijvoorbeeld jouw maximale hypotheek kan berekenen en precies kan uitrekenen hoe hoog de kosten koper voor jouw aan te kopen woning is.

Vaak betalen starters op de woningmarkt iets minder voor hypotheekadvies. Bij mij krijgen starters ook korting op hypotheekadvies, omdat starters het al moeilijk genoeg hebben op de woningmarkt.

Bekijk mijn tarievenlijst of maak direct een vrijblijvende afspraak: Bel mij even op 0418-700550 of stuur me een e-mail.

• NHG-kosten

Je kunt een hypotheek met Nationale Hypotheekgarantie (NHG) afsluiten als de woning niet meer dan 405.000 euro kost. NHG biedt garantie voor als jouw woning moet worden verkocht, wanneer jij de hypotheek niet meer kunt betalen.

Wanneer de woning bij verkoop minder oplevert dan de openstaande hypotheek – en de volledige hypotheek dus niet door jou kan worden afgelost – dan betaalt de Stichting Waarborgfonds Eigen Woning (SWEW) de hypotheek af.

Je blijft dan niet achter met een restschuld. De bank heeft ook zekerheid dat het geleende geld terugkomt, waardoor hypotheken met NHG een lagere rente hebben.

Wanneer de hypotheek wordt afgesloten met Nationale Hypotheekgarantie (NHG), dan komen er NHG-kosten bij. Deze kosten zijn 0,6% van het hypotheekbedrag.

De gemiddelde verkoopprijs van woningen was in het tweede kwartaal 410.000 euro (mediaan). Wanneer we hier 0,6% van nemen, dan komen er dus 2.460 euro aan NHG-kosten bij.

Kosten koper (k.k.) van 2% of 4% van de aankoopprijs

Over het algemeen kunnen we zeggen dat de kosten koper – dus de kosten die worden gemaakt om een huis of appartement te kopen – 2% tot 4% van de aankoopprijs zijn.

Starters, die vrijstelling hebben om overdrachtsbelasting te betalen, moeten rekening houden met 2%. Overige kopers moeten rekening houden met zo’n 4% van de aankoopprijs van de woning.

Wanneer we bijvoorbeeld rekenen met de mediane aankoopprijs van 410.000 euro, dan hebben starters een kosten koper (k.k.) van 8.200 euro. Overige kopers moeten rekening houden met een kosten koper (k.k.) van 16.400 euro.

Wie een huis koopt om te verhuren moet rekening houden met een hogere kosten koper. Om de vrijstelling van overdrachtsbelasting voor starters te financieren, is een overdrachtsbelasting van 10,4% ingevoerd voor vastgoed investeerders.

Is kosten koper (k.k.) mee te financieren met de hypotheek?

Je weet nu wat kosten koper precies is en welke kosten doorgaans binnen de kosten koper vallen. Je wilt nu weten of deze kosten mee te financieren zijn.

Het antwoord is: Nee. Je kunt kosten koper niet mee financieren met de hypotheek.

Vanaf 2018 is het namelijk alleen nog mogelijk om een hypotheek af te sluiten voor maximaal 100% van de waarde van de woning. Daarmee is het sinds 2018 dus niet meer mogelijk om bijkomende kosten mee te financieren in de hypotheek.

Onverantwoord om kosten koper mee te financieren

De Autoriteit Financiele Markten (AFM) is een Nederlandse toezichthouder, die bijvoorbeeld moet zorgen dat mensen niet in de financiële problemen komen omdat ze te hoge leningen aangaan

De AFM vindt het dan ook onverantwoord als kosten koper wordt meegefinancierd, bijvoorbeeld via een dure persoonlijke lening. Je hebt namelijk al een hypotheek, die elke maand kosten met zich meebrengt.

Wanneer de kosten koper dan ook nog eens wordt meegefinancierd, dan wordt de financiële druk om de leningen terug te betalen te groot.

Als Erkend hypothecair planner kijk ik niet alleen of een hypotheek haalbaar is, maar ook of deze betaalbaar is en betaalbaar blijft. Ik sta daarom ook niet achter het meefinancieren van kosten koper (k.k.) via een persoonlijke lening.

Gebruik spaargeld (of schenking ouders)

Je kunt de bijkomende kosten dus het beste betalen met spaargeld – en misschien dus nog even doorsparen. Je hebt misschien de mogelijkheid om een schenking (van ouders) te ontvangen en daarmee de kosten koper te betalen.

Het is beter om de bijkomende kosten op deze manier te betalen. Je hebt dan namelijk naast de hypotheek niet nog een lening, die (met rente) moet worden terugbetaald.

Kosten koper is aftrekbaar bij de belastingaangifte

De kosten die worden gemaakt voor het afsluiten van een hypotheek zijn eenmalig aftrekbaar door ze mee te nemen in je belastingaangifte.

Daarmee zijn dus de notariskosten voor de hypotheekakte, taxatiekosten, kosten voor hypotheekadvies en de NHG-kosten eenmalig aftrekbaar.

Het betekent niet dat jij al deze kosten terug krijgt. Het betekent dat deze kosten worden gebruikt om jouw belastbaar inkomen te verlagen. Je betaalt daardoor minder belasting bij de belastingaangifte.

Je krijgt vaak zo’n 40% van de betaalde kosten koper terug.

De overdrachtsbelasting is niet aftrekbaar.

Hoeveel spaargeld nodig om kosten koper te betalen?

Je weet nu hoeveel de kosten koper ongeveer bedragen. Wanneer je precies wilt weten hoeveel bijkomende kosten er in jouw situatie bijkomen, dan kan ik een vrijblijvende berekening maken. Je weet dan hoeveel spaargeld je nodig hebt om het huis te kopen dat je op het oog hebt.

Wil je een vrijblijvende berekening ontvangen? Bel me dan even op 0418-700550 of stuur me een e-mail.