Hypotheek voor starters
Je bent van plan om voor het eerst een woning te kopen en wilt daarvoor een hypotheek afsluiten. Je moet als starter op de woningmarkt wel een aantal dingen weten. Je hebt namelijk ook een aantal voordelen.
Ik ben Roel Wonders, gespecialiseerd in hypotheken voor starters. Ik vertel hieronder alles wat jij moet weten. Ik vertel wat een starter op de woningmarkt is, welke voordelen een starter heeft, wat de beste hypotheken voor starters zijn, hoeveel een starter kan lenen en hoeveel eigen geld er nodig is.
Ik vertel over de studieschuld en over hoe ouders kunnen helpen met het kopen van een huis. Ik bied ook de mogelijkheid om zelf te berekenen hoeveel jij kunt lenen, maar ik kan dit ook geheel vrijblijvend voor je berekenen.
Roel Wonders | Erkend hypothecair planner
Wat is een startershypotheek?
Je hebt gehoord over een speciale ‘’hypotheek voor starters’’ of de ‘’startershypotheek’’, maar deze bestaan eigenlijk niet.
Alle hypotheekverstrekkers bieden hypotheken aan voor starters. Dit is dezelfde hypotheek als voor mensen die een volgende woning kopen.
Wat is een starter precies?
In de volksmond is een starter iemand die voor het eerst een woning gaat kopen. De belastingdienst, de SVn, De Stichting OpMaat en de hypotheekadviseur kunnen echter allemaal een andere definitie van ”starter” hebben.
Of jij dus een starter op de woningmarkt bent is afhankelijk van wie dat bekijkt. Je kunt bijvoorbeeld een starter zijn in de ogen van de belastingdienst, maar niet in de ogen van het Nationaal Koopfonds.
Welke voordelen hebben starters?
Het is belangrijk om te weten of jij een starter bent, omdat dit allerlei voordelen kan opleveren.
Hieronder staan de belangrijkste voordelen:
Je betaalt geen 2% overdrachtsbelasting
Eén van de belangrijkste voordelen die een starter in 2023 heeft is de vrijstelling voor het betalen van overdrachtsbelasting.
Overdrachtsbelasting is een eenmalige belasting die de koper moet betalen na het kopen van een woning. De hoogte van deze belasting is ene percentage van de prijs waarvoor het huis wordt gekocht.
Voor 2021 betaalde starters 2% overdrachtsbelasting bij het kopen van een huis. Vanaf 2021 betalen starters geen overdrachtsbelasting meer, maar wanneer is iemand een starter in de ogen van de belastingdienst?
Je bent een starter – en betaalt dus geen overdrachtsbelasting – als:
- Je bent jonger dan 35 jaar
- Je hebt nog geen gebruik gemaakt van de vrijstelling om geen overdrachtsbelasting te betalen
- Je koopt een woning van onder de 440.000 euro
Wanneer jij bijvoorbeeld 37 jaar bent, al ooit gebruik hebt gemaakt van de vrijstelling of een huis of appartement koopt van meer dan 440.000 euro, dan moet je wel overdrachtsbelasting betalen.
Starters krijgen dus een enorme ”korting op het kopen van een huis”. Wanneer het huis bijvoorbeeld verkocht wordt voor 400.000 euro, dan betaalt een starter 0 euro overdrachtsbelasting, maar moet een doorstromer 8.000 euro belasting betalen!
De vrijstelling voor starters wordt betaald door mensen die een huis kopen om te verhuren, omdat zij 10,4% aan overdrachtsbelasting moeten betalen.
Je komt mogelijk in aanmerking voor het Nationaal Koopfonds
Starters hebben het niet makkelijk op de woningmarkt. We hebben te weinig woningen in Nederland. De huizenprijzen zijn hard gestegen, terwijl veel starters een relatief laag inkomen hebben. Omdat de hypotheekrente is gestegen kunnen starters ook nog eens minder lenen. Verder hebben sommige starters (studie)schulden, die ervoor zorgen dat de maximale hypotheek lager wordt.
Om starters te helpen met het kopen van een nieuwbouwwoning is in 2023 het Nationaal Koopfonds opgezet. Het koopfonds kent een speciale kortingsregeling voor starters. Deze korting zal uiteindelijk moeten worden terugbetaald door een deel van de waardeontwikkeling te delen bij verkoop.
Je bent een starter voor het Nationaal Koopfonds als:
- Je minder dan 65.000 euro per jaar verdiend
- Je een woning van maximaal 355.000 euro koopt
Je kunt voor het Nationaal Koopfonds bijvoorbeeld 47 jaar oud zijn, maar nog steeds als ‘’starter’’ worden gezien. Als je maar minder dan 65.000 euro verdient en een (geselecteerd) nieuwbouw huis koopt van minder dan 355.000 euro.
