Huis kopen om te verhuren: wat zijn de voor- en nadelen?

Voordeel 1: Je hebt directe huurinkomsten

Het belangrijkste voordeel van het verhuren van een huis zijn natuurlijk de huurinkomsten. Je ontvangt elke maand geld van de huurder en hebt daarmee dus een ‘’passief inkomen’’. Je hebt dus inkomen waar geen arbeid tegenover staat.

Dit is natuurlijk een heel groot voordeel. De meeste mensen halen hun inkomen uit werk en moeten veel werken om voldoende geld te verdienen.

Iemand met één of meerdere huizen om te verhuren, kan het inkomen uit werk aanvullen of bijvoorbeeld minder gaan werken en meer van het leven gaan genieten. Uiteraard is het verhuren van een huis ook een groot voordeel voor de oude dag – wanneer werken niet meer mogelijk is. Je kunt namelijk leven van huurinkomsten!

Het investeren in vastgoed is één van de manieren waarmee veel mensen rijk en/of onafhankelijk zijn geworden, omdat het heel rendabel kan zijn. Je moet alleen wel precies weten welke spelregels er gelden bij het verhuren van huizen en hebt iemand nodig die alles weet van verhuurhypotheken!

Vrijblijvend advies: Stuur me even een e-mail of bel me op 0418-700550

Voordeel 2: Veel mensen zijn op zoek naar woonruimte

In Nederland hebben we veel te weinig huizen. In 2015 hadden we een tekort van meer dan 200.000 huizen. In 2021 was er een tekort van 350.000 huizen. De verwachting is dat we in 2025 zo’n 400.000 huizen tekort komen!

De enorme vraag naar (betaalbare) woonruimte zorgt ervoor dat het makkelijk is om huurders te vinden. ”Iedereen” is namelijk op zoek naar woonruimte.

Je wilt als verhuurder niet te maken krijgen met leegstand. Wanneer er geen huurders in het huis zitten, heb je ook geen huurinkomsten. Het zorgt daarnaast voor een kleine kans op verloedering, vernieling en (in de grotere steden) op krakers.

Dankzij het enorme tekort aan woonruimte, is de het risico op leegstand heel klein.

Vrijblijvend advies: Stuur me even een e-mail of bel me op 0418-700550

Voordeel 3: Je kunt een hoge huur vragen

Het tekort aan woonruimte zorgt er ook voor dat mensen bereid zijn om een hogere huur te betalen. Een hogere huur zorgt weer voor een hoger rendement op de investering.

Je kunt een hogere huur vragen, maar dit moet wel mogen. Wanneer de huurder naar de huurcommissie stapt en gelijk krijgt, dan moet je met terugwerkende kracht de huur verlagen. Je moet daarom zeker weten dat je een bepaalde huur echt mag vragen.

De huurcommissie kan de hoogte van de huur bepalen met een puntentelling.

Ik kan je hier natuurlijk alles over vertellen. Stuur me even een e-mail of bel me op 0418-700550 Je kunt ook lezen wat ik over de puntentelling van de huurcommissie heb geschreven.

Voordeel 4: Het huis om te verhuren wordt waarschijnlijk meer waard

Het tekort aan huizen is ook één van de dingen die kan zorgen voor een stijging van huizenprijzen, waardoor het huis niet alleen voor huurinkomsten zorgt, maar ook meer waard kan worden in de toekomst.

Waar het huizen tekort dus een groot nadeel is voor mensen die op zoek zijn naar een huis, is het juist een heel groot voordeel voor mensen die een huis hebben die ze kunnen verhuren.

Huizen zijn over het algemeen waardevast, maar in tijden van crisis kunnen de prijzen dalen. Na 2008 daalde de huizenprijzen in bepaalde regio’s door de kredietcrisis. Het is moeilijk te zeggen wat er precies gaat gebeuren tijdens de volgende crisis, maar in een economische crisis blijven de huizenprijzen over het algemeen vrij stabiel.

