Je woning aanhouden om te verhuren. Waar moet je op letten?

Categorie: Blog | Verhuren
Geschreven op: september 26, 2021
foto-appartement-db-1

Je woning aanhouden om te verhuren. Waar moet je op letten?

Het aankopen van een woning om te verhuren (ook wel keep to let genoemd) is erg aantrekkelijk. Nu de overdrachtsbelasting voor woningen waar je niet zelf gaat wonen is gestegen naar 8%, is het minder interessant om een woning te kopen om te verhuren. Ook doordat de woningprijzen steeds verder stijgen is het minder interessant om een woning te kopen om te verhuren.

Wil je toch graag een woning voor de verhuur dan zijn er nog genoeg alternatieven. Een van de alternatieven is het aanhouden van je huidige woning als je gaat verhuizen. Waar je op moet letten als je gaat verhuizen en je huidige woning aan wilt houden, vertel ik je in onderstaand stappenplan.

 

In 7 stappen naar het verantwoord verhuren van je huidige woning

 

Stap 1: Heb je toestemming van je geldverstrekker?

Zorg ervoor dat je toestemming hebt van je huidige geldverstrekker. In bijna alle gevallen heb je toestemming nodig van je geldverstrekker. Dit is namelijk vastgelegd in de hypotheekakte. Deze akte is bij de notaris opgesteld en hierin staan een aantal afspraken die jij met je geldverstrekker hebt gemaakt.

Dit worden ook wel bedingen genoemd. Een van de bedingen is een huurbeding. Een huurbeding wil zeggen dat je toestemming van de geldverstrekker nodig hebt om je woning te gaan verhuren. De ervaring leert dat veel geldverstrekkers daar niet aan mee werken.

 

Stap 2: Oversluiten naar een verhuurhypotheek

Als je geen toestemming hebt om te verhuren, kun je ervoor kiezen om je hypotheek onder te brengen bij een geldverstrekker waarbij je wel mag verhuren. Dit heet een verhuurhypotheek. Er zijn steeds meer geldverstrekkers waar je een hypotheek kunt afsluiten voor een woning die je wilt gaan verhuren.

Je moet er wel rekening mee houden dat de rente bij deze geldverstrekkers hoger is dan de rente voor een hypotheek als je zelf in de woning gaat wonen. Dit komt omdat een hypotheek die een geldverstrekker verstrekt op een verhuurde woning wat meer risico met zich meebrengt. Een woning in verhuurde staat kan niet zonder huurder verkocht waardoor de woning niet voor iedereen geschikt is. Dat maakt het voor een geldverstrekker moeilijker om de woning te verkopen.

 

Woning verkopen zonder tussenkomst van een rechter

De geldverstrekker mag als je de rente van de hypotheek niet meer betaalt, vanwege het recht van hypotheek, je woning verkopen zonder tussenkomst van een rechter.

Een woning die verhuurd is, brengt meestal minder op dan een woning die leeg staat. Dit risico rekent de geldverstrekker onder andere door in de rente.

 

Stap 3: Vraag tijdig je boeterente op

Als je hypotheek over gaat zetten naar een andere geldverstrekker, is de kans groot dat je de huidige geldverstrekker een vergoeding moet betalen. Dit wordt ook wel boeterente genoemd. Vraag vooraf je boeterente bij de geldverstrekker op. Je adviseur kan dan van tevoren bekijken of deze kosten kunnen worden meegefinancierd in de verhuurhypotheek.

Je kunt je boeterente bij de geldverstrekker opvragen door te vragen om een proforma aflosnota. Dit is een berekening van de boeterente op dat moment.

 

Stap 4: Wat is je woning in verhuurde staat waard?

Zorg ervoor dat je de marktwaarde van de woning in verhuurde staat laat vaststellen. Een taxateur legt de marktwaarde in verhuurde staat vast in een taxatierapport. Niet iedere taxateur kan dit rapport voor je opmaken, zorg ervoor dat je vooraf weet of de door jou gekozen taxateur een taxatierapport voor een woning in verhuurde staat mag opstellen.

In het taxatierapport wordt een berekening opgenomen van de markthuur. Dit is de bruto huur die een huurder wil betalen voor jou woning. Deze markthuur is afhankelijk van de ligging, locatie, type woning, de oppervlakte van de woning en het afwerkingsniveau.

