Je woning aanhouden om te verhuren. Waar moet je op letten?

Keep to let

Het aanhouden van een huis om deze vervolgens te verhuren noemen we ook wel ‘’keep to let’’. Op dit moment is ‘’keep to let’’ enorm populair, omdat het heel veel voordelen biedt.

De inkomsten zijn natuurlijk een voordeel, maar er is nog een groot voordeel om nu de woning aan te houden i.p.v. later een huis te kopen om te verhuren.

Overdrachtsbelasting

Dit voordeel heeft te maken met overdrachtsbelasting. Je betaalt bij het kopen van een huis overdrachtsbelasting. Dit is een percentage van de koopsom. Het standaardtarief is 2%. Vrijwel alle starters onder de 35 jaar betalen sinds 2020 geen overdrachtsbelasting meer.

Om deze vrijstelling van overdrachtsbelasting voor starters te betalen, moeten mensen die een huis kopen om te verhuren een hogere overdrachtsbelasting betalen, namelijk 8%. De overheid wil het hiermee ook moeilijker maken voor beleggers, zodat starters meer kans hebben om een huis te kopen. Vanaf 1 januari 2023 wordt dit zelfs verhoogd naar 10,4%!

Rekenvoorbeeld

Het aanhouden van de huidige woning is dus veel interessanter dan het (in de toekomst) kopen van het huis om te verhuren. Bij een woningwaarde van 400.000 euro betaalt een starter namelijk 0 euro overdrachtsbelasting, een doorstromer 8.000 euro en iemand die het huis koopt om te verhuren maar liefst 32.000 euro.

Je moet veel maanden huur ontvangen om 32.000 euro terug te verdienen! Als je dus ooit een huis wilt hebben om te verhuren, dan kun je dus nu beter je huis aanhouden om te verhuren. Je hebt dan al een mooie besparing op de overdrachtsbelasting.

Huis aanhouden om te verhuren: waar op letten?

Je weet nu dat het interessant is om het huis niet te verkopen, maar aan te houden voor de verhuur. Ik vertel nu graag waar je allemaal op moet letten. Je moet namelijk met best wel wat dingen rekening houden.

Hier zijn 7 zaken om rekening mee te houden:

Toestemming van de hypotheekverstrekker

Je mag een huis met een hypotheek niet zomaar verhuren. Bijna alle hypotheekaanbieders hebben een zelfbewoningsplicht, die van jou waarschijnlijk ook.

Zelfbewoningsplicht

Je bent bij het afsluiten van de hypotheek namelijk akkoord gegaan met de zelfbewoningsplicht door de hypotheekakte te ondertekenen. Dit betekent dat je zelf in je huis moet wonen, tenzij de hypotheekaanbieder toestemming geeft (via het zogenaamde huurbeding) om het huis te verhuren.

Je kunt toestemming vragen, maar deze wordt echter bijna nooit gegeven.

Gedwongen verkoop

Dat komt omdat een huis met een huurder minder geld opbrengt bij verkoop.

Wanneer jij je hypotheek niet meer betaalt, dan mag de bank jouw huis gedwongen verkopen zonder tussenkomst van de rechter (door recht van hypotheek). Als er dan huurders in jouw huis zitten, krijgt de bank minder geld voor het huis. Dit is de reden dat de geldverstrekkers geen toestemming geeft voor het verhuren.

Wanneer je je huis wilt aanhouden voor de verhuur, moet je dus op zoek naar een andere oplossing.

Let op! Verhuren zonder toestemming

Het is ook géén optie om het huis te verhuren zonder toestemming. Wanneer de geldverstrekker dit ontdekt, kunnen zij het huis zonder tussenkomst van de rechter verkopen.

Ik maak in de praktijk steeds vaker mee dat geldverstrekkers ontdekken dat een huis zonder toestemming wordt verhuurd. Je krijgt als eigenaar van het huis dan een brief waarin drie en soms 4 opties worden gegeven: je lost de hypotheek volledig af met eigen geld, je sluit de normale hypotheek over naar een verhuurhypotheek of je verkoopt het huis en lost de hypotheek af.

Wanneer dat niet binnen 6 weken lukt, wordt het huis gedwongen verkocht en ben je je huis dus kwijt! Het is dus beter om het allemaal netjes te regelen.

Je hypotheek oversluiten naar een verhuurhypotheek

Wanneer je geen toestemming krijgt om het huis te verhuren, dan kun je je hypotheek oversluiten naar een verhuurhypotheek. Een verhuurhypotheek is een hypotheek speciaal voor huizen die gekocht worden voor de verhuur.

Hogere rente

Het grootste verschil met een normale hypotheek is dat de rente van een verhuurhypotheek hoger is.

