Huis kopen om te verhuren: wat zijn de voor- en nadelen?

Steeds meer mensen kopen huis om te verhuren. Waarom een huis kopen om te verhuren en wat zijn de voor- en nadelen. Ik vertel je hier meer over in mijn blog.
Categorie: Verhuren
Geschreven op: mei 14, 2021
Foto-appartement-dd-1

Is het slim om een huis te kopen om te verhuren?

Je bent van plan om een huis te kopen om te verhuren maar is dat wel slim? Hieronder vertel ik je over de voor- en nadelen van het verhuren van een woning.

 

Waarom willen mensen een huis kopen om te verhuren?

De rente op de spaarrekening is al jaren laag. Steeds meer mensen gaan op zoek naar andere manieren om rendement op hun vermogen te maken. Je kunt bijvoorbeeld beleggen in aandelen of investeren in cryptovaluta. Veel mensen ervaren dit als risicovol en vinden het ongrijpbaar. Een alternatieve methode om rendement te maken, is het kopen van een woning voor de verhuur.

 

Wil jij weten of het verhuren van een woning bij jou past en ben je benieuwd naar de mogelijkheden? Neem dan contact met mij op.

 

Wat zijn de voordelen van een huis kopen om te verhuren?

 

Voordeel 1: Een groot tekort aan woonruimte

We hebben in Nederland te maken met een groot woningtekort. In 2015 was er nog een tekort van iets meer dan 200.000 woningen. In 2021 is er naar verwachting een tekort van 350.000 woningen. In de komende jaren loopt dit naar verwachting op tot een tekort van meer dan 400.000 woningen in 2025. Dit betekent dat er een grote vraag is naar woonruimte.

Heb je een woning in bezit of kun je voor een goede prijs een woning kopen om te verhuren? Dan is de kans groot dat je vrij snel een huurder hebt. En ook als de huur wordt opgezegd, is de kans groot dat je vrij snel een nieuwe huurder vindt.

Een ander effect van het woningtekort is dat woningzoekenden bereid zijn om een hogere huur te betalen. Een hogere huur zorgt voor een hoger rendement op je investering. Verhuur je vanuit sociaal oogpunt dan kun je door een woning te verhuren een bijdrage leveren aan betaalbare woonruimte voor woningzoekenden.

 

Voordeel 2: Grote vraag naar betaalbare huurwoningen

Ik heb het al kort gehad over het grote tekort aan woonruimte. Doordat de vraag naar woningen groter is dan het aanbod, is het van belang dat er snel woonruimte bij komt. Een van de manieren is door bijvoorbeeld een woning te splitsen in meerdere zelfstandige woonruimten.

Hier heb je vaak wel een vergunning voor nodig. Het is van belang dat je van tevoren goed uitzoekt hoe het zit met een vergunningsplicht. Laat je hierover informeren zodat je achteraf niet voor verrassingen komt te staan.

Een ander voordeel van de grote vraag naar betaalbare huurwoningen is dat het risico van leegstand minder groot is. Zegt je huurder op dan heb je in de huidige markt zo een nieuwe huurder gevonden. Komen er veel woningzoekenden op je woning af dan kan dat een reden zijn om de huur te verhogen.

Of je de huur zomaar kunt verhogen hangt van een aantal factoren af. De huurcommissie speelt hierin een belangrijke rol. Zo kan de huurcommissie toetsen aan de hand van de zogenaamde puntentelling of de huur te hoog is en deze met terugwerkende kracht moet worden aangepast. In een volgend blogbericht vertel ik je hier meer over.

 

Voordeel 3: Woningen zijn waardevast

Over het algemeen zijn woningen waardevast. Maar in tijden van crisis hebben we ook gezien dat woningen flink in waarde kunnen dalen. De ene crisis is de andere crisis niet en waardedalingen of stijgingen zijn ook sterk afhankelijk van de regio waar de woningen zijn gelegen. In 2008 hadden we te maken met een kredietcrisis. Deze crisis had in bepaalde regio’s als gevolg dat woningen flink in waarde zijn gedaald.

In een economische crisis kan het effect op de woningprijzen weer minder groot zijn. Dat is altijd weer even afwachten.

Komen we nu in een economische crisis terecht dan is de verwachting dat de woningen niet hard in waarde zal dalen. Dat komt met name door het grote tekort aan woningen. En de experts verwachten dat het tekort de komende 10 jaar niet wordt ingelopen.

