Hoe beoordeel ik wat de beste hypotheek is?
Omdat het zoveel aanbieders zijn, is het moeilijk om zelf de beste hypotheek te vinden.
Als Erkend Hypothecair Planner werk ik samen met alle aanbieders en kan ik wel beoordelen wat de beste hypotheken zijn. Ik ken namelijk alle hypotheekrentes, voorwaarden en acceptatierichtlijnen. Verder weet ik hoe hypotheekaanbieders omgaan met nazorg en beheer.
Hieronder vertel ik welke aanbieders het beste zijn. Ik heb daarbij gekeken naar de belangrijkste onderdelen van een hypotheek. Ik heb alle hypotheken beoordeeld op basis van:
Ik vertel over elk onderdeel wat het precies is en geeft aan welke hypotheken het beste scoren op dit onderdeel. Niet alle onderdelen zijn voor iedereen even belangrijk, maar met mijn expertise kan ik zeggen dat dit over het algemeen genomen de belangrijkste onderdelen zijn om een hypotheek te beoordelen.
Wanneer ik een hypotheekaanbieder benoem, link ik naar deze aanbieder. Ik heb de hypotheken van deze aanbieder beoordeelt. Je kunt dan ook per aanbieder lezen wat de voor- en nadelen zijn.
1. De hypotheekrente
De hypotheekrente is natuurlijk een belangrijk onderdeel van de hypotheek. Wanneer een hypotheekverstrekker uitstekende voorwaarden heeft, maar een te hoge rente, dan kan dit nooit de beste hypotheek zijn.
De hoogte van de rente heeft namelijk direct invloed op hoeveel er kan worden geleend en hoe duur de hypotheek elke maand is. Wanneer de hypotheekrente laag is, kan dus meer geld geleend worden. Daarnaast worden de maandlasten ook lager, waardoor de hypotheek ook beter betaalbaar wordt – en dat vind ik als erkend hypothecair planner heel belangrijk.
Het is namelijk niet alleen belangrijk dat het mogelijk is om de hypotheek af te sluiten bij een hypotheekverstrekker. Het is nog belangrijker dat de hypotheek ook betaalbaar is, voor nu en in de toekomst.
In de hypotheekwereld zijn ook periodes waarin bepaalde aanbieders ”stunten” met de hypotheekrente, maar over het algemeen zijn onderstaande aanbieders het goedkoopste. Deze aanbieders hebben vaak de laagste rentestanden:
Ik kan natuurlijk ook een persoonlijke rentevergelijking maken. Je kunt deze vrijblijvend bij mij opvragen. Stuur mij even een e-mail of bel mij op 0418-700550
Bekijk hier alle actuele rentestanden om te ontdekken welke hypotheekaanbieder nu de laagste rente heeft.
1.1 Veel risico categorieën
De hoogte van de hypotheekrente wordt ook bepaald door de risicoklasse, die we in onze rentevergelijker ”Tariefklasse” noemen.
Hoe lager de hypotheekschuld is ten opzichte van de waarde van de woning, hoe minder risico de bank loopt. Omdat de bank dan minder risico loopt, wordt de rente lager.
Wanneer een hypotheekaanbieder veel risicoklassen heeft, bijvoorbeeld 90%, 85% en 80%, dan val je sneller in een lagere categorie. Daardoor daalt de rente.
Wanneer de bank weinig risicoklassen heeft, bijvoorbeeld alleen 80%, 70% en 60%, dan val je minder snel in een lagere categorie, waardoor de rente minder snel daalt.
Omdat je elke maand aflost, kun je in een lagere categorie terecht komen en dus minder gaan betalen.
De banken met de meeste risicoklassen zijn:
1.2 Automatisch naar lagere risicoklasse
Je lost elke maand een deel van de hypotheek af. Je valt bij sommige banken automatisch in een lagere risicoklasse, waardoor de hypotheek automatisch goedkoper wordt.
