Wat is hypotheekrente?
Je kunt geld lenen van één van de Nederlandse hypotheekverstrekkers om een huis te kopen, maar dit is niet gratis. Je moet een vergoeding betalen om het geld te kunnen lenen.
We noemen deze vergoeding rente. De hoogte van de rente bepaalt hoe duur jouw lening wordt, maar bijvoorbeeld ook wat jouw maximale hypotheek is.
De actuele hypotheekrentes
In 2024 zat er weinig beweging in de hypotheekrentes, maar sinds augustus 2024 is dat veranderd. Voor ik vertel over de hypotheekrente verwachting voor heel 2025, is het goed om de actuele hypotheekrente van alle hypotheekaanbieders als uitgangspunt te nemen.
Waarom de hypotheekrente voorspellen?
Niemand weet precies hoe de hypotheekrente zich in 2025 zal ontwikkelen. Wel is het mogelijk om deze ontwikkelingen te voorspellen.
Een goede rente verwachting kan helpen bij:
- Het bepalen of het beter is om nu een huis te kopen en een hypotheek af te sluiten of nog even te wachten
- Het bepalen of verlengen van de rentevaste periode (of nog even een korte rentevaste periode te kiezen)
- Te bepalen of het mogelijk is om de hypotheek in de toekomst over te sluiten naar een hypotheek met een lagere rente
Historisch lage hypotheekrentes van 2014 tot en met 2021
Sinds 2014 staan de hypotheekrentes historisch laag. De lage rentestanden stimuleerde de economie.
In juli 2014 werd de situatie zo extreem dat de Europese Centrale Bank (ECB) voor het eerste een negatieve depositierente rekende. Van 2014 tot 2019 verlaagde de ECB de rente nog een paar keer.
Door de hoge inflatie eindigde de periode van historisch lage rentes in juli 2022, toen de ECB begon met het verhogen van de rente.
De renteverhogingen van de ECB hadden met enige vertraging ook invloed op de hoogte van de hypotheekrentes in Nederland. De historisch lage hypotheekrentes begonnen ook te stijgen.
Rentestijgingen vanaf 2022
In 2021 lag de gemiddelde hypotheekrente voor een rentevastperiode van 10 jaar met NHG nog tussen de 1,00% en 1,25%, maar tegen het midden van 2022 was deze gestegen naar 3,5% tot 4%, en eind 2022 zelfs naar 4,5% tot 5% – afhankelijk van de hypotheekverstrekker en de rentevaste periode.
In 2023 hielden de relatief hoge rentestanden aan met gemiddelde rentes tussen de 4,5 en 5%.
In 2024 bleven de rentestanden op een vergelijkbaar niveau, maar sinds augustus 2024 begonnen de rentes te dalen als gevolg van ”positieve inflatiecijfers”. In augustus 2024 daalde de hypotheekrentes naar het laagste niveau in twee jaar.
Kapitaalmarktrente en beleid van de ECB en de hypotheekrente verwachting voor 2025
Wat de hypotheekrente in 2025 gaat doen wordt vooral bepaald door de kapitaalmarktrente en het beleid van de Europese Centrale Bank (ECB).
De kapitaalmarktrente is de rente die banken moeten betalen voor het inkopen van geld.
De hoogte van de kapitaalmarktrente wordt bepaald door vraag en aanbod op de kapitaalmarkt. Deze wordt bijvoorbeeld beïnvloed door economische verwachtingen, centrale banken, internationale marktfactoren en vertrouwen in kredietwaardigheid.
Goed om te weten: Wanneer de kapitaalmarktrente stijgt, moeten banken meer betalen voor het inkopen van geld. Hierdoor moeten ze ook hogere hypotheekrentes vragen. Wanneer de kapitaalmarktrente daalt, kunnen banken goedkoper geld inkopen en wordt de hypotheekrente lager.
Geldmarktrente
Dan is er nog de geldmarktrente. De geldmarktrente zijn leningen met een looptijd korter dan één jaar.
De hoogte van de geldmarktrente wordt in de Eurozone bepaald door de Europese Centrale Bank (ECB). De ECB kan de basisrente verhogen of verlagen, waardoor ook de hypotheekrente zal stijgen of dalen.
Het beleid van de ECB wordt bepaald door de vraag en aanbod op de markt voor kortlopende leningen tussen commerciële banken. Verder wordt het beleid afgestemd op de hoogte van inflatie en economische omstandigheden, zoals economische groei en werkloosheid.
Goed om te weten: Wanneer we willen voorspellen wat de hypotheekrente gaat doen, moeten we vooral kijken naar het beleid van de ECB.
De inflatie
Het doel van de ECB is om de inflatie op 2% te houden.
Een inflatie van 2% is beter dan geen inflatie, omdat het ervoor zorgt dat de prijzen redelijk stabiel blijven, terwijl consumenten ook gedwongen worden om geld nu uit te geven (omdat alles duurder wordt). Op deze manier wordt de economie draaiende gehouden.
De afgelopen jaren is de inflatie uit de hand gelopen en zijn zelfs de officiële inflatiecijfers veel hoger dan 2%. Het is de reden dat de rentes in 2022 zijn verhoogd.
Ondanks de renteverlagingen is de inflatie nog steeds hoog. Wanneer we alleen kijken naar de inflatie, dan hadden de rentes veel hoger moeten staan. Hogere rentestanden zorgt er echter voor dat landen met veel schulden in de problemen komen, omdat er meer rente moet worden betaald over deze schulden. Dit kan zorgen voor nog meer financiële instabiliteit en werkloosheid.