 

Voordeel 4: Op de lange termijn worden woningen meestal meer waard

Een woning kopen is een investering voor de lange termijn. De ervaring is namelijk dat een woning over een langere periode gezien in waarde stijgt. Als investering voor de korte termijn is de kans op een waardestijging minder groot. Dat heeft onder andere te maken met de zogenaamde kosten koper die in rekening worden gebracht bij een bestaande woning. De kosten koper zijn kosten die voor rekening komen van de koper van een huis en dit bestaat onder andere uit:

  • overdrachtsbelasting
  • een notariële hypotheek- en leveringsakte
  • hypotheekadvies en bemiddeling
  • taxatiekosten

Met name de overdrachtsbelasting brengt hoge kosten met zich mee. Koop je een woning waar je niet zelf gaat wonen dan is de overdrachtsbelasting tegenwoordig 8% van de koopsom. Stel nou dat je een woning koopt van € 200.000 dan ben je € 16.000 aan overdrachtsbelasting kwijt. Dus zonder rekening te houden met de overige kosten, betaal je al € 216.000 voor een woning die op dat moment € 200.000 waard is. Wil je binnen 3 jaar met winst verkopen dan moet de woning al meer dan € 216.000 opbrengen. In deze markt is de kans groot dat als je 3 jaar geleden hebt gekocht, je dat op dit moment wel lukt. Maar als je op dit moment een woning koopt is het afwachten of dat ook binnen 3 jaar lukt.

Bij een woning voor de verhuur profiteer je doorgaans van het directe en indirecte rendement. Het directe rendement is de maandelijkse huur die je ontvangt. Het indirecte rendement is de verkoopwinst als de woning na een aantal jaar flink in waarde is gestegen. De meeste mensen die een woning kopen om te verhuren kiezen er ook voor om te investeren voor de lange termijn. Dan profiteer je zowel van het directe als het indirecte rendement.

 

Voordeel 5: Direct extra inkomen uit de verhuur

Bij het vorige punt ben ik al kort ingegaan op het directe rendement. Ik ga hier nu nog wat verder op in. Een veelgehoorde term bij het kopen van een woning om te verhuren is cashflow. Dit komt neer op het bedrag dat je onderaan de streep overhoudt: de huur minus de kosten.

Naast de kosten zoals gemeentelijke belasting, onderhoud en eventueel de kosten van de vereniging van eigenaren bij een appartement betaal je ook rente en aflossing over de verhuurhypotheek. Hoewel aflossing op een lening geen kosten zijn, ervaar je dit wel zo. Het verlaagt namelijk het bedrag dat je onderaan de streep overhoudt. De meeste mensen de een woning verhuren nemen de aflossing mee in de cashflow berekening.

 

Een voorbeeld

Stel ik verhuur een woning voor € 1.000,- per maand en betaal € 450,-  per maand aan rente en aflossing dan houd ik € 550,- per maand over. Als ik aflossingsvrij leen, betaal ik alleen rente. In dit voorbeeld is de rente € 250,- per maand. Dan houd ik € 750,- per maand over.

Het is belangrijk om wel stil te staan bij het aflossen van de hypotheek. Een hypotheek heeft meestal een looptijd van 30 jaar. Dit betekent dat de lening na 30 jaar moet worden afgelost. Heb je tijdens de looptijd niet (extra) afgelost op de aflossingsvrije hypotheek dan wordt er van je verwacht dat je na 30 jaar in een keer aflost. Als je dit niet kunt omdat je niet over de financiële middelen beschikt, kan de bank van je verlangen dat je de woning moet verkopen.

Om het direct rendement inzichtelijk te maken, is het belangrijk om bij aanvang goed de kosten, rente en aflossing in kaart te brengen. Zo heb je vooraf goed in beeld wat je onderaan de streep overhoudt. Verder is het belangrijk om vooraf inzichtelijk hoe hoogte de rente en aflossing is, een goed hypotheekadvies kan je daarbij helpen. Wil je advies? Neem dan contact met mij op voor een vrijblijvende kennismaking.

 

Wat zijn de nadelen van een huis kopen om te verhuren?