Je komt mogelijk in aanmerking voor een starterslening van het SVn
Je kunt als starter op de woningmarkt in aanmerking komen voor een SVn Starterslening. SVn staat voor ”Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten”.
Deze subsidieregeling kan jouw maximale hypotheek rentevrij verhogen. Wanneer jij bijvoorbeeld maximaal 200.000 euro kan lenen, dan kan de gemeente deze bijvoorbeeld aanvullen met 20.000 euro. Je kunt dan dus meer lenen, namelijk 220.000 euro lenen. Het is daarom misschien wel mogelijk is om een huis of appartement te kopen.
De SVn Starterslening wordt aangeboden door de gemeente.
Om te bepalen of jij een starter bent wordt vaak gekeken naar jouw leeftijd, jouw vermogen en de prijs van het huis. De verschillende gemeentes hebben verschillende regels om te bepalen of iemand een starter is.
Je bent bij de ene gemeente bijvoorbeeld een starter tot de leeftijd van 30 jaar, terwijl de andere gemeente iemand tot 35 jaar als starter ziet. Een gemeente kan de starterslening verlagen als je veel spargeld hebt.
De prijs van het huis mag bij elke gemeente maximaal 405.00 euro zijn om in aanmerking te kopen voor de starterslening.
Je krijgt korting op hypotheekadvies
Goed hypotheekadvies is heel belangrijk. Goede hypotheekadviseurs vergelijken alle rentetarieven en voorwaarden en zijn goed op de hoogte van nieuwe ontwikkelingen en regels.
Een goede adviseur kijkt niet alleen of een hypotheek haalbaar is, maar ook of deze betaalbaar is (en blijft). Hypotheekadvies kost geld, maar goed advies kan voor een hele grote besparing zorgen. Andersom kan een ”slechte” hypotheekadviseur voor heel veel kosten zorgen op de lange termijn, bijvoorbeeld omdat er een verkeerde hypotheekaanbieder of hypotheekvorm is gekozen.
Gemiddeld kost een hypotheekadviseur tussen de 1.500 en 3.500 euro. Bij sommige adviseurs krijgen starters korting. Bij mij krijgen starters ook korting. Je betaalt als starter € 2.245 euro. Het eerste kennismakingsgesprek is gratis. Ook kan ik gratis bereken hoeveel jij kunt lenen.
Bel me even op 0418-700550 of stuur me een e-mail.
Je bent voor mij – en veel hypotheekadviseurs – een starter als je nooit eerder een woning hebt gekocht. Iemand van 49 jaar die nog nooit een woning heeft gekocht kan dus gebruik maken van mijn speciaal tarief voor starters.
Welke hypotheekvormen zijn het beste voor starters?
Je sluit een hypotheek altijd af met een hypotheekvorm. Deze hypotheekvorm bepaalt hoe de hypotheek wordt terugbetaald – dus de hypotheekrente en het terugbetalen van de lening.
Vroeger waren er veel hypotheekvormen waaruit een starter kon kiezen. Je kon vroeger bijvoorbeeld nog kiezen voor een spaar- en beleggings- en een levenshypotheek.
In 2023 kunnen starters kiezen voor een annuïteitenhypotheek, een lineaire hypotheek en een aflossingsvrije hypotheek. De meeste starters sluiten een lineaire hypotheek of annuïteitenhypotheek af – of een combinatie van beide hypotheekvormen. Voor beide hypotheekvormen is de rente aftrekbaar.
Top 3 hypotheken voor starters
1. Annuïteiten
2. Lineair
3. Aflossingsvrij
Aflossingsvrije hypotheek voor starters
Het is in 2023 nog steeds mogelijk om een nieuwe aflossingsvrije hypotheek af te sluiten, maar deze wordt minder aantrekkelijk voor nieuwkomers op de woningmarkt door nieuwe belastingregels.
Sinds 2013 geldt er geen hypotheekrenteaftrek meer voor (nieuwe) aflossingsvrije hypotheken. Hypotheekrenteaftrek is een belastingvoordeel voor huiseigenaren, waarbij je een deel van de betaalde rente terug krijgt.
Een ander nadeel is dat het niet mogelijk is om een nieuwe aflossingsvrije hypotheek met Nationale Hypotheekgarantie (NHG) af te sluiten. Je betaalt voor een hypotheek zonder NHG ook een hogere rente, waardoor de hypotheek dus duurder wordt dankzij deze aflosvorm.
Hoeveel hypotheek kan een starter krijgen?
Hoeveel jij als starter kunt lenen is afhankelijk van 4 zaken: Jouw inkomen, de hoogte van de hypotheekrente, de eventuele studieschuld en de maandelijkse verplichtingen.
