Roel Wonders bij Hypovak

Hoeveel overbieden op een huis in 2024?

Geschreven op: maart 21, 2024
Door de krapte op de woningmarkt is de vraag naar woningen nog steeds veel groter dan het aanbod. In 2024 wordt daarom weer overboden, maar wat houdt dat precies in en hoeveel kun jij het beste overbieden?

Ik ben niet alleen erkend hypothecair planner, maar ook gecertificeerd aankoop- en verkoopbegeleider. Ik weet dus alles van hypotheken, maar help mensen ook bij het kopen van een huis. Ik kan dus helpen bij het (verantwoord) overbieden op een woning.

Hieronder vertel ik alles over overbieden:

Van de strategie van makelaars om in te spelen op overbieden tot de risico's van overbieden. Ik vertel waar je het geld vandaan kunt halen om over te bieden en leg uit op welke manieren jij jouw budget om over te bieden kunt bepalen. Ook bespreek ik Bieden met Zekerheid, waarmee (veel) overbieden misschien niet nodig is.

Je kunt ook meteen een gratis gesprek met me inplannen, zodat we samen een goede biedstrategie kunnen bepalen...

Wat is overbieden?

Je bent aan het overbieden als jouw bod hoger is dan de vraagprijs. Je wilt dan dus meer betalen dan wat de woning op dit moment waard is.

Je betaalt dan dus voor iets wat er niet is. Je koopt als het ware ”lucht”, ook wel ”woongenot” genoemd.

Waarom wordt er overboden?

Ook in 2024 is de vraag naar woningen veel groter dan het aanbod. Er zijn dus te veel mensen in Nederland ten opzichte van het aantal beschikbare woningen. De situatie is zo extreem, dat de prijzen niet alleen stijgen, maar dat er zelfs mensen zijn die meer willen betalen dan waar de woning voor te koop staat.

Daarbij verwachten veel mensen dat de huizenprijzen blijven stijgen, waardoor ze het te veel betaalde geld uiteindelijk weer terugverdienen. Verder zijn de huren ook enorm hoog, waardoor het kopen van een huis vaak voor lagere lasten zorgt.

Het ”verloren” geld van het overbieden nemen mensen daarmee voor lief.

Ook interessant: Lees mijn voorspelling van de huizenprijzen.

Makelaars stimuleren overbieden

Huizen worden vrijwel altijd verkocht via een makelaar. Makelaars proberen overbieden te stimuleren, zodat ze meer verdienen.

Ze hebben een veelgebruikte strategie om overbieden uit te lokken. Bij deze strategie zetten ze woningen voor een lagere prijs te koop. Omdat de woning goedkoop lijkt, komen er veel mensen bezichtigen. Vervolgens denkt iedereen ‘’er is wel heel veel interesse in deze woning, ik moet overbieden om kans te maken’’.

De makelaar roept bij potentiële kopers dus de angst op om mis te pakken, in de hoop dat mensen heel veel gaan overbieden. Vaak werkt dit bijvoorbeeld bij mensen die al 5 of 6 woningen zijn misgelopen, waardoor ze over hun grens heen gaan en meer bieden dan ze van plan waren.

Goed om te weten: Vaak kunnen verkopers uit twee pakketten kiezen. Bij pakket 1 vragen ze bijvoorbeeld een vergoeding van 1,35% over de uiteindelijke verkoopprijs. Bij pakket 2 vragen ze bijvoorbeeld 1,15% van de verkoopprijs plus 5% van het bedrag dat overboden wordt.

 

Wanneer de vraagprijs 400.000 euro is, maar het huis wordt voor 450.000 euro verkocht, dan verdient de makelaar met pakket 1 dus 6.075 euro (1,35% van 450.000 euro). Bij pakket 2 krijgt de makelaar 4.600 euro (1,15% van 450.000) plus 2.500 euro (5% van 50.000 euro). Dit is samen 7.100 euro, dus 1.125 euro meer dan bij pakket 1.

 

Makelaars profiteren dus als er wordt overboden.

Weinig risico bij blijven wonen in de woning

Ik verwacht dat het woningtekort de komende 10 jaar zal aanhouden. Zolang het woningtekort blijft aanhouden, verwacht ik niet dat de huizenprijzen zullen dalen – en zelfs blijven stijgen.

Wanneer jij een huis koopt door te overbieden en daar nog lang in blijft wonen, dan loop je naar mijn mening weinig risico.

Er zijn echter wel een aantal risico’s om rekening mee te houden:

Risico bij scheiding

Wanneer je samen met jouw vriend of vriendin een woning koopt en de relatie uitgaat, én jullie kunnen beiden niet in huis blijven wonen, dan moet het huis worden verkocht.

Wanneer jullie pas kort in het huis wonen, dan zijn de huizenprijzen nog niet of nauwelijks gestegen. Als jullie huis dan moet worden verkocht, dan loop je het risico om het overgeboden bedrag niet terug te krijgen.

Je hebt bij de aankoop namelijk te veel betaald door over te bieden. Het huis is nog onvoldoende in waarde gestegen om dit verlies goed te maken. Je kunt in dit geval het ingelegde spaargeld waarmee is overboden verliezen.

Verlies van inkomsten

In 2024 zijn ze overal op zoek naar werknemers, maar er kunnen opeens slechtere economische tijden komen. Je kunt bijvoorbeeld werkloos worden.

Wanneer jij jouw maandlasten voor een aantal maanden niet meer kunt betalen, dan kan de hypotheekverstrekker jouw woning gedwongen verkopen.

Als de bank een huis snel wil verkopen, dan levert deze minder op. De bank wil namelijk alleen het uitgeleende geld terugkrijgen en gaat niet proberen om jouw woning voor de maximale waarde te verkopen.

Je bent dan het spaargeld kwijt dat is gebruikt om over te bieden en kunt zelfs met een openstaande schuld achter blijven (bij hypotheek zonder NHG), terwijl je ook geen huis meer hebt.

Hoe kan ik overbieden?

Overbieden brengt dus risico’s met zich mee, maar het kan de enige manier zijn om een populaire woning te kunnen kopen.

Je kunt een hypotheek afsluiten tot maximaal 100% van de waarde van de woning die je wilt kopen. Bied jij meer dan de woningwaarde, dan moet je hier zelf geld voor hebben. Je kunt dit geld niet bijlenen via de hypotheek.

1. Overbieden met spaargeld

Overbieden moet met spaargeld. Wie voldoende spaargeld heeft kan overbieden, maar het is natuurlijk niet slim om al het spaargeld te gebruiken om over te bieden. Je moet namelijk ook nog geld hebben voor de bijkomende kosten (kosten koper) en om de woning in te richten.

2. Overbieden via schenking van de ouders

Wanneer je zelf geen spaargeld hebt, dan heb je misschien ouders die kunnen helpen met een schenking. Dit is de minst risicovolle manier van overbieden, omdat het niet je eigen geld is.

Overbieden met een schenking van de ouders is een persoonlijke keuze (van de ouders). Dit zorgt voor het minste risico, omdat het geen eigen geld is (maar van je ouders). Het zorgt alleen wel voor ongelijkheid, omdat kinderen van rijke ouders een huis kunnen kopen, terwijl kinderen uit modale gezinnen dit niet kunnen.

Goed om te weten: Het is ook mogelijk om bij ouders te lenen in combinatie met een jaarlijkse schenking. Plan een afspraak met me in en ik vertel hier alles over.

3. Overbieden met de overwaarde van de vorige woning

Als je tussen 2013 en 2019 een woning hebt gekocht, dan heb je waarschijnlijk (veel) overwaarde. Je kunt deze overwaarde gebruiken om over te bieden op een nieuwe woning.

Veel mensen denken dat het makkelijk is om over te bieden met de overwaarde van de huidige woning, maar dit is alleen makkelijk als de huidige woning als eerste wordt verkocht. De overwaarde komt dan vrij. Je kunt dan snel handelen en makkelijk de overwaarde inzetten om meer te bieden dan de verkoopprijs.

Veel mensen durven hun huis echter niet eerste te verkopen voor ze een nieuwe woning hebben. Dan is het veel moeilijker en duurder om de overwaarde te gebruiken bij het overbieden. Je hebt dan namelijk een overbruggingshypotheek nodig en daar zitten allerlei nadelen en hoge kosten aan verbonden, die het moeilijker maken om over te bieden.

4. Persoonlijke lening

Overbieden met een persoonlijke lening mag officieel wel, maar wordt als ”niet wenselijk” gezien door de Autoriteit Financiële Markten (AFM). Het betekent dat de AFM dit dus afraadt.

Ik werk zelf ook niet mee aan het overbieden via een persoonlijke lening, omdat dit veel te risicovol is. Je krijgt naast de hypotheek namelijk nog een schuld. Een persoonlijke lening is een hele dure schuld, met een hele hoge rente en dus hoge kosten.

Let op! Je moet ook rekening houden met kosten koper (k.k.).

Hoeveel overbieden in 2024?

Hoeveel jij moet overbieden, kan op verschillende manieren worden bekijken:

1. Overbieden op basis van huizenprijzen verwachting

In mijn verwachting van de huizenprijzen heb ik aangegeven dat ik verwacht dat de huizenprijzen blijven stijgen, zolang er een woningtekort is. Tussen 2015 en 2022 stegen de huizenprijzen gemiddeld met 86%. Daarmee stegen de huizenprijzen dus gemiddeld met zo’n 9% per jaar.

De huizenprijzen verwachting kan meegenomen worden bij het bepalen van hoeveel jij gaat overbieden. De waardestijging is sterk afhankelijk van de regio en het type woning. Daarom rekenen we even met een waardestijging van 5% per jaar.

Als je een huis koopt van 400.000 euro en deze stijgt 5% per jaar, dan ziet de waardestijging er als volgt uit:

Jaar Waarde
2024 400.000 euro
2025 420.000 euro
2026 441.000 euro
2027 463.050 euro
2028 486.203 euro
2029 510.513 euro
2030 536.038 euro
2031 562.840 euro
2032 590.982 euro
2033 620.531 euro
2034 651.558 euro

Je ziet dat de woning na iets meer dan 3 jaar met 63.050 euro is gestegen en na iets meer dan 10 jaar met 251.558 euro. Het is nu mogelijk om jouw bod te bepalen op basis van deze verwachte waardestijging door te kijken hoelang jij minimaal in de woning blijft wonen.

Wanneer jij minimaal 5 jaar in de woning blijft wonen, dan zou deze na 5 jaar 510.513 euro waard kunnen zijn. Je hebt in theorie dan voldoende ruimte om bijvoorbeeld 20.000 euro, 30.000 euro, 40.000 euro of zelfs 50.000 euro over te bieden.

Het risico zit dus in een scheiding (bij samen met partner kopen) en onverwachtse omstandigheden, zoals het verlies van een baan.

Let op! Dit is natuurlijk een fictief voorbeeld. Ondanks de verwachting dat de huizenprijzen gaan stijgen, kunnen deze natuurlijk ook dalen. Daarnaast zit een waardestijging in de stenen. Je ontvangt deze pas bij verkoop. Het geld dat jij hebt overboden, zit nog steeds in de stenen en komt dus niet vrij door een waardestijging.

Overbieden o.b.v. hoeveelheid spaargeld

Je kunt ook overbieden door jouw spaargeld als uitgangspunt te nemen. Tel jouw maandelijkse vaste en variabele lasten (van de nieuwe hypotheek en woning) bij elkaar op.

Dit kan bijvoorbeeld 4.000 euro zijn.

Houd dan 6 maanden aan maandlasten achter de hand. Je hebt dan altijd financiële kracht, bijvoorbeeld voor als je je baan verliest. Je zou in dit voorbeeld dus minimaal 24.000 euro achter de hand moeten houden.

Voorbeeld: Wanneer je bijvoorbeeld 50.000 euro spaargeld hebt, en je wilt 40.000 euro overbieden, dan is er nog maar 10.000 euro. Daar moeten nog de bijkomende kosten vanaf en eventueel wat geld voor het inrichten van de woning. Je hebt dan bijna niets meer over voor financiële tegenslagen.

 

Als je echter 100.000 euro spaargeld hebt, en je wilt 40.000 euro overbieden, dan is er nog 60.000 euro spaargeld over. Je hebt dan voldoende geld om de bijkomende kosten te betalen en het huis in te richten, terwijl je ook nog spaargeld hebt voor financiële tegenslagen.

Bieden zonder voorbehoud van financiering vaak beter dan overbieden

Ik merk in de praktijk dat niet het hoogste bod, maar het bod met de beste voorwaarden het vaakst gekozen wordt door de verkoper. Het bod met de beste voorwaarden is een bod zonder voorbehoud van financiering.

Wanneer jij een bod plaatst zonder voorbehoud van financiering, dan zit je na 3 dagen aan de koop vast. Voor de verkoper geeft dit veel zekerheid, omdat de woning dus definitief verkocht is.

En wanneer jij als koper de hypotheek niet rond krijgt, moet je 10% van de koopprijs als boete betalen aan de verkoper. Op een woning van 400.000 euro, is dit een boete van 40.000 euro!

De verkoper weet dus zeker dat óf de woning verkocht is óf dat die heel veel geld ontvangt en de woning alsnog kan verkopen. Daarom accepteren veel verkopers (ook onder invloed van een makelaar) liever een bod zonder voorbehoud van financiering dan het hoogste bod.

Geen risico op boete dankzij Bieden met Zekerheid

Het bieden zonder voorbehoud van financiering heeft dus enorme risico’s, maar er is een mogelijkheid om te bieden zonder voorbehoud van financiering zonder het risico te lopen op een boete dankzij Bieden met Zekerheid.

Bieden met Zekerheid is een verzekering van BNP Paribas. Je kunt deze verzekering voor het bieden aanvragen. Je wordt dan gecontroleerd op een aantal punten. BNP Paribas kijkt bijvoorbeeld naar het inkomen, een eventuele studieschuld en een BKR-registratie.

Wanneer alles gecontroleerd is en in orde is, krijgt je een het certificaat Bieden met Zekerheid. Daarin staat hoeveel je maximaal mag bieden. Je kunt dan een bod doen zonder voorbehoud van financiering en zonder het risico om een boete te moeten betalen. Dit risico is namelijk gedekt door de verzekering.

Goed om te weten: Bieden met Zekerheid kost 1.150 euro, maar het komt dus voor dat verkopers liever een bod zonder voorbehoud van financiering accepteren. Je hebt in het beste geval dan tienduizend(en) euro’s bespaard, omdat je niet over hoeft te bieden.

 

Je hebt ondertussen een grote kans dat jouw bod wordt geaccepteerd, omdat jij de koop direct definitief kunt maken. Je kunt hier dus heel erg veel geld mee besparen.

Hulp bij biedstrategie

Roel het Hypotheekevent 2023

Ik kan helpen met een goede biedstrategie. Samen kijken we hoeveel jij beste kunt bieden op een woning.

Ik kijk naar wat mogelijk en verantwoord is op basis van jouw spaargeld en het aan te kopen huis. Daarbij kan ik ook kijken naar de mogelijkheden die een schenking of lening van de ouders bieden, inclusief alle belastingregels die daarbij horen.

De biedstrategie zorgt er ook voor dat we niet in de valkuil trappen om ver over de grens te gaan, omdat (een makelaar) het gevoel oproept om het huis mis te lopen.

Wanneer Bieden met Zekerheid meer kansen biedt, kan ik deze verzekering ook helemaal in orde maken.

Verder kun je mij alle vragen stellen over hypotheken. Ik kan ook de beste hypotheek vinden met de laagste rente en goede voorwaarden. Plan nu een vrijblijvend adviesgesprek met me in, zodat we alles samen kunnen bespreken.

 

Laatste blogberichten

Wat is een goede hypotheekadviseur?

Wat is een goede hypotheekadviseur?

Je bent op zoek naar een goede hypotheekadviseur. Logisch, het afsluiten van een hypotheek en het kopen van een woning, is waarschijnlijk de grootste financiële beslissingen uit jouw leven. Je wilt dan een adviseur hebben die goed is.

Ik ben Roel Wonders, Erkend Hypothecair Planner, en ik weet alles over hypotheken. Ik werkte bij De Financiële Makelaar en VCN Hypotheekservice, waar ik advies gaf aan andere hypotheekadviseur en hen hielp met hun hypotheekaanvragen.

Ik heb daarom samengewerkt met veel adviseurs en weet precies waar een goede hypotheekadviseur aan moet voldoen.

Winnend bod uitbrengen zonder voorbehoud van financiering met Biedverzekering

Wie in 2024 een winnend bod wil uitbrengen op een woning, lijkt te moeten overbieden. Gelukkig is overbieden niet de enige manier om meer kans te maken op een woning. Je maakt ook meer kans door te bieden zonder voorbehoud van financiering, maar dit kan risicovol zijn.

Ik ben Roel Wonders, Erkend Hypothecair Planner en Erkend Aankoopbegeleider. Ik weet alles van hypotheken en het aankopen van woningen. Ik heb daarnaast verzekeringsdiploma’s en ben gespecialiseerd in de biedverzekering (Bieden met Zekerheid, BiedGarantieZeker)

Hieronder vertel ik alles over het uitbrengen van een winnend bod door te bieden zonder voorbehoud van financiering in combinatie met de de biedverzekering. Daarnaast vertel ik over het biedcertificaat en de gratis financiële scan, die ook voor meer kansen en zekerheid zorgen:

Huis kopen met hulp van ouders

De generaties van nu hebben het een heel stuk moeilijker dan de generaties van hun ouders als het om het kopen van een woning gaat.

Veel jongeren hebben in 2024 geen kansen op de woningmarkt, omdat er te weinig huizen zijn voor de alsmaar groeiende bevolking. Het zorgt voor enorm hoge huizenprijzen. Daarnaast is de hypotheekrente gestegen, waardoor jongeren minder kunnen lenen.

Veel ouders willen hun kind dan ook helpen met het kopen van een woning, zodat ze een kans maken op de huidige woningmarkt en een goed leven kunnen opbouwen.

Ik ben Roel Wonders, Erkend Hypothecair Planner, en ik weet precies hoe jij als ouder jouw kind kunt helpen met het kopen van een woning.

Hieronder vertel ik welke mogelijkheden er allemaal zijn – en wat de beste en minder goede opties zijn. Je kunt ook meteen een gesprek met me inplannen, zodat ik direct kan kijken wat de beste mogelijkheden zijn om jouw kind te helpen:

Wat anderen over mij vertellen

Klanten hebben mijn dienstverlening beoordeeld op Advieskeuze en trustoo – onafhankelijk platforms die consumenten helpen met het kiezen van een goede en betrouwbare adviseur.