Wanneer banken de risicoklasse niet automatisch verlagen, dan moet je hier zelf om vragen. Dan is er nog een bank, Argenta, waarbij je dit verzoek alleen kunt indienen als je 500 euro aflost. Zonder deze extra aflossing kun je geen verzoek indienen om de risico-opslag te verlagen.
Er zijn ook banken waarbij er alleen wordt aangepast als je gelijktijdig de waarde van je huis opnieuw aantoont met een taxatierapport. Hier zitten extra kosten en handelingen aan vast om in aanmerking te komen voor een lagere rente.
Een hypotheek die automatisch de risicoklasse verlaagt, is dus een stuk beter en voorkomt een hoop gedoe.
De volgende hypotheekaanbieders verlagen de rente automatisch bij het bereiken van een lagere risicoklasse:
1.3 Risicoklasse na waardestijging huis
De verhouding tussen de hypotheekschuld en de waarde van het huis kan niet alleen veranderen door af te lossen. Wanneer jouw huis in waarde toeneemt, dan verandert deze verhouding natuurlijk ook. De afgelopen jaren zijn veel huizen enorm in waarde gestegen, waardoor de verhouding tussen de schuld en de waarde is gedaald.
Je kunt hier bij sommige hypotheekaanbieders van profiteren door een (desktop)taxatie in te dienen, die aantoont dat de waarde van het huis is gestegen. Sommige banken passen dan de risicoklasse aan, waardoor de hypotheek goedkoper wordt.
Bij de volgende hypotheekaanbieders is dit mogelijk:
Robuust hypotheken biedt deze mogelijk ook, maar bij Robuust kan dit pas op de einddatum van de rentevaste periode. Dus je mag wel een waardestijging aantonen, maar dan wordt de verlaging pas doorgevoerd op de datum dat je rentevaste periode afloopt. Als je nog 15 jaar te gaan hebt, moet je 15 jaar wachten voordat je risico opslag omlaag gaat na een waardestijging van je huis.
2. Voorwaarden
Na de hoogte van de hypotheekrente zijn de voorwaarden natuurlijk heel belangrijk. Het is in veel gevallen beter om een iets duurdere hypotheek af te sluiten met hele goede voorwaarden, dan de allergoedkoopste hypotheek met slechtere voorwaarden.
De belangrijkste onderdelen van de voorwaarden uit een hypotheek zijn de geldigheidstermijn van de hypotheekofferte, de dag- en offerterente, de overbruggingsmogelijkheden, geldigheidsduur bouwdepot en rentevergoeding over dit bouwdepot, de regels met betrekking tot (boetevrij)aflossen, het automatisch verlagen van de risico-opslag, de de rentemiddeling en de verhuisregeling.
2.1 Geldigheidstermijn van de hypotheekofferte
Je krijgt na het aanvragen van een hypotheek een offerte met een geldigheidstermijn van het rentevoorstel. De geldigheidstermijn geeft aan hoelang de offerte geldig is en de hypotheek tegen de benoemde rente kan worden afgesloten. In deze periode staat jouw rente vast en kan deze dus niet wijzigen. Dit zorgt voor zekerheid, zeker in een periode van veel rentestijgingen.
Wanneer ik kijk naar de geldigheidstermijn van de hypotheekofferte, dan is het beter wanneer de hypotheekaanbieder een zo lang mogelijke periode aanhoudt. Voor nieuwbouw is dit belangrijk, omdat de overdracht vaak ver in de toekomst ligt. Je hebt dan langer zekerheid dat de rente niet wijzigt.
Wanneer de sleuteloverdracht op korte termijn is, dan maakt de geldigheidstermijn niet zo veel uit. Vaak is een geldigheidstermijn van 3 maanden dan voldoende.
