Goed om te weten: Nieuwe hypotheekregels in 2024 maken het moeilijker om online te berekenen wat de maximale hypotheek van jouw kind is. Ik kan dit gratis berekenen. Plan hiervoor even een gesprek met me in.
1. Huis kopen met familiehypotheek
De beste manier waarmee ouders hun zoon of dochter kunnen helpen bij het kopen van een woning, is via de familiehypotheek.
In 2025 is deze familiehypotheek heel populair.
Bij een familiehypotheek leent het kind geld van de ouders voor het kopen van een huis.
Financiële verplichtingen en maximale hypotheek
Wanneer iemand een hypotheek afsluit, dan kijkt een hypotheekverstrekker altijd gekeken naar alle inkomsten, maar ook naar alle financiële verplichtingen.
Hoe hoger het inkomen, hoe hoger de hypotheek.
Financiële verplichtingen, zoals een lening via de ouders, verlagen normaal gesproken de maximale hoogte van de hypotheek. Wanneer een kind dus geld leent van de ouders, dan kan die normaal gesproken minder lenen van de bank.
Overeenkomst met leen-schenk constructie
Bij de familiehypotheek wordt er echter vaak een leen-schenk constructie opgezet.
Daarbij wordt een overeenkomst opgemaakt, waarbij de hypotheeklasten die het kind aan de ouders betaalt, jaarlijks worden teruggegeven aan het kind. Het kind krijgt de betaalde rente dan dus terug, waardoor die eigenlijk geen hypotheeklasten heeft.
Kind kan meer lenen
Wanneer deze leen-schenk constructie wordt opgezet, dan zijn er meer dan 10 hypotheekverstrekkers die de hypotheeklening via de ouders niet als financiele verplichtingen meetelt.
De lening van de ouders heeft daardoor dus geen invloed op de maximale leencapaciteit van het kind, waardoor deze meer kan lenen (lening via ouders én lening via de bank).
Deze constructie kan dus het verschil maken, waardoor het kind wel een woning kan kopen.
Goed om te weten: Ik ken de voorwaarden van alle hypotheekaanbieders in Nederland en weet precies welke aanbieders de lasten van de familiehypotheek niet meetellen als financiële verplichting. Plan een gratis gesprek met me in om hierover te praten.
2. Ouders kunnen geld schenken
Wanneer ouders willen helpen bij het kopen van een woning, dan is het mogelijk om geld te schenken. Je kunt echter niet zomaar geld ontvangen zonder belasting te betalen, ook niet van ouders.
Schenkingsbelasting
In Nederland moet de ontvanger van een schenking schenkingsbelasting betalen. Hoe hoog deze belasting is, hangt af van wie het geld geeft en hoeveel geld er wordt gegeven.
In 2024 is de schenkingsbelasting 10% voor bedragen tot 138.642 euro en 20% voor bedragen boven de 138.642 euro. Kleinkinderen betalen 18% over bedragen tot 138.642 euro en 36% voor bedragen boven de 138.642 euro.
Goed om te weten: Het is natuurlijk wel mogelijk om meer te schenken, maar de schenkingsbelasting maakt dit minder gunstig.
6.713 euro belastingvrij schenken
In 2025 kunnen ouders een bedrag van 6.713 euro belastingvrij schenken aan hun kinderen. Aan kleinkinderen kan 2.690 euro belastingvrij worden gegeven.
De leeftijd van het kind maakt daarbij niet uit. Ook een kind van bijvoorbeeld 50 jaar kan dus maximaal 6.713 euro belastingvrij van een ouder ontvangen.
Goed om te weten: Ouders kunnen per jaar per kind 6.713 euro belastingvrij schenken.
32.195 voor kinderen tussen de 18 en 40 jaar
Voor ouders die hun kind tussen de 18 en 40 jaar in 2025 willen helpen met het kopen van een huis, is het mogelijk om maximaal 32.195 euro belastingvrij te schenken. Deze vrijstelling geldt ook per jaar per kind.
Goed om te weten: Het is niet mogelijk om 6.713 euro en 32.195 euro belastingvrij te schenken. Het maximum is dus 32.195 euro. Wanneer er al 6.713 euro is geschonken, kan er dus nog maximaal 25.482 euro belastingvrij worden geschonken.
Rekenvoorbeeld: Hoeveel kan dit helpen?
Wanneer jouw kind een inkomen van zo’n 56.000 euro heeft, dan is de maximale hypotheek in 2025 zo’n 250.000 euro. Als we hier een schenking aan toevoegen van 32.195 euro, dan is het dus mogelijk om een woning te kopen van maximaal 282.195 euro.
Starters op de woningmarkt hebben vaak een vrijstelling voor het betalen van overdrachtsbelasting. Wel moeten de bijkomende kosten, van ongeveer 6.000 euro, ook worden betaald. Dit zijn notariskosten, NHG-kosten, taxatie- en advies-, en bemiddelingskosten. Het is niet mogelijk om kosten koper mee te financieren.
Goed om te weten: Tussen 2017 en 2022 konden ouders hun kind ruim 100.000 euro belastingvrij schenken speciaal voor het kopen van een woning. Deze regeling werd de ”jubelton” genoemd. In 2023 werd het bedrag verlaagd naar 27.231 euro, In 2024 is de jubelton definitief afgeschaft. Het is wel mogelijk om vrij besteedbaar te schenken. In 2025 is het mogelijk om 32.195 euro belastingvrij te schenken aan kinderen tussen de 18 en 40 jaar. Wanneer jouw kind boven de 40 jaar is, dan kun je tot 6.713 euro belastingvrij schenken.
3. Overwaarde opnemen en dan schenken
Je wil jouw kind misschien helpen met het kopen van een huis, maar hebt geen spaargeld. Je hebt misschien wel een eigen woning met veel overwaarde. Het is ook mogelijk om een deel van deze overwaarde op te nemen.
Je kunt deze overwaarde vervolgens schenken zoals hierboven beschreven. Het is daarnaast ook mogelijk om een speciale leenconstructie op te zetten, waarbij er een lening zonder lasten wordt gegeven.
Het opnemen van de overwaarde kost wel geld. Je betaalt eenmalige kosten, zoals NHG-kosten, taxatiekosten, notariskosten en advieskosten. Je krijgt daarnaast hogere maandlasten. Je neemt de overwaarde namelijk op via een tweede hypotheek of een hypotheekverhoging. Je krijgt daardoor hogere maandlasten, die bestaan uit rente en aflossing.
De overwaarde is niet zomaar op te nemen. Je moet ook voldoende inkomen hebben om de extra maandlasten te kunnen betalen.
Lees hier alles over het opnemen van de overwaarde voor een huis van een kind
Goed om te weten: Ik weet precies hoe de overwaarde op te nemen is en deze vervolgens te schenken. Plan een vrijblijvend gesprek met me in om de mogelijkheden te bespreken.
4. Ouders en kind kopen samen een kangoeroewoning
Ouders kunnen ook samen met hun kind een huis kopen. Dit is mogelijk met een kangoeroewoning.
Bij een kangoeroewoning wonen twee generaties – dus ouders en kind – op één stuk grond. De woning heeft twee aparte wooneenheden met ieder een eigen voordeur.
Het voordeel van deze constructie is dat ouders betrokken kunnen zijn bij het leven van hun kind (en kleinkinderen) en het kind. Ondertussen kan het kind zorg kunnen bieden aan hun ouders, waardoor de ouders langer thuis kunnen blijven wonen.
Wanneer ouders en kind samen een huis kopen, tellen de inkomsten van kind en ouders mee voor de maximale hypotheek. Hierdoor is het mogelijk om een duurdere woning te kopen, waarvan de kosten kunnen worden gedeeld. Het biedt dus financiële voordelen.
Goed om te weten: De constructie is echter niet voor iedereen geschikt. Daarnaast is het niet bij ieder perceel mogelijk om twee aparte wooneenheden op te zetten. Ook het gezamenlijk afsluiten van een hypotheek is complexer. Plan een gesprek met me in om alle mogelijkheden even met me te bespreken.
5. Garantiestelling ouders
Ouders kunnen hun kind ook helpen met de hypotheek via een garantiestelling.
Het betekent dat één van de ouders medeaansprakelijk is voor de hypotheekschuld van het kind. Wanneer het kind de hypotheek niet meer kan betalen kan de hypotheekverstrekker bij deze ouder aankloppen.
Hoeveel extra hypotheek het kind kan krijgen hangt af van het inkomen van de ouder.
Goed om te weten: Ik ben zelf geen voorstander van deze constructie. Er zijn maar twee of drie hypotheekaanbieders die hieraan meewerken. Daarnaast is het een ingewikkelde constructie, waar ik natuurlijk wel alles over kan vertellen. Plan hiervoor een gratis gesprek met me in.
6. Twee woning kopen en verhuren aan kind
Vermogende ouders kunnen hun kind ook helpen door een woning te kopen voor de verhuur en deze vervolgens te verhuren aan hun kind.
Waar dit voorheen een goede optie was om kinderen te helpen, is dit sinds 2024 echter veel minder interessant geworden. Dat komt door nieuwe regels:
10,4% overdrachtsbelasting over hoge huizenprijzen
Het kopen van een huis om te verhuren is veel duurder geworden.
De huizenprijzen staan enorm hoog en de overdrachtsbelasting bij het kopen om te verhuren is gestegen naar 10,4%. Dit betekent dat er bij een woning van 300.000 euro al direct 31.200 euro naar de belastingdienst gaat.
Vermogensbelasting in Box 3
Nieuwe belastingregels zorgen voor een hogere belasting op verhuurde woningen.
Wanneer ouders een woning kopen voor de verhuur aan hun kind, worden ze geconfronteerd met hogere belastingen. Over de waarde van de woning moet namelijk belasting worden betaald in Box 3.
Wet Betaalbare Huur
Daarnaast geldt vanaf 2024 de Wet Betaalbare Huur, waarbij verhuurders een minder hoge huur mogen vragen. Wanneer ouders een huis kopen om deze te verhuren aan hun kind, zullen ze niet de maximale huur willen vragen.
Wanneer de kinderen echter ooit het huis verlaten en ouders willen het huis aan anderen verhuren, worden ze wel geconfronteerd met maximale huurbedragen, waardoor er minder uit de investering kan worden gehaald.
Goed om te weten: Ik ben gespecialiseerd in verhuurhypotheken en het kopen van woningen voor de verhuur. Ik kan alles vertellen over het kopen van een huis voor de verhuur aan een kind. Plan een gratis gesprek met me in.
Hulp nodig bij het helpen van jouw kind?
Ik heb vele mogelijkheden beschreven waarbij ouders hun kind kunnen helpen met het kopen van een woning. De ene mogelijkheid is beter dan de andere.
Ik bekijk graag welke mogelijkheden het beste zijn in jouw situatie. Plan hiervoor even een gratis gesprek met me in, zodat we alles even door kunnen nemen.