Hieronder leg ik uit hoe bepaald wordt wat jouw maximale hypotheek is:
1. Hoogte van jouw inkomen
Jouw inkomen is het belangrijkste voor het bepalen van de maximale hypotheek. Hoe hoger het inkomen, hoe meer je kunt lenen. Jouw inkomen laat namelijk zien hoeveel er elke maand kan worden betaald aan hypotheeklasten.
Het inkomen moet wel stabiel zijn. Voor hypotheekverstrekkers is een stabiel inkomen bijvoorbeeld een inkomen uit een vast dienstverband of uit zelfstandig ondernemerschap.
Over het algemeen kan iemand – en dus ook een beginner op de woningmarkt – zo’n 4.5 keer het bruto jaarinkomen lenen.
2. Hoogte van de hypotheekrente
De actuele hypotheekrente is ook heel bepalend voor het berekenen van de maximale hypotheek. Je hebt hier alleen geen enkele invloed op.
Hypotheekverstrekkers lenen het geld niet gratis uit. Je moet (iedere maand) een vergoeding betalen om het geld te mogen lenen. We noemen deze vergoeding de hypotheekrente. Hoe hoger de hypotheekrente is, hoe hoger de (maandelijkse) vergoeding is die jij in euro’s moet betalen.
Hypotheken mogen alleen worden verstrekt als deze verantwoord zijn. Je moet dus in staat zijn om de maandelijkse lasten van de hypotheek te betalen zonder in de financiele problemen te komen.
Wanneer de hypotheekrente hoog is, dan worden de maandlasten ook hoger. Deze bestaan namelijk voor een deel uit rente. Om deze hoge maandlasten te kunnen dragen moet jij een hoger inkomen hebben. Op deze manier zorgt een hogere rente er dus voor dat er minder kan worden geleend.
3. Studieschuld
Hypotheekaanbieders kijken niet alleen naar jouw inkomen en de hoogte van de hypotheekrente, maar bijvoorbeeld ook naar een eventuele studieschuld.
Steeds meer starters hebben een studieschuld, mede door de invoering van het nieuwe leenstelsel in 2015. Volgens het Centraal Bureau voor Statestiek (CBS) was de gemiddelde studieschuld in 2022 ruim 16.000 euro.
Je kunt met een studieschuld een hypotheek afsluiten, maar deze zorgt wel voor een lagere leencapaciteit. De rente en aflossing van de studieschuld wordt namelijk van jouw inkomen afgetrokken. Je hebt daardoor minder geld om de hypotheeklasten te betalen, waardoor de maximale hypotheek lager wordt.
4. Overige maandelijkse verplichtingen
Hypotheekaanbieders kijken niet alleen naar de studieschuld, maar ook naar andere dingen die zorgen voor financiele verplichtingen.
Deze financiele verplichtingen beinvoeden hoeveel jij kunt lenen. Hoe meer financiele verplichtingen, hoe minder hypotheek er kan worden geleend. Voorbeelden van financiele verplichtingen die worden meegenomen bij het berekenen van de maximale hypotheek zijn:
- Studieschuld
- Overige leningen
- Alimentatieverplichtingen
- Private lease contracten
- Het lenen voor een telefoon van meer dan 250 euro
- Huren van grond (erfpacht)
Hoeveel kan de gemiddelde starter lenen?
Het gemiddelde inkomen van iemand tussen de 25 en 34 jaar is 3.833 euro per maand. Dit komt neer op een jaarinkomen van 45.996 euro per jaar. Wanneer ik reken met een hypotheekrente van 4,1% en een rentevastperiode van 10 jaar, dan kan deze starter 194,347 euro lenen.
Rekenvoorbeeld
- Gemiddelde leeftijd starter: 25 t/m 34 jaar
- Gemiddeld inkomen: 3.833 euro per maand
- Huidige hypotheekrente: 4,1%
- Rentevastperiode: 10 jaar
In mijn rekenvoorbeeld kan de gemiddelde starter 194,347 euro lenen. Bij dit hypotheekbedrag hoort een bruto maandlast van 939 euro.
Jouw maximale hypotheek berekenen
Je weet nu hoe de maximale hypotheek wordt berekend. Je weet ook wat de gemiddelde starter kan lenen. Wat de gemiddelde starter kan lenen, zegt weinig over jouw persoonlijke situatie.
Je kunt daarom hieronder berekenen wat jij kunt lenen voor het kopen van jouw eerste huis. Ontdek nu wat jouw maximale hypotheek is. Je ziet ook meteen wat de maandlasten zijn die bij deze hypotheek horen,
Gratis berekening ontvangen?
