Joost en Roel achter laptop

Hypotheekregels 2024: wat gaat er veranderen?

Geschreven op: september 18, 2023
Ieder jaar veranderen er allerlei hypotheekregels. In 2024 worden er ook weer allerlei regels gewijzigd en komen er nieuwe regels bij.

Je wilt weten welke regels er allemaal veranderen in 2024 om er vervolgens slim op in te spelen. Jouw maximale leencapaciteit kan bijvoorbeeld hoger of lager uitvallen in 2024, waardoor het misschien slimmer is om in 2023 nog een huis te kopen – of juist te wachten tot 2024.

Ik ben Roel Wonders, erkend hypothecair planner. Ik weet als een van de eerste welke regels en hypotheeknormen allemaal veranderen, omdat ik dagelijks met hypotheken bezig ben.

Je leest hieronder alles over de nieuwe regels voor 2024. Wanneer er nieuwe regels of normen bij komen, voeg ik deze toe aan deze pagina. Ontdek nu welke regels en normen wijzigen: 

1. Grote invloed van energielabel op maximale hypotheekbedrag

Het energielabel – dus het label dat laat zien hoe energiezuinig een woning is – speelt in 2024 op twee manieren een belangrijke rol:

1.1 Hoe zuiniger, hoe hoger de hypotheek

Verschil maximale hypotheek 2023 2024 energielabel

In 2024 gaat het energielabel bepalen hoeveel iemand kan lenen. Hoeveel je kunt lenen wordt dus afhankelijk van het energielabel van de woning.

Hoe beter het energielabel, hoe meer hypotheek jij kunt krijgen. Het energielabel loopt van A++++ (heel zuinig) tot G (zeer onzuinig).

In 2024 is het mogelijk om extra te lenen vanaf een energielabel C- dus een extra bedrag bovenop het bedrag dat je op basis van jouw inkomen standaard kunt lenen. Wanneer jij een woning koopt met een energielabel A++++, dan kun je in 2024 naar verwachting meer lenen dan wanneer je een energielabel B of C hebt.

Het nadeel is dat de leencapaciteit afneemt voor woningen met een E, F of G label. Vanaf 2024 wordt er namelijk gekeken naar het energieverbruik van de woning – dus bijvoorbeeld hoeveel energie er nodig is om het huis te verwarmen.

Je kunt in 2024 dan dus minder geld lenen voor het kopen van een energie onzuinige woning dan in 2023.

Als je een woning koopt met een A+ label mag je 20.000 euro sowieso extra lenen omdat deze woning energiezuiniger is dan een woning met een F label. Het is namelijk verantwoord om het bedrag dat je bespaart aan energielasten extra te besteden aan hypotheeklasten.

 

Door de minister is vastgesteld dat de besparing per maand op je energierekening neer komt op een extra hypotheek van 20.000 euro.

 

Daarnaast mag je nog een keer extra lenen om de woning verder te verduurzamen. Dat is voor een woning met een A+ label vastgesteld op een extra bedrag van € 10.000. Heeft jouw woning nog niet voldoende zonnepanelen of geen warmtepomp dan kun je 10.000 euro extra lenen om dit alsnog aan te schaffen.

Hoeveel kun je lenen met jouw energielabel?

1.2 Extra lenen voor verduurzamingsmaatregelen

Om het verduurzamen van slecht geïsoleerde woningen te stimuleren is er nog een nieuwe regel. Je kunt als woningkoper meer lenen om verduurzamingsmaatregelen te nemen.

Voorbeelden van verduurzamingsmaatregelen zijn spouwmuurisolatie, vloerisolatie, dakisolatie, zonnepanelen, een warmtepomp en hoog rendement beglazing (HR+++ glas).

Stel je leent in in 2024 een bedrag van 20.000 euro om van een woning met energielabel E, F of G een woning te maken met energielabel A+ te maken. Dan krijg je hiervoor als ‘’beloning’’ een korting op de hypotheekrente, die kan oplopen tot 0,2% over de hele hypotheek.

Je moet dus 20.000 euro meer lenen om te kunnen verduurzamen, maar de rentekorting zorgt ervoor dat jouw hele hypotheek goedkoper wordt – na het bereiken van een energielabel A+.