Ook is het energielabel van invloed. Je krijgt een beter energielabel als je woning duurzaam is. Een woning is duurzaam als de woning goed is geïsoleerd, je zonnepanelen hebt geplaatst en als je dubbelglas met energiezuinige kozijnen in de woning hebt geplaatst.

 

Stap 5: Wat worden de woonlasten van je nieuwe woning?

De woonlasten van je nieuwe woning zijn van invloed op de hoogte van je verhuurhypotheek. Heb je geen of weinig ervaring met het verhuren van woningen dan ben je een beginnend vastgoedbelegger. Voor beginnende vastgoedbeleggers gelden er andere regels dan wanneer je veel ervaring hebt met het verhuren van woningen.

Als je wordt gezien als beginnend vastgoed belegger dan houdt de geldverstrekker waar je de verhuurhypotheek gaat afsluiten rekening met de lasten van je nieuwe woning. Er wordt namelijk berekend hoe hoog de verhuurhypotheek mag bedragen op basis van je inkomen uit loondienst of onderneming. Hierop worden je woonlasten in mindering gebracht.

Om ervoor te zorgen dat je de verhuurhypotheek kunt afsluiten, is het belangrijk dat je bij het afsluiten van je nieuwe hypotheek voldoende ruimte op inkomen hebt.

 

Stap 6: Houd je nieuwe geldverstrekker ook rekening met je huurinkomsten


Er zijn maar een beperkt aantal geldverstrekkers die rekening willen houden met je (toekomstige) huurinkomsten. Het is daarom van groot belang dat je bij het kiezen van een geldverstrekker voor je nieuwe woning huurinkomsten ook als inkomen wordt gezien. De geldverstrekker waar je een hypotheek afsluit voor je nieuwe woning neemt de lasten van je huidige hypotheek mee in de berekening van het bedrag dat je kunt lenen op basis van je inkomen.

Gelukkig zijn er geldverstrekkers die in deze berekening ook de huurinkomsten meenemen. Op de huurinkomsten worden de lasten van de hypotheek in mindering gebracht. Een vraag die je dan krijgt, is of er toestemming is van de geldverstrekker om de woning te verhuren. Heb je toestemming en zijn de huurinkomsten hoger dan de lasten van de verhuurhypotheek dan zal het afsluiten van de nieuwe hypotheek voor je nieuwe woning geen probleem zijn.

 

Stap 7: Begin op tijd en hanteer de juiste volgorde

Om te voorkomen dat je de nieuwe hypotheek voor je nieuwe woning niet kunt afsluiten omdat je graag je huidige woning wilt aanhouden om te verhuren is een zorgvuldige voorbereiding van groot belang. Een hypotheekadviseur die ook ervaring heeft met verhuurhypotheken kan je hier het beste bij helpen. Deze adviseur weet namelijk waar je allemaal rekening mee moet houden bij het afsluiten van een verhuurhypotheek.

Het is ook handig als deze hypotheekadviseur ervaring heeft met adviseren in hypotheken voor woningen waar je zelf in gaat wonen. Zo kan de adviseur deze 2 trajecten goed op elkaar afstemmen en ervoor zorgen dat je de juiste volgorde aanhoudt. De geldverstrekker waar je de nieuwe hypotheek afsluit die wil namelijk weten hoe hoog de huurinkomsten van je huidige woning zijn. En de geldverstrekker wil ook van je weten wat de maandlasten zijn van de hypotheek op de verhuurde woning en of je toestemming hebt van je geldverstrekker om te verhuren.

 

Neem op tijd contact op met je hypotheekadviseur

Het is verstandig om tijdig in gesprek te gaan met je hypotheekadviseur. Ben je van plan om te verhuizen en wil je weten of het mogelijk is om je huidige woning aan te houden om te verhuren? Maak dan gebruik van de gratis haalbaarheidsscan. Je vraagt deze eenvoudig aan via het contactformulier.

 

Laatste blogberichten

Check mijn laatste blogberichten:

Waar kan ik mee helpen?

Heb je na het lezen van de blogpagina vragen over een van de onderwerpen? Stel je vraag en ik neem binnen 1 werkdag contact met je op.

7 + 8 =