In 5 stappen naar de beste verhuurhypotheek

Hoe sluit je de beste verhuurhypotheek af?

Aan de hand van 5 stappen leg ik je uit hoe je een verhuurhypotheek afsluit die het beste bij je past. Wil je eerst weten wat een verhuurhypotheek is, lees dan mijn blog over dit onderwerp.

 

 

Stap 1: Wat voor type belegger ben je?

Zolang je huurinkomsten belastingvrij kan ontvangen, is het interessant om woningen voor de verhuur zoveel mogelijk in privé te kopen. De woning wordt dan als bezitting belast in Box 3 op basis van de WOZ waarde.

Je mag een schuld die in Box 3 valt in mindering brengen op de waarde. Zo kun je ervoor zorgen dat je belasting bespaart terwijl je de huurinkomsten belastingvrij ontvangen.

Het is belangrijk dat er sprake is van passief vermogensbeheer. Door het beheer van je vastgoedportefeuille zoveel mogelijk uit te besteden, zorg je ervoor dat je niet actief je vermogen beheert. Dit is een methode waardoor de kans het grootst dat je voldoet aan de definitie van passief vermogensbeheer.

Ben je een beginnend vastgoedbelegger dan koop je of je 1e woning om te verhuren of je hebt 2 a 3 woningen in de verhuur. Als beginnend vastgoedbelegger koop je de woningen meestal in privé. Hierdoor vallen je woningen in Box 3.

Omdat je nog niet veel ervaring hebt, ziet de geldverstrekker van een verhuurhypotheek je als beginner. De geldverstrekkers behandelen je dan als consument.

Word je door een geldverstrekker gezien als een consument dan gelden er strengere regels. Je wordt namelijk beschermd door de wetgever. Deze strengere regels vloeien voort uit de Wet op het financieel toezicht.

 

 

Stap 2: Waar ligt je ambitie?

Blijkt uit stap 1 dat je nog geen of weinig ervaring hebt dan word je als consument gezien. De volgende stap is dan om te bepalen waar je ambitie ligt. Wil je het bij maximaal 3 woningen in de verhuur houden of wil je doorgroeien naar 3 of meer woningen?

Is het antwoord op deze vraag maximaal 3 woningen dan word je ook bij een volgende financieringsaanvraag door een geldverstrekker gezien als consument.

Is het antwoord op deze vraag dat je ambitie verder rijkt en je uiteindelijk wilt doorgroeien naar 3 of meer woningen.

En je verwachting is dat je binnen 2 jaar je 3e woning koopt dan kun je al worden gezien als ervaren vastgoedbelegger. Ook wel professioneel vastgoedbelegger genoemd.

Uiteindelijk heeft je ambitie ook invloed op de wijze waarop je financieringsaanvraag door een geldverstrekker wordt beoordeeld. Bij een consument zijn de regels strenger dan bij een professional.

Van een professional wordt namelijk verwacht dat hij weet wat voor risico’s hij loopt. Dan is er geen bescherming nodig, een consument heeft daar meer behoefte aan.

 

 

Stap 3: Wat voor soort vastgoed zoek je?

Ook het type vastgoed waar je naar op zoek bent, heeft invloed op de financieringsaanvraag. Je kunt namelijk niet met alle soorten vastgoed bij alle geldverstrekkers terecht.

Bij het soort vastgoed wordt er onderscheid gemaakt in woningen, een woning met een commerciële ruimte of een volledige commerciële ruimte. Koop je een woning om te verhuren dan kun je bij alle geldverstrekkers terecht.

Ben je op zoek naar een woning met daaraan vast een bedrijfsruimte zoals een winkel, kantoor of bedrijfshal dan heb je minder mogelijkheden. Je kunt dan bij een beperkt aantal geldverstrekkers terecht.

Je hebt nog minder mogelijkheden als het pand dat je wilt kopen een volledige commerciële ruimte is. Stel dat je een bedrijfshal of kantoorpand wilt kopen. Het is best lastig om hier een geschikte financieringsoplossing voor te vinden.

Wat ook van invloed is op de mogelijkheden die je hebt, is of je de commerciële ruimte gaat verhuren of dat je de ruimte voor je eigen onderneming gaat gebruiken. Dat laatste noem je zakelijk eigen gebruik.

Zakelijk eigen gebruik kun je maar bij een beperkt aantal geldverstrekkers financieren. Je ziet wel dat steeds meer geldverstrekkers oplossingen bieden als je een commerciële ruimte voor je eigen onderneming gaat gebruiken.

