Onafhankelijk hypotheekadvies

Execution only is het afsluiten van een hypotheek zonder een hypotheekadviseur.

Je kunt alleen zelf een hypotheek afsluiten als je slaagt voor de zogenaamde passendheidstoets. Je bewijst met deze passendheidstoets dat jij veel van hypotheken weet en dus geen advies nodig hebt.

Je moet namelijk alle keuzes zelf maken. Je moet zelf een hypotheekaanbieder met de beste rente en voorwaarden kiezen. Je moet zelf de rentevaste periode kiezen en controleren of de maandlasten betaalbaar zijn – voor nu en in de toekomst. Je moet daarnaast zelf alle keuzes maken met betrekking tot bescherming tegen werkloosheid en je moet zelf een passende overlijdensrisicoverzekering afsluiten.

Je krijgt dus helemaal geen begeleiding bij één van jouw grootste financiële beslissingen uit jouw leven. Je verliest de minimale besparing op de advieskosten al snel met één hele kleine verkeerde beslissing, omdat alle beslissingen een grote impact hebben. De hypotheek loopt immers 20 tot 30 jaar.

Het is niet wettelijk verplicht om hypotheekadvies af te nemen. Je kunt zelf een hypotheek afsluiten via execution only. Dit kan alleen maar bij een paar aanbieders.

Veel hypotheekaanbieders stellen hypotheekadvies wél verplicht. Je kunt bij veel aanbieders alleen een hypotheek afsluiten na onafhankelijk advies via een adviseur. Je hebt anders geen toegang tot het aanbod van deze hypotheekaanbieders.

Het voordeel van ”advies” via een bank is dat het voordeliger is. Over het algemeen betalen starters zo’n 600 euro minder aan advieskosten bij een bank. Doorstromers – dus mensen die al een huis hebben en nu een ander huis gaan kopen – betalen bij een bank ongeveer 650 euro minder aan advieskosten.

Wanneer jij voor een periode van 20 of 30 jaar een te hoge rente moet betalen, omdat de bank geen goede vergelijking heeft gemaakt tussen alle hypotheekrentes, dan is die 650 euro ”voordeel” natuurlijk niets.

Banken geven eigenlijk geen uitgebreid hypotheekadvies, maar verkopen hun eigen producten. Het belangrijkste onderdeel, het vergelijken van rente en voorwaarden van veel aanbieders ontbreekt namelijk.

De ABN AMRO bank kan alleen ABN AMRO hypotheken aanbieden en de ING Bank biedt alleen ING hypotheken aan.

Deze banken kijken wel of jij jouw hypotheek kunt (blijven) betalen, bijvoorbeeld ook als je arbeidsongeschikt bent of als je de pensioenleeftijd hebt bereikt.

De banken maken echter geen vergelijking tussen alle hypotheekrentes en voorwaarden van alle hypotheekaanbieders – en dit is nu juist het belangrijkste onderdeel van een goed hypotheekadvies.

Banken verdienen op twee manieren aan jouw hypotheek. Ze verdienen aan de rente die jij moet betalen over het geleende geld, maar brengen ook advieskosten in rekening.

Banken geven echter geen advies, maar verkopen hun eigen hypotheken. De ”advieskosten” zijn daarom meer afsluitkosten. Dit is eigenlijk dubbelop. Ze geven geen uitgebreid advies en verdienen al veel geld via de hypotheekrente.

Hypotheekadviseurs van een bank werken vanuit een bankkantoor of vanuit huis. Omdat veel banken hun bankkantoren hebben gesloten, is het steeds moeilijker om een afspraak te maken met een hypotheekadviseur op een bankkantoor bij jou in de buurt.

Veel adviseurs van de bank zijn daarom alleen nog te spreken via een video- of telefoongesprek. Daarnaast werken veel hypotheekadviseurs van een bank alleen tijdens kantooruren, waardoor ze dus niet in de avond te spreken zijn.

Het kan heel makkelijk zijn om een hypotheekadviseur te spreken via een videoverbinding, maar voor sommige mensen is dit een nadeel.

Onafhankelijk adviseurs zijn – in tegenstelling tot adviseurs van de bank – niet gebonden aan één hypotheekaanbieder of product. Ze kunnen de hypotheekrentes en voorwaarden van alle hypotheekaanbieders vergelijken en vervolgens de beste aanbieder voor jou kiezen.

Goede, onafhankelijk adviseurs vergelijken de hypotheken van minimaal 20 verschillende geldverstrekkers. Je krijgt dus een compleet beeld van het aanbod. Het is daarom veel makkelijker om de beste hypotheek te vinden en deze – samen met de adviseur – aan te vragen.