Rekenvoorbeeld: Stel je moet 20.000 euro lenen om van energielabel D naar energielabel A+ te gaan. Je krijgt daarmee 0,15% korting op jouw hypotheek.

 

Zonder deze rentekorting heeft jouw hypotheek van 400.000 een hypotheekrente van 4,20% (10 jaar vast met NHG). Je bruto maandlast is dan zo’n 1.956 euro (bij een looptijd van 30 jaar).

 

Wanneer je jouw woning laat verduurzamen en naar een energielabel A+ gaat – en je hebt daar 20.000 euro voor nodig – dan wordt jouw hypotheek 420.000 euro. Je krijgt echter wel een rentekorting van 0,15%. Jouw hypotheekrente wordt daarmee 4,05% en jouw bruto maandlasten worden daardoor zo’n 2.017 euro.

 

Zonder dat ik de berekening heel gedetailleerd ga maken, betaal je over 10 jaar ongeveer 1.545 euro aan rente om die 20.000 euro te kunnen lenen. Je betaalt dus niet zoveel rente om jouw woning energiezuiniger te maken.

 

Ondertussen zorgt jouw energiezuinige woning voor een lagere energierekening en daar valt de grootste winst te behalen – zeker gezien de energieprijzen verwachting.

Je kunt me altijd even bellen om te bespreken wat deze regel precies voor jou gaat betekenen. Bel me op 0418-700550

2. Hogere maximale woningwaarde voor startersvrijstelling overdrachtsbelasting

Overdrachtsbelasting is een eenmalige belasting die de koper van een woning moet betalen. In 2023 is de hoogte van de overdrachtsbelasting 2%.

Starters hebben echter een vrijstelling gekregen voor het betalen van overdrachtsbelasting – en betalen deze eenmalige belasting dus niet als ze een woning kopen.

Hogere woningwaarde

In 2023 zijn starters mensen die jonger dan 35 jaar zijn (op de overdrachtsdatum) en een woning van maximaal 440.000 euro kopen (en nog geen gebruik hebben gemaakt van deze vrijstelling).

Waar de woning in 2023 maximaal 440.000 euro mag kosten om in aanmerking te komen voor de vrijstelling, mag de woning in 2024 510.000 euro kosten. Je mag dus een duurdere woning kopen en nog steeds gebruikmaken van de vrijstelling om zo geen overdrachtsbelasting te hoeven betalen.

Voorbeeld

Graag maak ik met een voorbeeld duidelijk wat dit betekent. Als je in 2023 een huis van 500.000 koopt – en dus boven de vrijstellingsgrens van 2023 uitkomt – dan betaal je 10.000 euro overdrachtsbelasting (2%). Als je hetzelfde huis in 2024 koopt, dan betaal je geen overdrachtsbelasting. Je blijft namelijk onder de nieuwe grens van 510.000 van 2024 – en bespaart daarmee 10.000 euro.

Van de nieuwe hypotheekregels profiteren? Stel je koopt in 2023 een woning voor een bedrag van boven de grens van € 440.000. Door de sleuteloverdracht pas in 2024 te laten plaatsvinden, kom je toch in aanmerking voor vrijstelling van de overdrachtsbelasting.

 

Je kunt in dit geval mogelijk de overdrachtsdatum verplaatsen naar 2024, zodat jij geen overdrachtsbelasting betaalt. Je moet in 2024 wel nog steeds jonger dan 35 jaar zijn.

Je kunt me altijd even bellen om te bespreken wat deze regel precies voor jou gaat betekenen. Bel me op 0418-700550

3. AOW leeftijd binnen 10 jaar

Wanneer je binnen 10 jaar de leeftijd bereikt waarop je AOW krijgt, dan wordt er naar jouw pensioeninkomen gekeken om te bepalen hoeveel jij kunt lenen.

Omdat het huidige inkomen vaak hoger is dan het pensioeninkomen, wil de hypotheekverstrekker weten of jij jouw hypotheeklasten nog wel kunt betalen met jouw pensioeninkomen.

Daarbij wordt gekeken naar het huidige inkomen, het pensioeninkomen en vanaf wanneer je jouw pensioeninkomen ontvangt.