Een doel voor het beleggen in vastgoed waar steeds meer vraag naar is, noemen we vastgoedtransformatie. Je kunt meer lezen over dit onderwerp in mijn blog wat is transformatie van vastgoed?

Je ziet dat ook steeds meer geldverstrekkers hier oplossingen voor gaan bieden. Zo heb je steeds meer mogelijkheden om bijvoorbeeld een kantoorpand te financieren dat je wilt verbouwen tot woonruimten.

 

 

Stap 4: Welke aflosvorm en rentevaste periode wil je?

Ben je er uit wat voor type vastgoed je wilt kopen en weet je ook of een geldverstrekker je als consument of als professional ziet. Dan is de volgende stap om de juiste aflosvorm en rentevaste periode te kiezen. Dat noem je de samenstelling van de hypotheek.

Je hebt de mogelijkheid om een groot gedeelte aflossingsvrij te lenen. Dan betaal je alleen rente en los je tijdens de looptijd niet automatisch af. Dat is vooral gunstig voor het bedrag dat je onderaan de streep overhoudt. Dat wordt ook wel cashflow genoemd.

 

De aflosvorm

Het nadeel van een volledig aflossingsvrije hypotheek is dat als je bijvoorbeeld over 7 jaar wilt verkopen, je de volledige hypotheek moet aflossen. Is de woning in waarde gedaald dan loop je het risico dat je na verkoop niets overhoudt. Of dat je zelfs tekort komt en je een restschuld bij de bank overhoudt.

Dit risico is in de huidige markt niet zo groot maar in de periode 2010 – 2012 is een grote groep in de financiële problemen gekomen. Zij hebben te maken gehad met een verkoopverlies en hebben dat in een aantal jaar terug moeten betalen.

Je doet er verstandig aan om bij een volledige aflossingsvrije hypotheek geld opzij te zetten dat je op een later moment kunt gebruiken om extra af te lossen. Zo zorg je ervoor dat je hypotheek door de jaren heen lager wordt.

Als je een keuze hebt gemaakt over de wijze waarop je wilt aflossen dan kun je vervolgens na gaan denken hoe lang je de rente vast wilt zetten. Kies je ervoor om de rente kort vast te zetten, denk aan een periode van 1 tot 3 jaar, dan is de rente lager dan wanneer je de rente langer vast gaat zetten.

Is de rente, met name voor de langere termijn, laag dan zie je dat er veel voor wordt gekozen om de rente langer vast te zetten. Je hebt dan betaalbare maandlasten en je loopt niet het risico dat wanneer de rente op korte termijn gaat stijgen je maandlasten toenemen.

 

De rentevaste periode

Bij een hypotheek voor een woning om te verhuren zie je dat er vaak voor wordt gekozen om de rente voor een periode van 7 tot 10 jaar vast te zetten. Je maandlasten blijven dan gedurende deze periode gelijk.

Heb je de verwachting dat je de woning binnen een periode van bijvoorbeeld 5 jaar weer gaat verkopen of dat je de hypotheek dan volledig wilt aflossen? Kies er dan voor om de rente maximaal voor een periode van 5 jaar vast te zetten.

Wil je advies over de juiste aflosvorm of combinatie van aflosvormen? Of wil je weten welke rentevaste periode het beste bij jou situatie past? Neem dan contact met een specialist die je kan adviseren over de best passende verhuurhypotheek.

 

 

Stap 5: Welke verhuurhypotheek past bij jou?

Je ziet dat een aantal zaken van invloed zijn op de keuze voor de verhuurhypotheek die het beste bij jou past. Niet alleen jou situatie is van invloed. Ook het type vastgoed dat je wilt kopen bepaalt welke geldverstrekker voor jou het beste aanbod heeft.

Ben je daar eenmaal uit dan is het belangrijk om te kijken hoe je de verhuurhypotheek gaat samenstellen. Voor wat betreft de aflosvorm heb je de keuze tussen niets aflossen, volledig aflossen of een gedeelte aflossen. Je kunt hierin ook een combinatie maken tussen gedeeltelijk aflossingsvrij en gedeeltelijk aflossen.

Je kunt dit op allerlei manieren invullen en zo kijken wat het beste bij jou situatie past. Datzelfde geldt voor de periode waarvoor je de rente vast zet. Ook hierin kun je combineren door een gedeelte kort vast te zetten en een gedeelte langer vast te zetten.

 

Heb je hulp nodig bij het vinden van de beste verhuurhypotheek? 

Ben je op zoek naar iemand die je kan helpen bij het maken van de juiste keuzes en heb je behoefte aan advies? Ik help je daar graag bij. Neem contact met mij op voor een vrijblijvend kennismakingsgesprek.