Veel hypotheken – van bijvoorbeeld NIBC, Venn, Vista en Obvion – zijn ook alleen via een onafhankelijk adviseur aan te vragen, omdat deze hypotheekaanbieders willen dat jij goed advies krijgt.

Goed om te weten: Onafhankelijke adviseurs kunnen ook de hypotheken van banken vergelijken. Ze vergelijken de hypotheken van banken, maar ook die van vele andere aanbieders. Het is dus niet zo dat alleen banken hun eigen hypotheken kunnen aanbieden, onafhankelijk adviseurs kunnen deze ook aanbieden.

Via een onafhankelijk adviseur is het vaak makkelijker om een lagere hypotheekrente te krijgen. De geldverstrekkers die worden vergeleken door onafhankelijke adviseurs hebben vaak betere voorwaarden en een lagere rente, dan de hypotheken van banken.

Kijk maar eens naar de laagste hypotheekrentes van dit moment. Vaak staan de bekende banken niet eens in de top 10 van goedkoopste hypotheken.

De hypotheken van bijvoorbeeld de Rabobank worden met ‘’kort geld’’ gefinancierd. Dat betekent dat het spaargeld gebruikt wordt om hypotheekleningen uit te geven.

Vaak hebben banken als de Rabobank goedkope hypotheken voor een rentevastperiode van 5 of 10 jaar. Voor langere rentevastperiodes zijn ze vaak niet goedkoop, omdat ze dat geld niet beschikbaar hebben.

Hypotheekaanbieders als MUNT, Vista en NIBC halen geld op bij pensioenfondsen of verzekeraars die voor de lange termijn willen beleggen. Deze aanbieders zijn daarom goedkoper voor langere rentevaste periodes – die vaak worden gekozen bij het afsluiten van een hypotheek.

Adviseurs van een bank moeten hun eigen hypotheken verkopen. Ze kunnen dus niet onpartijdig de beste hypotheek kiezen. Onafhankelijke adviseurs kunnen dit wel.

Jij betaalt deze adviseur namelijk rechtstreeks. Het maakt vervolgens niet uit bij welke hypotheekverstrekker de hypotheek wordt afgesloten – de adviseur krijgt alleen een vergoeding van jou.

Voor de adviseur is er dus geen voordeel om voor een bepaalde hypotheekaanbieder te kiezen ten opzichte van een andere aanbieder. De adviseur kiest gewoon de hypotheek met de beste rente en voorwaarden voor jou.

Omdat jij de adviseur betaalt, staat de adviseur meer aan jouw kant dan aan de kant van de bank. Dit in tegenstelling tot een adviseur van de bank.

Dit is natuurlijk heel belangrijk. Je gaat ook niet zomaar ergens een autoverzekering of energiecontract afsluiten zonder eerst te vergelijken. Bij een hypotheek – die je de rest van je leven moet betalen – is een goede vergelijking natuurlijk nog veel belangrijker.

Adviseurs van een bank werken vanuit een bankkantoor of vanuit huis. We hebben allemaal kunnen zien dat veel bankkantoren gesloten zijn.

Het is daarom steeds moeilijker om een afspraak te maken met een adviseur bij de bank. In plaats daarvan werken de meeste adviseurs thuis. Je kunt vaak alleen nog een afspraak hebben via de telefoon of via een videoverbinding.

Omdat deze adviseurs in loondienst zijn, werken ze vaak alleen in kantoortijden. Het is daarom ook moeilijk om in de avonden of weekenden een gesprek in te plannen.

Onafhankelijke hypotheekadviseurs vinden persoonlijk contact vaak belangrijk. Ze hebben vaak een eigen kantoor waar jij langs kunt komen.

Verder kunnen de meeste adviseurs naar jou komen als je binnen een straal van 40/50 kilometer woont. Vaak is het ook mogelijk om een telefonische afspraak of gesprek via videoverbinding te hebben.

Omdat veel adviseurs zelfstandig ondernemer zijn, werken ze ook buiten kantoortijden – en in het weekend. Je kunt dus veel makkelijker een afspraak inplannen met een onafhankelijk adviseur – op de manier die jij wilt.

Onafhankelijk hypotheekadviseurs zijn duurder dan een adviseur van de bank. Dit is logisch, omdat banken geld verdienen aan de hypotheek en aan ”het advies” (terwijl ze eigenlijk geen compleet advies geven).