Dit komt omdat een hypotheek die een geldverstrekker verstrekt op een verhuurde woning wat meer risico met zich meebrengt. Een huis dat verhuurd wordt kan niet zomaar zonder huurders verkocht worden. Huurders worden in Nederland namelijk extreem goed beschermd en kunnen niet zomaar uit huis worden gezet.

De meeste mensen kopen een huis om zelf in te wonen en hebben dus geen interesse om een huis met huurders te kopen. Wanneer de bank het huis wil verkopen – omdat jij je hypotheek niet meer betaalt – wordt dit dus een stuk moeilijker als er huurders in zitten.

Vraag tijdig je boeterente op

Wanneer je je hypotheek over gaat zetten naar een verhuurhypotheek bij een andere geldverstrekker, dan is de kans aanwezig dat je je huidige geldverstrekker een vergoeding moet betalen. We noemen deze vergoeding ook wel ”boeterente”.

Je moet deze boeterente betalen omdat het ”contract wordt opengebroken” en de geldverstrekker rente-inkomsten misloopt. Omdat de hypotheekrente in 2022 aan het stijgen is, wordt de kans steeds kleiner dat je boeterente moet betalen. Ook wordt de boete lager (of verdwijnt deze helemaal) als de huidige hypotheekrente hoger is.

Proforma aflosnota

Het is belangrijk om vooraf te weten óf deze boeterente moet worden betaald en hoe hoog deze boeterente dan is. Je kunt dit zelf eenvoudig opvragen bij de geldverstrekker door te vragen naar een ”proforma aflosnota”. Dit is een berekening van de boeterente op dat moment.

Boete meefinancieren

Wanneer we de hypotheek gaan oversluiten naar een verhuurhypotheek, kan ik ook kijken of we deze boeterente mee kunnen financieren.

Deze boeterente kan namelijk oplopen tot duizenden of tienduizenden euro’s. Je hoeft deze boeterente dan niet ineens te betalen, maar betaalt deze gedurende de looptijd van de verhuurhypotheek.

Stuur me hiervoor even een e-mail of bel me op 0418-700550

Wat is je woning in verhuurde staat waard?

Je weet nu dat je je huis niet zomaar mag verhuren en dat je – als je geen toestemming krijgt om het huis te verhuren – je hypotheek moet oversluiten naar een verhuurhypotheek. Het is daarbij belangrijk om te kijken of er boeterente moet worden betaald en hoe hoog deze is. Deze kunnen we eventueel meefinancieren.

Het is nu belangrijk om te kijken naar de waarde van het huis in verhuurde staat. We noemen dit ”marktwaarde in verhuurde staat”. Je moet dit weten omdat de marktwaarde in verhuurde staat bepaalt hoeveel geld je kunt lenen via de verhuurhypotheek.

In tegenstelling tot een gewone hypotheek – waar vooral wordt gekeken naar het inkomen en de woonlasten – bepaalt bij een verhuurhypotheek namelijk ook de marktwaarde in verhuurde staat de hoogte van de maximale hypotheek.

Lees alles over de marktwaarde in verhuurde staat

Taxatierapport laten opstellen

Je kunt de marktwaarde van het huis in verhuurde staat laten vaststellen (taxeren) door een taxateur. Een taxateur legt de marktwaarde in verhuurde staat vast in een taxatierapport.

Niet iedere taxateur kan dit rapport voor je opmaken, zorg ervoor dat je vooraf weet of de door jou gekozen taxateur een taxatierapport voor een woning in verhuurde staat mag opstellen.

Ik kan zelf ook een inschatting maken van de marktwaarde in verhuurde staat en heb een netwerk van taxateurs die gespecialiseerd zijn in het taxeren van huizen voor de verhuur. Stuur me hiervoor even een e-mail of bel me op 0418-700550.

De markthuur

In het taxatierapport wordt een berekening opgenomen van de markthuur. Dit is de bruto huur die een huurder wil betalen voor jou woning. Deze markthuur is afhankelijk van de ligging, locatie, type woning, de oppervlakte van de woning en het afwerkingsniveau.

Energielabel van het huis

Ook is het energielabel van invloed. Je krijgt een beter energielabel als je woning duurzaam is. Een woning is duurzaam als de woning goed is geïsoleerd, je zonnepanelen hebt geplaatst en als je dubbelglas met energiezuinige kozijnen in de woning hebt geplaatst.

Woonlasten van het nieuwe huis

Je houdt de huidige woning aan om te verhuren en koopt zelf een nieuw huis om in te wonen. Je koopt het nieuwe huis waarschijnlijk ook met een hypotheek.

Bij deze nieuwe woning horen woonlasten, dus de hypotheekrente en maandelijkse aflossing. Wanneer je een beginnend vastgoedbelegger bent – en dus niet meer dan 5 huizen hebt om te verhuren – hebben deze woonlasten invloed op de maximale hoogte van de verhuurhypotheek die kan worden afgesloten.