Wanneer we nu in een economische crisis terecht komen, dan zouden de huizenprijzen niet hard kunnen dalen, omdat we in Nederland een groot tekort aan huizen hebben. Volgens verschillende experts hebben we over 10 jaar namelijk nog steeds een tekort aan woningen!

Vrijblijvend advies: Stuur me even een e-mail of bel me op 0418-700550

Voordeel 5: Vastgoed is minder risicovol dan andere beleggingen

Aandelen, ETF’s en zeker ook crypto’s kunnen zorgen voor een heel hoog rendement, maar kunnen ook heel risicovol zijn.

In 2022 heeft Bitcoin vergeleken met het hoogste punt in 2021 zo’n 60 tot 70% in waarde verloren! Aandelen hebben in 2022 ook te maken gehad met een dramatische waardedaling.

Al het geld op de spaarrekening laten staan is voor veel mensen ook geen optie, omdat het geld met een inflatie van 17.1% langzaam aan het verdampen is.

Hoewel we in 2022 ook een lichte daling in huizenprijzen zien door de verhoogde rente, is deze veel minder extreem dan bij aandelen, ETF’s en crypto. Dat komt omdat investeren in vastgoed minder risicovol is. Investeren in vastgoed heeft een gemiddeld risico en zorgt voor een gemiddeld rendement. Het is daarom een goede investering voor de lange termijn!

Het investeren in vastgoed heeft zoals alle investeringen natuurlijk wel wat risico, bijvoorbeeld door een mogelijke daling van de huizenprijzen, leegstand (het niet kunnen vinden van huurders) en slecht hypotheekadvies over de verhuurhypotheek. Weinig adviseurs zijn gespecialiseerd in verhuurhypotheken, waardoor het risico op slecht advies groter is.

De huizenprijzen kunnen dalen door renteverhogingen, maar door het grote tekort aan (betaalbare) huurwoningen zijn de huizenprijzen vrij stabiel. Het risico op leegstand is klein door de grote vraag naar (betaalbare) huurwoningen.

Wanneer je alles wilt weten over een verhuurhypotheek kun je vrijblijvend een afspraak met me maken. Ik heb meer dan 10 jaar ervaring en ben gespecialiseerd in hypotheken voor een huis om te verhuren. Stuur me even een e-mail of bel me op 0418-700550

Voordeel 6: Vastgoed als pensioen voor ondernemers

Veel ondernemers bouwen geen pensioen op. Wanneer ze willen stoppen met werken, moet er natuurlijk wel een constante stroom van inkomen zijn. Werknemers van een bedrijf nemen deel aan de pensioenregeling van de werkgever of krijgen daar een compensatie voor. Zo bouw je als werknemer via je werkgever een pensioen op zodat je vanaf 67 jarige leeftijd kan stoppen met werken.

Voor een ondernemer geldt dat niet. Als ondernemer kun je niet mee doen aan de pensioenregeling die er is voor je werknemers. Je moet als ondernemer je pensioen in eigen beheer opbouwen. Dat kan door de beleggen in aandelen, crypto of obligaties, maar zoals ik al eerder vertelde in dit bericht brengt dat risico’s met zich mee.

Je kunt er als ondernemer ook voor kiezen om te investeren in een woning voor de verhuur. Je ontvangt dan maandelijks huurinkomsten die je opzij kan zetten voor je oude dag.

Wat zijn de nadelen van een huis kopen om te verhuren?

Je weet nu wat de belangrijkste voordelen zijn van het kopen van een huis om te verhuren. Je hebt directe huurinkomsten zonder dat je daarvoor moet werken.

Veel mensen zijn op zoek naar (betaalbare) huurwoningen, waardoor het huis gemakkelijk te verhuren is en je een hoge huur kunt vragen. Door de grote vraag én het grote tekort aan woningen zullen de huizen op de lange termijn waarschijnlijk in waarde stijgen.

Daarnaast is het beleggen in vastgoed minder risicovol dan beleggen in aandelen, ETF’s en crypto.

Het kopen van een huis om te verhuren heeft natuurlijk ook een aantal belangrijke aantal nadelen. Veel van deze nadelen hebben te maken met jezelf slecht laten informeren en daardoor ook het hebben van verkeerde verwachtingen.