Onafhankelijke adviseurs maken uitgebreide vergelijkingen en nemen daarbij de hypotheekrente en voorwaarden van vele aanbieders mee. Verder worden standaard meerdere producten vergeleken voor de overlijdensrisicoverzekering of woonlastenverzekering – zonder dat jij daar extra voor moet betalen.

Je krijgt dus een beter en breder advies. Verder vergelijken ze ook alle verzekeringen – van vele verschillende verzekeraars.

Belangrijk: Goed advies is onbetaalbaar, omdat het bij hypotheken om hele grote bedragen en leningen met een hele lange looptijd gaat. Wanneer een onafhankelijk adviseur bijvoorbeeld 0,2% rentevoordeel weet te behalen, dan zijn de extra kosten van deze adviseur al snel terugverdiend.

Hypotheekadviseurs hebben een grote verantwoordelijkheid. Ze zijn betrokken bij één van de grootste financiële beslissingen uit jouw leven.

De keuzes die een adviseur samen met jou maakt, zijn de komende 20 tot 30 jaar voelbaar.  Daarnaast gaat het om hele grote bedragen, waardoor verkeerde keuzes voor aanzienlijke financiële nadelen kunnen zorgen.

Over het algemeen krijgen mensen met een grote verantwoordelijkheid meer betaald.

Hypotheekadviseurs – en vooral onafhankelijke adviseurs die werken onder een eigen vergunning – moeten een relatief hoog opleidingsniveau hebben. Ook moeten ze specifieke diploma’s hebben, bijvoorbeeld om te mogen adviseren over hypotheken.

Daarnaast zijn er nog adviseurs met een hoger niveau dan de standaard adviseur. Deze adviseurs hebben de titel ”Erkend Hypothecair Planner (EHP)” en hebben dus nog verder doorgeleerd.

Het betalen van deze diploma’s kost veel inspanning en geld. Daarnaast kost het up-to-date houden van deze diploma’s en titels inspanning en geld.

Adviseurs moeten de investeringen in hun opleiding terugverdienen. Daarom is daar rekening mee gehouden bij de kosten voor hypotheekadvies.

Hypotheekadviseurs besteden veel aandacht aan het geven van een compleet advies. Je kunt tijdens de gesprekken met een hypotheekadviseur alle vragen stellen. Vaak is een adviseur lang bezig om alles uit te leggen, te onderbouwen en vast te leggen.

Vaak zijn mensen maanden bezig om een woning te zoeken en ondertussen hebben ze regelmatig een vraag aan de adviseur. De adviseur moet hier natuurlijk rekening mee houden bij het bepalen van de prijs voor hypotheekadvies.

Adviseurs geven niet alleen advies, maar moeten ook adviesrapporten schrijven.

Dit zijn vaak uitgebreide rapporten waarin bijvoorbeeld jouw wensen, jouw financiële situatie en jouw bereidheid tot het nemen van risico’s staat beschreven. Vaak wordt precies beschreven welke hypotheekvormen, rentevaste periodes en aanbieders het beste zijn en waarom.

In adviesrapporten staan doorgaans ook welke risico’s jij loopt – voor nu en in de toekomst – en wat bijvoorbeeld de gevolgen zijn als jij werkloos wordt of arbeidsongeschikt raakt.

Hypotheekadviseurs zijn lang bezig met het opstellen van deze rapporten en moeten daar natuurlijk geld voor in rekening brengen.

Bij de meeste hypotheekadviseurs is het eerste gesprek gratis. Daarnaast betaal jij vaak pas wanneer de hypotheek wordt afgesloten.

Het komt ook vaak voor dat iemand veel advies heeft gehad, maar uiteindelijk geen woning koopt. De adviseur kan dan vaak geen kosten in rekening brengen.

Bij het bepalen van de prijs van hypotheekadvies, moet de adviseur ook rekening houden met de adviezen die hij geeft zonder dat hij hier ooit inkomsten uit haalt.

Hypotheekadviseurs hebben vaak een kantoorpand, waarvoor ze huur moeten betalen.

Goede adviseurs maken gebruik van innovatieve vergelijkingssoftware om alle hypotheekrentes en voorwaarden te vergelijken. De maandelijkse abonnementskosten van deze software zijn niet goedkoop.

Hypotheekadviseurs van een bank werken vaak via een videoverbinding, maar onafhankelijke adviseurs kunnen vaak ook op bezoek komen.

Bedrijfskosten, zoals de huur, software abonnementen en reiskosten moeten wel worden terugverdiend en worden verwerkt in de prijs van hypotheekadvies.