Bij het afsluiten van een verhuurhypotheek kijkt de geldverstrekker namelijk naar het inkomen én de woonlasten van het huis waar je zelf in gaat wonen. Vervolgens wordt er gekeken of jij voldoende geld over hebt om de verhuurhypotheek te kunnen betalen.

Simpel gezegd: om een verhuurhypotheek af te kunnen sluiten – en de woning dus aan te kunnen houden om te verhuren – moet er dus voldoende geld overblijven voor de verhuurhypotheek na het betalen van de hypotheek van de eigen woning.

Ik kan uiteraard berekenen of dit het geval is en hoe hoog de maximale hypotheek en verhuurhypotheek kan worden. Stuur me hiervoor even een e-mail of bel me op 0418-700550

Welke geldverstrekkers houden rekening met huurinkomsten?

Je moet dus voldoende inkomen hebben om de maandlasten van de eigen hypotheek én verhuurhypotheek te kunnen betalen.

De meeste aanbieders van woninghypotheken zien de (toekomstige) huurinkomsten niet als inkomen! Deze hypotheekaanbieders kijken alleen naar het inkomen uit loondienst, uit ondernemerschap of pensioen.

Huurinkomsten

Er zijn maar een paar geldverstrekkers die wél naar de (toekomstige) huurinkomsten kijken. Deze geldverstrekkers zien de huurinkomsten dus ook (deels) als inkomen. Dit is een belangrijk voordeel.

Het kan namelijk voorkomen dat een hypotheekverstrekker die huurinkomsten niet meeneemt voor de berekening van de eigen hypotheek en de verhuurhypotheek onvoldoende ruimte ziet om beide hypotheken af te sluiten, terwijl de hypotheekverstrekker die de huurinkomsten wél meeneemt wél voldoende ruimte ziet om beide hypotheken af te sluiten.

Huurinkomsten dekken lasten van verhuurhypotheek af

Als de geldverstrekker de huurinkomsten wél meeneemt dan dekken deze inkomsten de lasten van de verhuurhypotheek af. Voor de nieuwe hypotheek wordt er dan alleen gekeken of het inkomen uit loondienst hoog genoeg is om de nieuwe hypotheek te kunnen betalen. Zijn er na aftrek van de lasten van de verhuurhypotheek nog huurinkomsten over, dan kunnen deze weer opgeteld worden bij het inkomen voor de nieuwe hypotheek.

We hebben maar een paar geldverstrekkers die de huurinkomsten wél (deels) meenemen. Als de geldverstrekker waar je de hypotheek voor je nieuwe eigen woning aanvraagt de huurinkomsten niet meeneemt kun je de nieuwe hypotheek mogelijk niet afsluiten. Je moet dan een heel hoog inkomen hebben om zowel de eigen hypotheek als de verhuurhypotheek te kunnen betalen.

De aanbieders

Ik ken alle aanbieders van verhuur- en woninghypotheken en weet precies welke aanbieders huurinkomsten meenemen bij het berekenen van de maximale hypotheek

. Stuur me even een e-mail of bel me op 0418-700550 om hier meer over te weten te komen.

Begin op tijd en hanteer de juiste volgorde

Je wilt voorkomen dat de nieuwe hypotheek voor de nieuwe woning wordt afgewezen, omdat je je woning wilt aanhouden om te verhuren. Het is daarom belangrijk om jezelf goed voor te bereiden én om op tijd te beginnen met deze voorbereiding.

Je kunt het beste de hulp inschakelen van een hypotheekadviseur die verstand heeft van gewone hypotheken én van verhuurhypotheken. Ik ben gespecialiseerd in beide soorten hypotheken en ik weet dus precies waar je allemaal rekening mee moet houden – en dat is meer dan ik in dit blogbericht heb beschreven.

Zo is het bijvoorbeeld belangrijk om beide trajecten – dus de hypotheek en de verhuurhypotheek – goed op elkaar af te stemmen.

Daarbij is de juiste volgorde ook belangrijk. De geldverstrekker waar je de nieuwe hypotheek afsluit wil namelijk weten hoe hoog de huurinkomsten van je huidige woning zijn. De geldverstrekker wil ook van je weten wat de maandlasten zijn van de hypotheek op de verhuurde woning en of je toestemming hebt van je geldverstrekker om te verhuren.

Gratis adviesgesprek

Zoals ik heb aangegeven weet ik alles van hypotheken én verhuurhypotheken. Wanneer je eraan denkt om je huis aan te houden om te verhuren, dan kun je een vrijblijvend gesprek met me inplannen.

Ik ga dan samen met jou kijken naar de mogelijkheden en maak een gratis haalbaarheidsscan. Stuur me even een e-mail of bel me op 0418-700550 om hier meer over te weten te komen.