1. Grote invloed van energielabel op maximale hypotheekbedrag
Het energielabel – dus het label dat laat zien hoe energiezuinig een woning is – speelt in 2024 op twee manieren een belangrijke rol:
1. Hoe zuiniger, hoe hogere hypotheek
De verwachting is dat het energielabel gaat bepalen hoeveel iemand kan lenen. Er liggen plannen klaar om het bedrag dat je kunt lenen afhankelijk te maken van het energielabel. Hoe beter het energielabel van de woning, hoe meer hypotheek jij kunt krijgen.
Het energielabel loopt van A++++ (heel zuinig) tot G (zeer onzuinig).
In 2024 is het mogelijk om extra te lenen vanaf een energielabel C- dus bovenop het bedrag dat op basis van jouw inkomen standaard kunt lenen. Wanneer jij een woning koopt met het energielabel A++++, dan kun je in 2024 naar verwachting meer lenen dan wanneer je een energielabel B of C hebt.
Het nadeel is dat de leencapaciteit afneemt voor woningen met een E, F of G label. Vanaf 2024 wordt er namelijk gekeken naar het energieverbruik van de woning – dus bijvoorbeeld hoeveel energie er nodig is om het te verwarmen.
Je kunt in 2024 dan dus minder geld lenen voor het kopen van een energie onzuinige woning dan in 2023.
2. Extra lenen voor verduurzamingsmaatregelen
Om het verduurzamen van slecht geïsoleerde woningen te stimuleren is er nog een nieuwe regel. Je kunt als woningkoper meer lenen om verduurzamingsmaatregelen te nemen.
Voorbeelden van verduurzamingsmaatregelen zijn spouwmuurisolatie, vloerisolatie, dakisolatie, zonnepanelen, een warmtepomp en hoog rendement beglazing (HR+++ glas).
Stel je leent in in 2024 een bedrag van 20.000 euro om van een woning met energielabel E, F of G een woning te maken met energielabel A+ te maken. Dan krijg je hiervoor als ‘’beloning’’ een korting op de hypotheekrente, die kan oplopen tot 0,2% over de hele hypotheek.
Je moet dus 20.000 euro meer lenen om te kunnen verduurzamen, maar de rentekorting zorgt ervoor dat jouw hele hypotheek goedkoper wordt – na het bereiken van een energielabel A+.
Rekenvoorbeeld: Stel je moet 20.000 euro lenen om van energielabel D naar energielabel A+ te gaan. Je krijgt daarmee 0,15% korting op jouw hypotheek.
Zonder deze rentekorting heeft jouw hypotheek van 400.000 een hypotheekrente van 4,20% (10 jaar vast met NHG). Je bruto maandlast is dan zo’n 1.956 euro (bij een looptijd van 30 jaar).
Wanneer je jouw woning laat verduurzamen en naar een energielabel A+ gaat – en je hebt daar 20.000 euro voor nodig – dan wordt jouw hypotheek 420.000 euro. Je krijgt echter wel een rentekorting van 0,15%. Jouw hypotheekrente wordt daarmee 4,05% en jouw bruto maandlasten worden daardoor zo’n 2.017 euro.
Zonder dat ik de berekening heel gedetailleerd ga maken, betaal je over 10 jaar ongeveer 1.545 euro aan rente om die 20.000 euro te kunnen lenen. Je betaalt dus niet zoveel rente om jouw woning energiezuiniger te maken.
Ondertussen zorgt jouw energiezuinige woning voor een lagere energierekening en daar valt de grootste winst te behalen – zeker gezien de energieprijzen verwachting.
Je kunt me altijd even bellen om te bespreken wat deze regel precies voor jou gaat betekenen. Bel me op 0418-700550
2. Hogere maximale woningwaarde voor startersvrijstelling overdrachtsbelasting
Overdrachtsbelasting is een eenmalige belasting die de koper van een woning moet betalen. In 2023 is de hoogte van de overdrachtsbelasting 2%.
Starters hebben echter een vrijstelling gekregen voor het betalen van overdrachtsbelasting – en betalen deze eenmalige belasting dus niet als ze een woning kopen.
Hogere woningwaarde
In 2023 zijn starters mensen die jonger dan 35 jaar zijn (op de overdrachtsdatum) en een woning van maximaal 440.000 euro kopen (en nog geen gebruik hebben gemaakt van deze vrijstelling).
Waar de woning in 2023 maximaal 440.000 euro mag kosten om in aanmerking te komen voor de vrijstelling, mag de woning in 2024 510.000 euro kosten. Je mag dus een duurdere woning kopen en nog steeds gebruikmaken van de vrijstelling om zo geen overdrachtsbelasting te hoeven betalen.
Voorbeeld
Graag maak ik met een voorbeeld duidelijk wat dit betekent. Als je in 2023 een huis van 500.000 koopt – en dus boven de vrijstellingsgrens van 2023 uitkomt – dan betaal je 10.000 euro overdrachtsbelasting (2%). Als je hetzelfde huis in 2024 koopt, dan betaal je geen overdrachtsbelasting. Je blijft namelijk onder de nieuwe grens van 510.000 van 2024 – en bespaart daarmee 10.000 euro.
Van de nieuwe hypotheekregels profiteren? Stel je koopt in 2023 een woning voor een bedrag van boven de grens van € 440.000. Door de sleuteloverdracht pas in 2024 te laten plaatsvinden, kom je toch in aanmerking voor vrijstelling van de overdrachtsbelasting.
Je kunt in dit geval mogelijk de overdrachtsdatum verplaatsen naar 2024, zodat jij geen overdrachtsbelasting betaalt. Je moet in 2024 wel nog steeds jonger dan 35 jaar zijn.
Je kunt me altijd even bellen om te bespreken wat deze regel precies voor jou gaat betekenen. Bel me op 0418-700550
3. AOW leeftijd binnen 10 jaar
Wanneer je binnen 10 jaar de leeftijd bereikt waarop je AOW krijgt, dan wordt er naar jouw pensioeninkomen gekeken om te bepalen hoeveel jij kunt lenen.
Omdat het huidige inkomen vaak hoger is dan het pensioeninkomen, wil de hypotheekverstrekker weten of jij jouw hypotheeklasten nog wel kunt betalen met jouw pensioeninkomen.
Daarbij wordt gekeken naar het huidige inkomen, het pensioeninkomen en vanaf wanneer je jouw pensioeninkomen ontvangt.
Voorbeeld: Wanneer je met jouw huidige inkomen bijvoorbeeld een hypotheek van 250.000 euro kunt krijgen, en met jouw pensioen inkomen maar 200.000 euro, dan moet die 50.000 euro sneller worden terugbetaald.
Je moet deze 50.000 euro dan terugbetalen tussen de periode dat de hypotheek wordt afgesloten en je jouw AOW-leeftijd bereikt.
Dus wanneer jij jouw AOW-leeftijd over 10 jaar bereikt, dan moet die 50.000 euro binnen 10 jaar zijn terugbetaald. Als je jouw AOW-leeftijd binnen 3 jaar bereikt, dan moet het geld binnen 3 jaar zijn terugbetaald.
Regel was eigenlijk al actief
Voor 2024 was deze regel er al voor hypotheken die werden afgesloten met NHG. Voor hypotheken zonder NHG was deze regel er nog niet, maar bijna alle hypotheekverstrekkers (op een enkele uitzondering na) gebruikte deze regel – dus ook voor hypotheken zonder NHG.
Vanaf 2024 wordt deze regel officieel opgenomen in de Tijdelijke Regeling Hypothecair Krediet (Trhk) – een regeling waarin alle regels staan die hypotheekverstrekkers moeten volgen om de maximale hypotheek te bepalen.
Vanaf dan zijn hypotheekverstrekkers dus verplicht om bij alle hypotheken naar de AOW-leeftijd te kijken, wanneer deze binnen 10 jaar bereikt wordt. Daarbij zijn geen uitzonderingen meer mogelijk – ook niet meer voor hypotheken zonder NHG.
4. Studieschuld 2024: Uitgaan van maandbedrag i.p.v. percentage
Jouw eventuele studieschuld bepaalt wat jouw maximale leencapaciteit is – dus hoeveel jij kunt lenen.
Het terugbetalen van een studieschuld zorgt namelijk voor financiële verplichtingen. Deze verplichtingen zorgen voor een lagere leencapaciteit, omdat er minder geld over is voor het terugbetalen van de hypotheek (en hypotheekrente).
0,65% van de oorspronkelijke schuld
In 2023 werd – bij het berekenen van de maximale hypotheek – 0,65% van de oorspronkelijke studieschuld meegenomen (bij een studieschuld met een looptijd van 15 jaar).
Dus, als jouw studieschuld op het begin bijvoorbeeld 15.000 euro was, rekende de hypotheekverstrekker 0,65% mee. 0,65% van 15.000 euro is 97,50 euro.
Deze 97,50 euro werd dan opgeteld bij jouw financiële verplichtingen, omdat de hypotheekverstrekker ervanuit ging dat jij elke maand 97,50 euro moest hebben voor het aflossen van jouw studieschuld.
Vanaf 2024 gekeken naar daadwerkelijke aflossing
Veel oud-studenten lossen echter minder af dan 0,65% van de oorspronkelijke studieschuld.
Wanneer jouw oorspronkelijke studieschuld 15.000 euro is, dan rekent de bank dus met 97,50 euro. Het kan echter zijn dat jij elke maand maar 50 euro terugbetaald. Jouw leencapaciteit wordt dan dus onterecht verlaagd met 97,50 euro, terwijl die eigenlijk maar met 50 euro moet worden verlaagd.
Vanaf 2024 gaat dit veranderen. Dan wordt er namelijk gekeken naar hoeveel jij echt aflost.
Hogere hypotheek
Wanneer jouw studieschuld 15.000 euro is – en jij lost bijvoorbeeld 50 euro af – dan wordt in 2024 ook alleen die 50 euro opgeteld bij jouw financiele verplichtingen – en niet die 97,50 euro. Je kunt daarom vanaf 2024 dus een hogere hypotheek krijgen.
Het extra aflossen van de studieschuld kan zorgen voor een hogere hypotheek. Wil je hier meer over weten? Bel me dan even op 0418-700550.
Hypotheekrente 2024
Je weet nu welke regels er in 2024 allemaal veranderen met betrekking tot hypotheken. Je wilt misschien ook weten wat de hypotheekrente in 2024 gaat doen. Lees daarvoor mijn hypotheekrente verwachting.
0 reacties