Voorbeeld: Wanneer je met jouw huidige inkomen bijvoorbeeld een hypotheek van 250.000 euro kunt krijgen, en met jouw pensioen inkomen maar 200.000 euro, dan moet die 50.000 euro sneller worden terugbetaald.

 

Je moet deze 50.000 euro dan terugbetalen tussen de periode dat de hypotheek wordt afgesloten en je jouw AOW-leeftijd bereikt.

 

Dus wanneer jij jouw AOW-leeftijd over 10 jaar bereikt, dan moet die 50.000 euro binnen 10 jaar zijn terugbetaald. Als je jouw AOW-leeftijd binnen 3 jaar bereikt, dan moet het geld binnen 3 jaar zijn terugbetaald.

Regel was eigenlijk al actief

Voor 2024 was deze regel er al voor hypotheken die werden afgesloten met NHG. Voor hypotheken zonder NHG was deze regel er nog niet, maar bijna alle hypotheekverstrekkers (op een enkele uitzondering na) gebruikte deze regel – dus ook voor hypotheken zonder NHG.

Vanaf 2024 wordt deze regel officieel opgenomen in de Tijdelijke Regeling Hypothecair Krediet (Trhk) – een regeling waarin alle regels staan die hypotheekverstrekkers moeten volgen om de maximale hypotheek te bepalen.

Vanaf dan zijn hypotheekverstrekkers dus verplicht om bij alle hypotheken naar de AOW-leeftijd te kijken, wanneer deze binnen 10 jaar bereikt wordt. Daarbij zijn geen uitzonderingen meer mogelijk – ook niet meer voor hypotheken zonder NHG.

 

4. Studieschuld 2024: Uitgaan van maandbedrag i.p.v. percentage

Roel Wonders Joost van Herpen

Jouw eventuele studieschuld bepaalt wat jouw maximale leencapaciteit is – dus hoeveel jij kunt lenen.

Het terugbetalen van een studieschuld zorgt namelijk voor financiële verplichtingen. Deze verplichtingen zorgen voor een lagere leencapaciteit, omdat er minder geld over is voor het terugbetalen van de hypotheek (en hypotheekrente).

0,65% van de oorspronkelijke schuld

In 2023 werd – bij het berekenen van de maximale hypotheek – 0,65% van de oorspronkelijke studieschuld meegenomen (bij een studieschuld met een looptijd van 15 jaar).

Dus, als jouw studieschuld op het begin bijvoorbeeld 15.000 euro was, rekende de hypotheekverstrekker 0,65% mee. 0,65% van 15.000 euro is 97,50 euro.

Deze 97,50 euro werd dan opgeteld bij jouw financiële verplichtingen, omdat de hypotheekverstrekker ervanuit ging dat jij elke maand 97,50 euro moest hebben voor het aflossen van jouw studieschuld.

Vanaf 2024 gekeken naar daadwerkelijke aflossing

Veel oud-studenten lossen echter minder af dan 0,65% van de oorspronkelijke studieschuld.

Wanneer jouw oorspronkelijke studieschuld 15.000 euro is, dan rekent de bank dus met 97,50 euro. Het kan echter zijn dat jij elke maand maar 50 euro terugbetaald. Jouw leencapaciteit wordt dan dus onterecht verlaagd met 97,50 euro, terwijl die eigenlijk maar met 50 euro moet worden verlaagd.

Vanaf 2024 gaat dit veranderen. Dan wordt er namelijk gekeken naar hoeveel jij echt aflost.

Studieschuld verzwijgen, is dat slim? Lees alles over het verzwijgen van een studieschuld

Hogere hypotheek

Wanneer jouw studieschuld 15.000 euro is – en jij lost bijvoorbeeld 50 euro af – dan wordt in 2024 ook alleen die 50 euro opgeteld bij jouw financiele verplichtingen – en niet die 97,50 euro. Je kunt daarom vanaf 2024 dus een hogere hypotheek krijgen.

Het extra aflossen van de studieschuld kan zorgen voor een hogere hypotheek. Wil je hier meer over weten? Bel me dan even op 0418-700550.