Houd er rekening mee dat de berekeningsmodule die de maximale hypotheek berekend, slechts een simpele berekening maakt.
Deze tool laat zien hoeveel jij ongeveer kunt lenen, maar als hypotheekadviseur kan ik een betere, persoonlijke berekening maken. De rekentool neemt mogelijk niet alle inkomsten mee. Verder kan deze tool bijvoorbeeld niet schuiven met de rentevast periodes, zoals ik dat wel kan.
Ik kan hiermee mogelijk op een hogere maximale hypotheek uitkomen. Het betekent dat jij mogelijk meer kunt lenen als ik het even voor je uitreken.
Ik kan het gratis en vrijblijvend voor je uitrekenen. Bel me even op 0418-700550 of stuur me even een e-mail.
Hoeveel eigen geld moet een starter hebben?
Je kunt maximaal 100% van de waarde van de woning lenen. Je kunt dus niet meer lenen dan de waarde van het huis of appartement. Je hebt bij het kopen van een huis niet alleen de kosten voor het kopen van het huis, maar ook bijkomende kosten. Je hebt hier vaak eigen geld voor nodig.
Bijkomende kosten
Je moet niet alleen geld hebben om het huis te kopen. Je hebt namelijk ook te maken met wat andere kosten.
Gemiddelde genomen zijn deze kosten:
- Taxatiekosten: 95 tot 595 euro
- Kosten van de notaris: 1.400 euro
- Kosten voor Nationale Hypotheekgarantie (NHG): 0,6% van het hypotheekbedrag
- Advieskosten van de hypotheekadviseur: 2.245 euro
Bijkomende kosten hypotheek van 200.000 euro
- Taxatie 595 euro
- Notaris 1.400 euro
- NHG 1.200 euro (0,6% van 200.000 euro)
- Hypotheekadvies 2.245 (starterstarief)
Je hebt in dit voorbeeld dus te maken met 5.440 euro aan bijkomende kosten. Je kunt voor deze bijkomende kosten niet extra lenen. Je moet dus 5.440 euro aan eigen geld hebben om een hypotheek te kunnen afsluiten.
Huis kopen met hulp van ouders
Je hebt zelf berekend wat de maximale hypotheek is of je hebt het door mij laten berekenen. Hoeveel jij kunt lenen is onvoldoende voor het huis of appartement dat je wilt kopen. Je hebt ouders die misschien willen helpen, waardoor het misschien toch mogelijk is om de woning te kopen.
Hieronder vertel ik hoe ouders kunnen helpen:
Schenking ontvangen van ouders
Sommige starters hebben ouders met voldoende geld om te helpen bij het kopen van een huis. Ouders kunnen helpen door geld aan jou te geven voor het kopen van een huis.
Tussen 1 januari 2017 en 31 december 2021 was er een belastingvrijstelling die bekend stond als ”de jubelton”. In die periode mochten ouders (en grootouders) tot 106.671 euro belastingvrij schenken om hun kind te helpen met het kopen, onderhouden en verbouwen van een woning.
Deze belastingvrijstelling bestaat niet meer. Sinds 2022 is het alleen nog mogelijk om 27.231 euro belastingvrij te schenken voor de aankoop van een woning. Deze schenking van 27.231 euro kan alsnog een groot verschil maken.
Methode om meer te lenen
Als hypotheekspecialist ken ik een methode met betrekking tot een familiehypotheek, waardoor een starter meer kan lenen.
Omdat het een specifieke constructie is, die te technisch is om hier uit te leggen, ga ik hier verder niet op in. Je kunt me wel even bellen op 0418-700550 of een e-mail sturen.
Ik bereken dan even vrijblijvend hoeveel jij kunt lenen en onderzoek welke mogelijkheden er zijn om nog meer te lenen, eventueel via een familiehypotheek.
Hypotheekadvies voor starters
Dagelijks spreek ik starters die een huis willen kopen. Starters op de woningmarkt hebben het niet makkelijk. De huizenprijzen zijn hoog, de hypotheekrente is gestegen en het woningaanbod is beperkt.
Toch zijn er vaak meer mogelijkheden dan wordt gedacht.
Het is in ieder geval belangrijk om het even goed uit te laten zoeken door een adviseur die goed op de hoogte is van alle mogelijkheden. Ik ben zo’n adviseur. Omdat ik Erkend Hypothecair Planner ben weet ik meer dan de gemiddelde hypotheekadviseur en kan ik doorgaans ook een beter advies geven.
Bel me even op p 0418-700550 of stuur een e-mail. We plannen dan samen even een gratis en vrijblijvende afspraak in. Ik deel dan alle belangrijke informatie en maak een persoonlijke berekening die laat zien hoeveel jij kunt lenen.