Onderstaande aanbieders hebben de beste termijn van de hypotheekofferte:
Deze hypotheken hebben weer verschillende voorwaarden met betrekking tot de geldigheidstermijn. Argenta biedt bijvoorbeeld een geldigheidstermijn van 3 maanden aan, die kosteloos naar 9 maanden te verlengen is. Wanneer het voorstel geannuleerd wordt na deze verlenging moeten er 500 euro aan annuleringskosten worden betaald.
Om niet te veel in details te treden hebben ik alleen aangegeven welke aanbieders de beste geldigheidstermijn aanbieden. Je kunt mij natuurlijk vrijblijvend benaderen voor een gedetailleerder overzicht. Stuur mij even een e-mail of bel mij vrijblijvend op 0418-700550
2.2 Dag- en offerte rente
Nu komen we bij een heel belangrijk onderdeel van de voorwaarden.
Wanneer hypotheekverstrekkers een hypotheekofferte aanbieden, kunnen ze gebruik maken van dagrente of van offerterente. De beste hypotheekaanbieders gebruiken dagrente. Vooral in een periode waarin de hypotheekrente aan het dalen is, biedt dit een enorm groot voordeel.
Dagrente
Wanneer jij een hypotheekofferte met dagrente hebt, dan wordt er op de dag dat jij tekent voor de akte of de datum waarop de geldigheidsduur van offerte wordt verlengd nog gekeken of de rente is gedaald. Wanneer de rente gedaald is, krijg jij die lagere hypotheekrente. Jouw hypotheek wordt daardoor goedkoper.
Wanneer de rente is gestegen dan kun je de hypotheek gewoon afsluiten met de rente uit de hypotheekofferte. Je bent dus én verzekerd van een lagere rente als de rente daalt én verzekerd van de rente uit de offerte als de rente stijgt.
De volgende hypotheekaanbieders bieden een hypotheek met dagrente aan:
De volgende aanbieders bieden een offerte met dag- en offerterente aan, maar een offerte met dagrente is iets duurder, bijvoorbeeld 0.1%:
Offerterente
Als je een hypotheekofferte met offerterente hebt, dan profiteer je niet van een eventuele rentedaling. De rente uit jouw rentevoorstel staat vast – ook als de hypotheekrente gedaald is.
Je kunt de offerte dan niet zomaar annuleren. Dit kan zorgen voor extra advieskosten. Daarnaast brengen sommige banken annuleringskosten in rekening.
Wanneer jouw situatie ondertussen veranderd is, kan het ook zijn dat het niet mogelijk is om ergens anders een hypotheek af te sluiten – en dat is natuurlijk heel vervelend.
Als je een offerte met offerterente hebt en de rente stijgt, dan profiteer jij wel van de lage rente uit de offerte, omdat deze vast staat.
Je bent bij een offerte met offerterente dus wel verzekerd tegen een rentestijging, maar profiteert niet van een rentedaling.
De volgende aanbieders werken met offerterente:
- SNS Bank
- Tulp
- Centraal Beheer
- BijBouwe
- Nationale Nederlanden
Verder hebben de goedkopere hypotheken van de volgende aanbieders een offerte met offerterente:
2.3 Boetevrij aflossen
Het volgende onderdeel dat bepaalt hoe goed een hypotheek is, is de mogelijkheid om boetevrij af te lossen.
Wanneer je een hypotheek hebt afgesloten, dan kun je hierop niet zomaar extra gaan aflossen. Wanneer je je hypotheek sneller aflost dan is afgesproken, dan loopt de hypotheekverstrekkers rente-inkomsten mis.
Daarom zetten hypotheekverstrekkers vaak een limiet op hoeveel er boetevrij mag worden afgelost. Los je meer af, dan moet je een boete betalen, omdat de bank dus minder rente ontvangt en een deel van de winst verliezen.