De ECB heeft dus de (hele moeilijke opdracht) om de inflatie onder controle te houden met renteverhogingen, maar ook om de economie op gang te houden met renteverlagingen.
Goed om te weten: een dalende inflatie betekent niet dat producten goedkoper worden. Producten stijgen nog steeds in prijs – maar minder snel.
Economische omstandigheden
Wanneer economische omstandigheden slechter worden, en er ontstaat bijvoorbeeld veel werkloosheid, dan kan de ECB de economie stimuleren met renteverlagingen. De ECB kan door middel van quantitative easing (opkopen van staats- en bedrijfsobligaties) zorgen dat er meer geld in omloop komt. De grootste quantitative easing ooit vond plaats in 2020, waardoor de inflatie enorm opliep.
Wanneer centrale banken deze maatregelen nemen, wordt het lenen van geld goedkoper, waardoor consumenten en bedrijven meer gaan lenen en de economie weer gaat draaien. Dit kan er ook voor zorgen dat de hypotheekrentes dalen. Het nadeel van quantitative easing is echter dat de inflatie weer kan toenemen..
Hypotheekrente verwachting 2025
Wanneer we dus de hypotheekrente gaan voorspellen moeten we voorspellen wat het rentebeleid van de ECB gaat worden. Het rentebeleid van de ECB wordt vooral bepaald door de inflatie en economische omstandigheden. Renteverlagingen zorgen voor meer inflatie, maar ”betere” economische omstandigheden. Renteverhogingen zorgen voor lagere inflatie, maar moeilijkere economische omstandigheden.
Goed om te weten: Omdat de hoogte van de hypotheekrente wordt bepaald door vele onvoorspelbare factoren, is het heel moeilijk te voorspellen wat deze gaat doen.
Scenario 1: renteverlagingen (aannemelijk)
Volgens de Amerikaanse investeringsbank J.P. Morgan is er 35% kans op een wereldwijde recessie voor het einde van 2024. Volgens de investeringsbank neemt deze kans op een recessie toe met 45% voor het einde van 2025.
Een recessie kan ontstaan wanneer mensen bijvoorbeeld minder vertrouwen hebben in de economie (of geen geld meer kunnen uitgeven). Ze gaan dan minder geld uitgeven, waardoor bedrijven minder verkopen, moeten bezuinigen en mensen ontslaan.
Vervolgens ontstaat er meer werkloosheid, waardoor er nog minder wordt uitgegeven. Consumenten en bedrijven verliezen het vertrouwen in de economie, waardoor de economie kan krimpen.
Wanneer de kansen op een recessie verder toenemen, dan worden centrale banken mogelijk ‘’gedwongen’’ om hun rentestanden te verlagen om de economie te stimuleren. Dit kan zorgen voor een hogere inflatie, omdat er meer geld in omloop wordt gebracht en er weer meer wordt uitgegeven, maar dit kan de economie weer op gang brengen.
Op deze manier kan een (wereldwijde)recessie zorgen voor lagere rentes, omdat het verlagen van de rente een instrument is om de economie weer te stimuleren en uit de recessie te komen. Centrale banken moeten echter opletten met het verlagen van de rente, want het risico op hogere inflatie neemt daardoor toe.
Scenario 2: Weinig beweging in renteontwikkelingen / rente blijft stabiel (aannemelijk)
Wanneer de economie zich blijft ontwikkelen zoals in 2024, met een matige groei en zonder al te grote schokken, dan zullen centrale banken waarschijnlijk voorzichtig zijn met renteverlagingen.
Dit kan namelijk zorgen voor hogere inflatie, waardoor alles nog duurder wordt omdat ons geld minder waard wordt. Dit zou betekenen dat de rentetarieven stabiel blijven, omdat er geen directe noodzaak is om de economie te stimuleren (of af te remmen).
In dit scenario blijft de werkloosheid relatief laag en blijft de inflatie redelijk onder controle. Er zijn ook geen grote externe krachten die de rente flink laten dalen of stijgen. Het gaat economisch niet slechter, maar ook niet veel beter.
Omdat de ECB voorzichtig zal zijn met het rentebeleid, zullen de rentes – en dus ook de hypotheekrentes – zijwaard bewegen, zonder al te grotere dalingen en stijgingen.
Scenario 3: renteverhogingen
Omdat het moeilijk is om te voorspellen wat de rente gaat doen, schrijven we ook een scenario waarin de rente zou kunnen stijgen.
De rente zou bijvoorbeeld kunnen stijgen als de energie- en grondstofprijzen sterk stijgen, bijvoorbeeld door het verder laten escaleren van de oorlog. Centrale banken kunnen dan gedwongen worden om de rente te verhogen, om de inflatie af te remmen. Geld lenen wordt dan duurder, waardoor de vraag naar goederen en diensten afneemt en zorgt voor minder prijsstijgingen.
Ik denk dat alles valt en staat met de werkgelegenheid. Als de werkgelegenheid goed blijft, loopt de economie gewoon door en is het niet nodig om de rente te verlagen. Als mensen juist te veel gaan uitgeven, drijft dit inflatie op, en dan zou de rente wel verhoogd moeten worden om dit weer af te remmen. Verder zouden grote externe dreigingen, zoals het verder escaleren van de oorlog, kunnen zorgen voor renteverhogingen.