5. Alleenstaanden met een inkomen vanaf 28.000 euro kunnen meer lenen

Vanaf 2024 kunnen alleenstaanden met een inkomen vanaf 28.000 euro meer lenen. Om de kansen op de woningmarkt te vergroten kan deze groep 16.000 euro extra lenen.

In de praktijk stelt deze extra leencapaciteit weinig voor. Alleenstaanden met een inkomen van 26.000 tot 33.000 euro kunnen heel moeilijk aan een woning komen, behalve in bijvoorbeeld in Zuid-Limburg, Noord-Friesland of Noordoost-Groningen.

6. Voorwaarden & Normen NHG 2024

De Nationale Hypotheek Garantie (NHG) wordt aangeboden door de Stichting Waarborgfonds Eigen Woning.

Deze garantie zorgt voor financiele bescherming in onverwachtse situaties, zoals werkloosheid, een scheiding of het overlijden van een partner. Wanneer jij jouw hypotheek niet meer kunt betalen, en de woning moet gedwongen met verlies worden verkocht, dan zorgt NHG ervoor dat jij niet achterblijft met een restschuld.

Jaarlijks wijzigen er een aantal NHG-voorwaarden. Deze staan beschreven in de Voorwaarden & Normen (V&N).

De belangrijkste wijzigen voor 2024 zijn:

1. NHG grens naar 435.000 euro

In 2023 was het mogelijk om een hypotheek met Nationale Hypotheekgarantie (NHG) af te sluiten voor woningen tot 405.000 euro.

In 2024 stijgt deze NHG-grens naar 435.000 euro. Je kunt dan voor woningen tot dit bedrag een hypotheek met NHG afsluiten. Het is een verhoging van 30.000 euro.

Wanneer jij een hypotheek afsluit, waarbij ook geld wordt geleend voor het verduurzamen van jouw woning, dan is het mogelijk om tot 461.100 euro te lenen met NHG.

Ik sta positief tegenover deze verhoging, omdat deze verhoging ervoor zorgt dat er meer woningen binnen de NHG grens vallen. Voor starters is een NHG hypotheek voordeliger, omdat ze rentekorting krijgen. Starters hebben dankzij deze verhoging in 2024 dus meer kansen op de woningmarkt.

2. Verplicht eigenaar bij schuldenaarschap

Vanaf 2024 kan alleen een eigenaar nog een hypotheekschuld met NHG aangaan. Voorheen kwam het wel eens voor dat iemand een relatie kreeg en dan kwam inwonen bij een partner met een woning. Vervolgens wilde ze geld lenen voor een verbouwing.

Daarbij wilde de geldverstrekker dat beide partners verantwoordelijk werden voor de schuld. Zonder het zich te realiseren werd de ene partner dus verantwoordelijk voor een hypotheekschuld zonder dat deze eigenaar was van de woning.

Een aantal geldverstrekkers accepteerde dit. Omdat het onlogisch is dat iemand een hypotheekschuld kan aangaan voor een woning waarvan die geen eigenaar is, is dit vanaf 2024 niet meer mogelijk. Voor NHG-hypotheken geldt dan dus dat de schuldenaar ook eigenaar moet zijn.

Omdat ik het onverantwoord vind om een lening te geven aan iemand die geen eigenaar is, heb ik nooit meegewerkt aan deze constructies. Gelukkig wordt deze constructie vanaf 2024 ook onmogelijk voor NHG-hypotheken.

3. Individueel Keuze Budget (IKB) meenemen bij maximale NHG-hypotheek

Veel werkgevers hebben een 13e maand, een eindejaarsuitkering en soms ook vakantiegeld ondergebracht in een Individueel Keuze Budget (IKB).

Het Individueel Keuze Budget geeft de werknemer de mogelijkheid om met dit aanvullende inkomen te doen wat hij zelf wil. Hij kan het bijvoorbeeld laten uitkeren als inkomen, extra vrije dagen ‘’kopen’’ of gebruiken voor de koop van een e-bike of werklaptop.

Vast en bestendig inkomen

Alle inkomsten die worden meegenomen voor het berekenen van de maximale hypotheek moeten ‘’vast en bestendig zijn’’. Het Individueel Keuze Budget (IKB) is niet vast en bestendig, omdat de werknemer zelf mag kiezen hoe die dit budget besteed – en er bijvoorbeeld een e-bike van mag kopen.