 

Nadeel 1: Een investering voor de lange termijn

Bij de voordelen heb ik aangegeven dat gezien de kosten bij aanvang, het kopen van een woning voor de verhuur een investering is voor de lange termijn. Dit kan gezien worden als een nadeel omdat je het geld dat je investeert voor de lange termijn kwijt bent en je dan niet over dit geld kunt beschikken. Is je doelstelling rendement voor de korte termijn dan is het de vraag of een woning om te verhuren bij je past. Als je direct een een goed betalende huurder hebt, komt er vanaf dat moment geld binnen. Gezien de omvang van de investering en de hoogte van de kosten koper, heb je een lange periode nodig om deze kosten terug te verdienen en ook daadwerkelijk rendement te behalen.

 

Nadeel 2: Het leegstandsrisico

Als je een woning verhuurt, loop je het risico dat een huurder opzegt en dat het een tijd duurt voordat je een nieuwe huurder hebt gevonden. Dit noemen we het leegstandsrisico. Staat de woning langere tijd leeg dan loop je huurinkomsten mis. De lasten lopen wel gewoon door. Het leegstandsrisico moet je kunnen opvangen met je inkomen of eigen vermogen. Het vervelende is dat tijdens een periode van leegstand er geen huur binnenkomt en dit van invloed is op je rendement. Het is belangrijk om je bewust te zijn van dit risico en ervoor te zorgen dat je woning gewild is bij huurders.

Vanwege het woningtekort is het leegstandsrisico nu minder groot. Heb je een goed onderhouden woning, je vraagt een marktconforme huur en de woning ligt op een gewilde locatie dan is de kans groot dat je zo een nieuwe huurder hebt.

 

Nadeel 3: De verhuurder is verantwoordelijk voor het groot onderhoud

Het groot onderhoud is voor rekening van de verhuurder. Hierbij kun je denken aan het buitenschilderwerk of een nieuwe CV-ketel. De huurder is verantwoordelijk voor het dagelijks onderhoud. Denk hierbij aan het binnen schilderwerk of het vastzetten van een deurknop.

Groot onderhoud kun je van tevoren zien aankomen maar het kan ook zich ook onverwachts voordoen. Bijvoorbeeld een lekkage aan het dak. Als het gaat om een bitumen dak dan weet je dat je na verloop van tijd dit moet vervangen. Waait er door een storm een aantal dakpannen van het dak dan zie je dat van tevoren niet aankomen.

Onvoorzien of voorzien onderhoud is vervelend maar het is wel iets om als verhuurder rekening mee te houden. Het is van groot belang om tijdig geld opzij te zetten voor dit onderhoud. Je kunt eventueel een onderhoudsplan voor de lange termijn maken.

Bij een appartement dan valt het grootste deel van het onderhoud in het meerjarig onderhoudsplan en het reservefonds. Ben je van plan om een appartement te kopen, verdiep je dan vooraf goed in de VVE zodat je niet voor verrassingen komt te staan als het gaat om toekomstig onderhoud.

 

Nadeel 4: Huurachterstand

Het kan voorkomen dat je te maken krijgt met een huurder die de huur niet meer kan betalen. Dit kan een eenmalige achterstand zijn of je kan een huurder hebben die regelmatig een huurachterstand heeft. Dat is vervelend want voor de verhuurder lopen de kosten wel gewoon door. Als een huurder 2 maanden of meer geen huur betaalt, kan je als verhuurder de huurder uit huis zetten. Als verhuurder heb je hiervoor toestemming nodig van de rechter.

Als verhuurder mag je de huurder niet meteen uit huis zetten. Eerst moet je de rechter om toestemming vragen voor het beëindigen van het huurcontract. Je vraagt dan ook om toestemming voor huisuitzetting. Dit wil je natuurlijk voorkomen daarom is het aan te raden om zo snel mogelijk met de huurder in gesprek te gaan over een betalingsregeling.

Omdat je het risico loopt dat je langere tijd geen huur ontvangt, is het van groot belang om ook te reserveren voor huurachterstand. Zo zorg je ervoor dat jij wel gewoon al je lasten kan blijven betalen.

 

Nadeel 5: De overdrachtsbelasting is 8 procent

In 2021 is de overdrachtsbelasting op woningen waar je niet zelf gaat wonen verhoogt naar 8 procent van de koopsom. De overdrachtsbelasting was daarvoor 2 procent  van de koopsom. Dit betekent een stijging van 6%. Op een koopsom van € 200.000,- is dit een toename van de overdrachtsbelasting van € 12.000,-. Voor 2021 was je € 4.000,- aan overdrachtsbelasting kwijt. Vanaf 2021 is dit € 16.000,-.

Deze kosten wil je als verhuurder graag terugverdienen, het is de vraag of dit kan door een hogere huur te vragen. Is de huur te hoog dan is het lastiger om een huurder te vinden. Je bent dus afhankelijk van de huur die je maximaal voor een woning kunt krijgen. Bij een lagere huur zal het langer duren voordat je deze kosten hebt terugverdiend.

Hoe ga je om met de nadelen?

In dit blogbericht heb ik uitgebreid stil gestaan bij de voor- en nadelen van het kopen van een woning om te verhuren. Iedereen ervaart deze voor- en nadelen op zijn eigen manier. Het is verstandig om voordat je een woning koopt om te verhuren voor jezelf goed bekijkt of het bij je past.

Ik help je daar graag bij en sta daar uitgebreid bij stil in een persoonlijk kennismakingsgesprek. Tijdens de gratis kennismaking breng ik de risico’s, kansen en mogelijkheden voor je in kaart. Na dit gesprek kun jij voor jezelf besluiten of het verhuren van een woning bij je past.

Denk je dat het verhuren van een woning bij je past en wil je meer weten over de mogelijkheden? Neem dan contact met mij op, ik help je graag en bekijk voor je wat er mogelijk is.

Laatste blogberichten

Check mijn laatste blogberichten:

Wat is de puntenhuur van de huurcommissie?

Wat is de puntenhuur van de huurcommissie?

Je hebt een woning die je wilt verhuren. Dan wil je een zo hoog mogelijke huur kunnen vragen. Je wilt niet dat de huurcommissie ervoor zorgt dat je minder huur kunt vragen. Het is dus belangrijk dat je weet hoeveel punten jou huis volgens de puntentelling krijgt. Als je genoeg punten hebt dan valt je woning in de vrije sector en mag je vragen wat je wilt.

Ik ben Roel Wonders, Erkend Hypothecair Planner met meer dan 10 jaar ervaring. Ik ben gespecialiseerd in verhuurhypotheken en weet precies hoe de puntentelling van de huurcommissie werkt. Hieronder vertel ik je alles over de puntenhuur en, nog belangrijker, hoe jij het maximale aan huur kunt vragen zonder problemen te krijgen met de huurcommissie.

Lees nu alles over de puntenhuur, stel mij een vraag of maak direct een afspraak voor een vrijblijvende afspraak. Ik neem dan binnen 1 werkdag contact met je op.

Hoe bereken je een maximale verhuurhypotheek?

Hoe bereken je een maximale verhuurhypotheek?

Je wilt een woning kopen om te verhuren. Dan is het belangrijk dat je van tevoren goed uitzoekt hoeveel je kunt lenen. Zo weet je hoeveel eigen geld je in moet leggen. Voordat je begint aan je zoektocht naar een geschikte woning laat dan eerst uitrekenen hoeveel je kunt lenen. Er zijn een aantal zaken van invloed op de berekening van het bedrag dat je maximaal kunt lenen.

Ik ben Roel Wonders, Erkend Hypothecair Planner met meer dan 10 jaar ervaring. Ik ben gespecialiseerd in verhuurhypotheken en kan voor je uitrekenen hoeveel je kunt lenen. Zo kun jij goed voorbereid beginnen aan je zoektocht naar een geschikte woning voor de verhuur.

Lees nu alles over wat er komt kijken bij het berekenen van de maximale verhuurhypotheek. Stel mij een vraag of maak direct een afspraak voor een vrijblijvende afspraak. Ik neem dan binnen 1 werkdag contact met je op.

Wat anderen over mij vertellen

Klanten hebben mijn dienstverlening beoordeeld op Advieskeuze – een onafhankelijk platform dat consumenten helpt bij het kiezen van een goede en betrouwbare adviseur.

Waar kan ik mee helpen?

Heb je na het lezen van de blogpagina vragen over een van de onderwerpen? Stel je vraag en ik neem binnen 1 werkdag contact met je op.

0 reacties

Een reactie versturen

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd.