Hoe hoog moet het inkomen zijn voor 450.000 euro?
Als je in 2025 450.000 euro wilt lenen, dan moet je ongeveer 92.045 euro bruto per jaar verdienen. Het is dus mogelijk om 4,86 keer jouw jaarinkomen te lenen. Je hebt dan dus een bruto maandinkomen van 7.670 euro.
In 2024 moest jouw inkomen 92.650 euro zijn om 450.000 euro te kunnen lenen.
Een alleenstaande die in 2025 dus een gemiddelde woning wil kopen zonder overwaarde moet ruim 92.000 euro bruto per jaar verdienen.
Goed om te weten: Ik heb deze berekening voor 2025 gemaakt voor een alleenstaande. Het is niet zo dat als partners hun inkomen bij elkaar optellen, en dan op 92.045 euro bruto per jaar uitkomen, dan ze dan ook 450.000 euro kunnen lenen. Voor partners wordt een andere rekenmethode gebruikt. Plan even een gratis gesprek met mij in zodat ik een aantal persoonlijke berekeningen kan maken.
Voorbeeld 1: Annuïteitenhypotheek
- Hypotheekbedrag: 450.000 euro
- Hypotheekvorm: Annuïteit
- Voorbeeldrente: 3,8%
- Rentevast periode: 10 jaar
- Energielabel C
- Alleenstaande
- Rente na afloop rentevaste periode: 5,0%
Om een annuïteitenhypotheek van 450.000 euro te krijgen met een rente van 3,8% en een rentevaste periode van 10 jaar, moet jouw inkomen dus 92.650 euro zijn.
Voorbeeld 2: Lineaire hypotheek
- Hypotheekbedrag: 450.000 euro
- Hypotheekvorm: Lineair
- Voorbeeldrente: 3,8%
- Rentevast periode: 10 jaar
- Energielabel C
- Alleenstaande
- Rente na afloop rentevaste periode: 5,0%
Om een lineaire hypotheek van 450.000 euro te krijgen met een rente van 3,8% en een rentevaste periode van 10 jaar, moet jouw inkomen dus 92.650 euro zijn.
Goed om te weten: In 2024 moest je een bruto jaarinkomen van 92.650 euro hebben om 350.000 euro te kunnen lenen. In 2025 rekenen we met een lagere hypotheekrente en gebruiken we de hypotheekregels van 2025, waardoor je nu dus 605 euro minder hoeft te verdienen dan vorig jaar.
Energielabel en looptijd spelen mee in 2025
Vanaf 2024 bepaalt ook het energielabel wat jouw maximale hypotheek is. Het inkomen bepaalt dus niet meer alleen hoeveel jij maximaal kunt lenen. In 2025 is dit nog steeds zo.
Wanneer je een woning koopt met een slecht energielabel, kun je minder lenen. Wanneer je echter een woning met een goed energielabel koopt, dan kun je een hogere hypotheek krijgen.
Daarnaast speelt ook de looptijd van de hypotheek een rol én of jij alleen of samen met een partner een woning koopt.
Hoogte van de hypotheekrente
Bovenstaande berekeningen zijn gemaakt met een rente van 3,8%.
Geldverstrekkers veranderen hun rente echter regelmatig. De rente bepaalt de hoogte van de maximale hypotheek. Hoe hoger de rente, hoe minder de leencapaciteit en andersom.
Lees ook onze hypotheekrente verwachting voor 2025.
Wat kost een hypotheek van 450.000 euro per maand?
Je moet de hypotheek terugbetalen met rente. Samen vormen deze de maandlasten.
Hieronder staan de maandlasten van een annuïteiten en lineaire hypotheek van 450.000 euro:
Annuïteitenhypotheek
- Jaar: 2025
- Hypotheek van 450.000 euro
- Rente van 3,8%
- Rentevaste periode van 10 jaar
- Bruto maandlasten van 2.097 euro per maand
Goed om te weten: In 2024 waren de maandlasten van een annuïteitenhypotheek van 450.000 euro nog 2.227 euro per maand door een hogere hypotheekrente van 4,3%.
Lineaire hypotheek
- Jaar: 2025
- Hypotheek van 450.000 euro
- Rente van 3,8%
- Rentevaste periode van 10 jaar
- Bruto maandlasten van 2.675 euro per maand
Goed om te weten: In 2024 waren de maandlasten van een annuïteitenhypotheek van 450.000 euro nog 2.863 euro per maand door een hogere hypotheekrente van 4,3%.
Financiële verplichtingen verlagen de maximale hypotheek
Een hoger inkomen zorgt voor een hogere hypotheek, maar financiële verplichtingen kunnen de maximale hypotheek weer verlagen.
Als je financiële verplichtingen hebt, zoals het terugbetalen van een studieschuld, blijft er minder geld over om de maandlasten te betalen. Daarom beperken deze verplichtingen hoeveel je kunt lenen.
Als je bijvoorbeeld 50 euro per maand kwijt bent aan financiële verplichtingen, dan kan dit al voor 10.000 euro minder leencapaciteit zorgen. Je kunt met een inkomen van 92.045 euro dan dus nog maar 440.000 euro lenen i.p.v. 450.000 euro.
Ontdek welke financiële verplichtingen jouw maximale hypotheek verlagen
Bijkomende kosten
Je hebt meer nodig dan een inkomen van 92.045 euro om een bedrag van 450.000 euro te lenen.
Je moet namelijk rekening houden met kosten koper (k.k.), dus de bijkomende kosten:
- Taxatiekosten
- Notariskosten
- Hypotheekadvies
Samen komt dit ongeveer neer op 5.000 euro. Je moet dan dus een bruto jaarinkomen van 94.400 euro hebben plus ongeveer 5.000 euro spaargeld.
Nationale Hypotheekgarantie van 0,4%
Vanaf 2025 is het mogelijk om voor een woning tot 450.000 euro een hypotheek met NHG af te sluiten.
Wanneer de hypotheek wordt afgesloten met Nationale Hypotheekgarantie (NHG), dan moet er 0,4% aan NHG-kosten worden betaald. Over een hypotheek van 450.000 euro is 0,4% dus 1.800 euro.
Ik heb deze berekeningen gemaakt voor een hypotheek met NHG. Een hypotheek met NHG kost eenmalig geld, maar zorgt ook voor rentekorting.
Goed om te weten: De NHG-kosten zijn verlaagd in 2025, van 0,6% in 2024 naar 0,4% in 2025.
2% overdrachtsbelasting
Mensen onder de 35 jaar die een woning kopen voor minder dan 525.000 euro en nog niet eerder de vrijstelling van overdrachtsbelasting hebben gekregen, zijn vrijgesteld van de overdrachtsbelasting.
Wie niet vrijgesteld is, moet 2% over de aankoopprijs betalen.
Wanneer de woning 450.000 euro kost dan is de overdrachtsbelasting 9.000 euro. Je moet dus voldoende inkomen hebben, maar ook spaargeld voor de bijkomende kosten en de overdrachtsbelasting. Dit komt samen neer op ongeveer 14.000 euro.
Conclusie
Om een hypotheek van 450.000 euro af te kunnen sluiten, moet je in 2025 dus een bruto jaarinkomen van 92.045 euro hebben. Financiële verplichtingen kunnen jouw maximale hypotheek verlagen.
Je moet ook eigen geld hebben om de bijkomende kosten te betalen. Wie overdrachtsbelasting moet betalen, moet ook eigen geld hebben. Bij een hypotheek (en woning) van 450.000 euro moet je rekening houden met zo’n 5.000 euro aan bijkomende kosten en 9.000 euro aan overdrachtsbelasting.
Houd daarnaast rekening met NHG-kosten van zo’n 1.800 euro.
Gratis persoonlijke berekening
Het kopen van een huis en het afsluiten van een hypotheek zijn één van de grootste financiële beslissingen uit jouw leven. Onafhankelijk hypotheekadvies is daarom van onschatbare waarde.
Ik heb algemene berekeningen gemaakt om duidelijk te maken hoeveel jij ongeveer moet verdienen voor een hypotheek van 150.000 euro, maar het is natuurlijk beter als ik een persoonlijke berekening maak. Je weet dan precies wat jouw maximale hypotheek in 2025 is en welke maandlasten daarbij horen.
Plan nu een gratis adviesgesprek met mij zodat ik deze berekeningen kan maken:
