Hoe bereken je een maximale verhuurhypotheek?

Hoe bereken je de maximale verhuurhypotheek?

Het bedrag dat je maximaal kunt lenen voor het financieren van een verhuurde woning hangt af van de volgende punten:

• De hoogte van de huur
• De marktwaarde van de woning in verhuurde staat
• De hoogte van de hypotheekrente
• De hoogte van de aflossing

In dit blogbericht leg ik uit hoe je kunt berekenen wat je maximaal kunt lenen. Hiervoor wordt de zogenaamde DSCR ratio gebruikt. Wat dit betekent en hoe je dit berekent laat ik je zien aan de hand van een rekenvoorbeeld.

De DSCR-ratio

DSCR staat voor Debt Service Coverage Ratio. Een hele mooie Engelse naam maar wat betekent het precies? Dit is een formule waarin je de verhouding berekent tussen de huurinkomsten en de rente en aflossing van de verhuurhypotheek.

Er wordt berekend of de huur voldoende is om de financieringslasten te kunnen betalen. De financieringslasten bestaan uit hypotheekrente en een maandelijkse aflossing. De uitkomst van deze formule bepaalt de hoogte van het bedrag dat je maximaal kunt lenen.

In onderstaande berekening zie je hoe de DSCR wordt berekend. In dit voorbeeld is sprake van een aflossingsvrije hypotheek. De volgende uitgangspunten maken onderdeel uit van de berekening:

• De huuropbrengst
• De exploitatielasten
• De rente van de verhuurhypotheek
• De maandelijkse aflossing van de verhuurhypotheek

De marktwaarde in verhuurde staat

In het voorbeeld van de DSCR zie je dat je voldoet aan de minimale DSCR. Vervolgens is het de vraag of de marktwaarde in verhuurde staat voldoende is om het gewenste bedrag te kunnen lenen.

Bij de meeste geldverstrekkers kun je tot 80 of 85 procent van de marktwaarde in verhuurde staat financieren. Er is ook een mogelijkheid waarbij je tot 90 procent van de marktwaarde in verhuurde staat kunt financieren. Dan zit je voor de geldverstrekker in hoge risicogroep en betaal je ook een hoge rente.

Aflossingsvrij lenen

Is je hypotheek lager dan 75 of 80 procent van de marktwaarde in verhuurde staat? Dan kun je het bedrag volledig aflossingsvrij lenen. Je betaalt dan alleen rente en aflossen doe je op een later moment. Bijvoorbeeld bij verkoop of door vanuit je spaargeld jaarlijks extra afte lossen.

Omdat je alleen rente betaalt, heb je lagere maandlasten. Dit zorgt ervoor dat je onderaan de streep een hoger bedrag overhoudt.

Wie bepaalt hoe hoog de marktwaarde in verhuurde staat is?

De marktwaarde in verhuurde staat wordt vastgesteld door een erkende taxateur. Hoe hoog deze waarde is, hangt af van de volgende factoren:

• De hoogte van de huur.
  Als er nog geen huurcontract is, gaat de taxateur uit van de markthuur.
• De hoogte van de exploitatielasten.
  Als je een woning verhuurt dan heb je ook te maken met (on)voorzien onderhoud en bepaalde vaste lasten. Dit worden exploitatielasten genoemd en komen voor rekening van de eigenaar. Het bedrag dat je hier voor moet reserveren, wordt in mindering gebracht op de huur.
• Is er sprake van een sociale huurwoning of valt de woning in de vrije sector?
  Hiervoor maakt de taxateur gebruik van de huurprijscheck van de huurcommissie. De oppervlakte van de woning, het aantal kamers en het afwerkingsniveau zijn van invloed op het aantal punten. Hoe hoger het aantal punten, hoe hoger de huur.
• Wat is het netto aanvangsrendement dat van toepassing is op de woning?
  De hoogte van het rendement is onder andere afhankelijk van de ligging, de locatie, het afwerkingsniveau en de onderhoudstoestand van de woning. En er wordt ook rekening gehouden met het rendement van andere vormen van beleggen.

Uiteindelijk legt de taxateur de marktwaarde in de verhuurde staat vast in een uitgebreid rapport. De kosten voor een taxatierapport liggen vaak boven de € 1.000. Je ontvangt dan wel een uitgebreid rapport.

Een goed taxatierapport geeft je inzicht in de belangrijkste eigenschappen van de woning en de verhuurbaarheid van de woning. In het taxatierapport kom je de volgende onderdelen tegen:

• Voor welk bedrag je de woning kunt verhuren
• Een berekening van de puinten huur om te kijken of de woning in de vrije sector kan worden verhuurd
• De onderhoudstoestand van de woning
• De sterke en zwakke punten en waar liggen de kansen en bedreigingen
• Hoe het zit met de verkoopbaarheid van de woning
• Hoe zit het met de verhuurbaarheid van de woning
• Op welke punten je de woning kunt verduurzamen
• Relevante informatie over de locatie en de ligging

Dit zijn een aantal punten die je in het taxatierappor kunt terug lezen. Dit geeft je een goed beeld van de belangrijkste eigenschappen van de woning.

Iedere geldverstrekker stelt andere eisen aan het taxatierapport. Ook mogen niet alle taxateurs voor alle geldverstrekkers taxeren. Daarom is het verstandig om vooraf te informeren of de door jou gekozen taxateur mag taxeren voor alle geldverstrekkers.

Heb je hulp nodig bij het vinden van een goede taxateur?

Of zoek je een taxateur die voor alle geldverstrekkers geschikt is? Dan kan ik je helpen bij het vinden van een goede taxateur. Neem contact met mij op dan breng ik je in contact met de juiste taxateur.

Ben je benieuwd naar jou mogelijkheden?

Wil je weten of je een verhuurhypotheek af kunt sluiten? Of wil je weten of een woning voor de verhuur bij jou situatie past? Neem contact met mij op. Je krijgt van mijn een gratis haalbaarheidsscan. Je weet dan direct wat er voor jou mogelijk is.