Je moet verre weg blijven van alle ”Youtube adviseurs” die alleen maar alle voordelen benoemen en daarmee een te rooskleurig beeld schetsen van het kopen van een huis om te verhuren. Je moet praten met iemand die alle voordelen kan benoemen, maar ook alle nadelen. Je krijgt zo een realistisch beeld van het investeren in vastgoed.

Ik noem de nadelen liever uitdagingen, omdat iedere financiële kans altijd samengaat met uitdagingen. Hieronder beschrijf ik met welke uitdagingen je te maken kunt krijgen:

Nadeel 1: Je maakt kosten om het huis te kopen

Het kopen van een huis om te verhuren is een investering voor de lange termijn. Voor er huurinkomsten worden binnengehaald en voor het huis – op de lange termijn – kan stijgen in waarde, moeten er kosten worden gemaakt. We noemen deze kosten: ‘’kosten koper’’.

Je moet bijvoorbeeld overdrachtsbelasting betalen en deze overdrachtsbelasting is sinds 1 januari 2020 hoger voor een huis dat wordt gekocht voor de verhuur. De overheid wil het investeren in vastgoed moeilijker maken, waardoor starters meer kansen hebben op de woningmarkt.

In 2023 is de overdrachtsbelasting voor het kopen van een huis om te verhuren 10,4%. Wanneer je dus een huis koopt van 200.000 euro, dan moet je dus 20.800 euro aan overdrachtsbelasting betalen. Je verdient deze 20.800 euro niet zomaar terug aan waardestijging als je je huis bijvoorbeeld na één of twee jaar weer verkoopt.

Je moet daarnaast nog notariskosten betalen voor een hypotheek- en leveringsakte. Je hebt ook te maken met taxatiekosten en advies en bemiddelingskosten voor het afsluiten van een verhuurhypotheek.

Nadeel 2: Verborgen gebreken

Je kunt bij de aankoop te maken krijgen met verborgen gebreken. Dit zijn problemen die bij de aankoop niet altijd direct zichtbaar zijn (verborgen).

Denk daarbij aan een ongedierte, een lekkende wastafel, funderingsproblemen, gebreken aan het dak en scheuren in de muren.

Het is daarom belangrijk om goed te onderzoeken of er onzichtbare gebreken zijn. Het is zelfs verplicht volgens de zogenaamde ”onderzoeksplicht”. Je kunt voor de koop van het huis of het appartement bijvoorbeeld een aankoopmakelaar inschakelen en een bouwkundig onderzoek laten uitvoeren.

Wanneer je je onderzoeksplicht niet serieus neemt – en dus onvoldoende onderzoek doet naar verborgen gebreken – dan is het later moeilijker om de verkopen aansprakelijk te stellen voor de kosten die worden gemaakt om de verborgen gebreken op te lossen.

Ik kan helpen met het aankopen van een huis of appartement en heb contacten van deskundigen die voorkomen dat gebreken verborgen blijven. Stuur me even een e-mail of bel me op 0418-700550.

Nadeel 3: Onvoorziene onderhoudskosten

Je kunt als verhuurder te maken krijgen met onvoorziene onderhoudskosten, dus onverwachtse kosten waar geen rekening mee gehouden was.

De grote gebreken moeten verholpen (en betaald) worden door de verhuurder. Voorbeelden van grote gebreken zijn een kapotte Cv-ketel, problemen met de fundering, schilderwerk en het bestrijden van ongedierte.

Kleine gebreken komen voor rekening van de huurder. Denk daarbij aan het vernieuwen van een kapotte ruit en het onderhoud aan de tuin.

Je moet deze kosten voor rekening nemen als eigenaar van de woning. Het is daarom slim om deze onvoorziene kosten zoveel mogelijk te begroten, zodat er rekening mee gehouden wordt.

Het is ook aan te raden om geld achter de hand te houden voor onvoorziene kosten. Je bent als verhuurder namelijk verplicht om grote gebreken te verhelpen.

Nadeel 4: Slechte huurder

Vaak gaat het goed, maar het is ook mogelijk om te maken te krijgen met een slechte huurder. Denk daarbij aan een huurder die zijn huur niet (op tijd) betaalt, slordig omgaat met het huis en regelmatig geluidsoverlast veroorzaakt.

Of – nog erger – een huurder die een hennepkwekerij in jouw huis opzet! Je bent hier als verhuurder namelijk aansprakelijk voor, tenzij jij kunt aantonen dat je aan je zorgplicht hebt voldaan.

Het vinden van een goede huurder – die lang in de woning blijft wonen – is daarom van levensbelang om een goed rendement te behalen op de verhuurder woning.

Natuurlijk zijn er allerlei manieren om de kans op een slechte huurder te verkleinen. Een nette woning in een nette wijk, trekt nette huurders aan. Verhuur aan bekenden of via bekenden. Voer altijd een goede screening van de huurder uit.

Het is ook slim om een huurder te vinden via een verhuurmakelaar, die – door alle ervaring – beter kan inschatten of iemand een nette huurder is.

Ik heb een netwerk van verhuurmakelaars en kan uiteindelijk ook helpen met het vinden van huurders.

Vrijblijvend advies: Stuur me even een e-mail of bel me op 0418-700550

Nadeel 5: Niet op de hoogte van puntenhuur

Dit nadeel is eenvoudig te voorkomen door zaken te doen met goede mensen, die weten waar ze mee bezig zijn.

Het komt wel eens voor dat een verhuurder zijn huis of appartement verhuurt voor bijvoorbeeld 1.250 euro per maand. Veel later komt de verhuurder er (via de huurder en huurcommissie) achter dat de huur gemaximeerd is op bijvoorbeeld 700 euro per maand, omdat de woning niet in de vrije sector valt.

Dit betekent dat er volgens de wet niet meer dan 700 euro per maand mocht worden gevraagd. Je krijgt hierdoor problemen met de huurder en als de huurcommissie de huurder gelijkt geeft, moet je de te veel ontvangen huur terugbetalen!

Lees alles over de puntenhuur van de huurcommissie

Nadeel 6: Regelgeving vanuit de overheid

De regelgeving vanuit de overheid vormt ook een risico. Steeds meer partijen vinden het ”onethisch” om geld verdienen via een huis – terwijl er zoveel mensen op zoek zijn naar een huis.

Steeds meer gemeente hebben een zelfbewoningsplicht. Dit betekent dat het niet mogelijk is om een huis te kopen voor de verhuur. Je moet er namelijk zelf in gaan wonen.

In Amsterdam zit er bijvoorbeeld al een zelfbewoningsplicht op huizen met een WOZ-waarde tot 512.000 euro. In Rotterdam hebben veel wijken een zelfbewoningsplicht op huizen tot 355.00 euro en in Eindhoven kunnen huizen met een WOZ-waarde tot 350.000 niet meer gekocht worden door investeerders.

In de gemeente ‘s-Hertogenbosch ligt de grens op een WOZ-waarde van € 260.000 per 1 januari 2020. Je kunt deze WOZ-waarde achterhalen door op de website van het WOZ-waarde loket te zoeken naar de WOZ-waarde op peildatum 01-01-2019.

Deze zelfbewoningsplicht zorgt ervoor dat er minder keuze is voor beleggers.

Heb je hulp nodig bij het achterhalen van de WOZ-waarde? Stuur me even een e-mail of bel me op 0418-700550

 

Huis kopen om te verhuren?

Je hebt nu een goed beeld van de voor- en nadelen van het kopen van een huis om te verhuren.

Uiteraard zijn er nog vele details waar je rekening mee moet houden. Ik vertel graag meer over het kopen van een huis voor de verhuur in een vrijblijvend gesprek.

Ik kan daarbij onder andere ook berekeningen maken m.b.t. de verhuurhypotheek, hoeveel je kunt verdienen aan een huurhuis en in welke regio’s kansen liggen.

Stuur me even een e-mail of bel me op 0418-700550 voor een vrijblijvend gesprek.