Vanaf 2024 neemt de Stichting Waarborgfonds Eigen Woning een deel van het IKB-budget mee bij het berekenen van de maximale hypotheek. Om dit mogelijk te maken wordt er ook een nieuwe versie van de werkgeversverklaring gemaakt. Deze nieuwe werkgeversverklaring moet worden gebruikt vanaf 2024 – ook voor hypotheken zonder NHG.

In het nieuwe jaar kunnen mensen met een IKB-budget dus een hogere NHG-hypotheek krijgen.

Voor hypotheken zonder NHG is het bij veel hypotheekverstrekkers al mogelijk om een deel van het Individueel Keuze Budget (IKB) mee te nemen bij het berekenen van de maximale hypotheek. Voor NHG-hypotheken wordt dit in 2024 dus ook mogelijk.

Hypotheekrente 2024

Je weet nu welke regels er in 2024 allemaal veranderen met betrekking tot hypotheken. Je wilt misschien ook weten wat de hypotheekrente in 2024 gaat doen. Lees daarvoor mijn hypotheekrente verwachting.

Laatste blogberichten

Wat is een goede hypotheekadviseur?

Wat is een goede hypotheekadviseur?

Je bent op zoek naar een goede hypotheekadviseur. Logisch, het afsluiten van een hypotheek en het kopen van een woning, is waarschijnlijk de grootste financiële beslissingen uit jouw leven. Je wilt dan een adviseur hebben die goed is.

Ik ben Roel Wonders, Erkend Hypothecair Planner, en ik weet alles over hypotheken. Ik werkte bij De Financiële Makelaar en VCN Hypotheekservice, waar ik advies gaf aan andere hypotheekadviseur en hen hielp met hun hypotheekaanvragen.

Ik heb daarom samengewerkt met veel adviseurs en weet precies waar een goede hypotheekadviseur aan moet voldoen.

Winnend bod uitbrengen zonder voorbehoud van financiering met Biedverzekering

Wie in 2024 een winnend bod wil uitbrengen op een woning, lijkt te moeten overbieden. Gelukkig is overbieden niet de enige manier om meer kans te maken op een woning. Je maakt ook meer kans door te bieden zonder voorbehoud van financiering, maar dit kan risicovol zijn.

Ik ben Roel Wonders, Erkend Hypothecair Planner en Erkend Aankoopbegeleider. Ik weet alles van hypotheken en het aankopen van woningen. Ik heb daarnaast verzekeringsdiploma’s en ben gespecialiseerd in de biedverzekering (Bieden met Zekerheid, BiedGarantieZeker)

Hieronder vertel ik alles over het uitbrengen van een winnend bod door te bieden zonder voorbehoud van financiering in combinatie met de de biedverzekering. Daarnaast vertel ik over het biedcertificaat en de gratis financiële scan, die ook voor meer kansen en zekerheid zorgen:

Huis kopen met hulp van ouders

De generaties van nu hebben het een heel stuk moeilijker dan de generaties van hun ouders als het om het kopen van een woning gaat.

Veel jongeren hebben in 2024 geen kansen op de woningmarkt, omdat er te weinig huizen zijn voor de alsmaar groeiende bevolking. Het zorgt voor enorm hoge huizenprijzen. Daarnaast is de hypotheekrente gestegen, waardoor jongeren minder kunnen lenen.

Veel ouders willen hun kind dan ook helpen met het kopen van een woning, zodat ze een kans maken op de huidige woningmarkt en een goed leven kunnen opbouwen.

Ik ben Roel Wonders, Erkend Hypothecair Planner, en ik weet precies hoe jij als ouder jouw kind kunt helpen met het kopen van een woning.

Hieronder vertel ik welke mogelijkheden er allemaal zijn – en wat de beste en minder goede opties zijn. Je kunt ook meteen een gesprek met me inplannen, zodat ik direct kan kijken wat de beste mogelijkheden zijn om jouw kind te helpen:

Wat anderen over mij vertellen

Klanten hebben mijn dienstverlening beoordeeld op Advieskeuze en trustoo – onafhankelijk platforms die consumenten helpen met het kiezen van een goede en betrouwbare adviseur.