Je mag bij de meeste hypotheekaanbieders ieder jaar tot 10% van het oorspronkelijke hypotheekbedrag aflossen zonder een boete te betalen. Wanneer jouw hypotheek op het begin bijvoorbeeld 200.000 euro was, dan is het dus mogelijk om ieder jaar 20.000 euro extra af te lossen, zonder daarover een boete te betalen.
Bij sommige banken is het echter mogelijk om onbeperkt boetevrij af te lossen. Je mag dan met eigen geld dus zoveel aflossen als je wilt, zonder dat er extra kosten in rekening worden gebracht. Dit kan een voordeel zijn voor als je een financiële meevaller hebt – bijvoorbeeld een erfenis – en graag extra wilt aflossen.
De volgende hypotheekaanbieders bieden de mogelijkheid om de hypotheek kosteloos extra af te lossen:
Wanneer het mogelijk is om kosteloos extra af te lossen is dit beter, maar voor de meeste mensen is het al niet mogelijk om 10% van het oorspronkelijke hypotheekbedrag af te lossen. Daarom is tot 10% boetevrij aflossen voor de meeste mensen ook prima.
4. Verhuisregeling
De hypotheekrente stijgt sinds april 2022. Veel mensen hebben daarom een hypotheek met een lagere rente, die 20 of 30 jaar vaststaat. Wanneer jij 5 jaar geleden een hypotheek hebt afgesloten met een rente van 1.8% en een rentevaste periode van 30 jaar, dan loopt deze hypotheek nog 25 jaar.
De lage rente meenemen
Als je nu een ander huis wilt kopen, dan is het natuurlijk een groot voordeel als je die lage rente van 1.8% mee kan nemen naar het nieuwe huis. Als je een hele nieuwe hypotheek moet afsluiten tegen de huidige rente, dan wordt de hypotheek duurder. De rente voor 25 jaar vast is in 2023 namelijk meerdere procenten hoger.
Hypotheekaanbieders die het meenemen van de ouwe hypotheek met de lage rente mogelijk maken, hebben een verhuisregeling. Je kunt wel alleen de bestaande lage rente en rentevastperiode meenemen voor het resterende hypotheekbedrag.
Wanneer jouw hypotheek nog 200.000 euro is, maar jouw nieuwe hypotheek voor het nieuwe huis wordt 500.000 euro, dan moet er voor de overige 300.000 euro wel een nieuwe hypotheek worden afgesloten. Deze nieuwe hypotheek heeft dan een nieuwe rentevaste periode en een nieuwe, hogere rente,
Alleen voordeel bij stijgende rente
Het meenemen van de bestaande hypotheekrente is alleen een voordeel als de rente is gestegen. Wanneer jij nu een hypotheek afsluiten en de rente stijgt bijvoorbeeld door naar 6%, dan kan het in de toekomst ook een voordeel zijn om de rente weer mee te nemen.
Wanneer de rente in de toekomst lager is dan nu, dan biedt de verhuisregeling geen voordelen.
Bij twee aanbieders alleen mogelijk na verkoop
Vrijwel alle hypotheekaanbieders bieden een goede verhuisregeling aan, waarbij je de lagere rente voor de resterende rentevaste periode mee kunt nemen naar het nieuwe huis. Venn en Tulp Hypotheken bieden deze mogelijkheid echter alleen als het huis als verkocht is. Dit is een nadeel omdat de meeste mensen eerst een ander huis kopen en zetten daarna pas hun huis te koop.
3. Nazorg en beheer
Je hebt na het afsluiten van een hypotheek vaak weinig contact met de hypotheekverstrekkers, maar als er iets is dan moet dingen natuurlijk goed geregeld worden. Als je je hypotheek via mij geregeld hebt, sta ik natuurlijk voor je klaar om je te helpen met het aanpassen van je hypotheek. Maar goede hypotheekaanbieders zijn er ook voor je als je nazorg nodig hebt.
Deze nazorg is bijvoorbeeld heel belangrijk bij rentemiddeling, het wijzigen van een aflosvorm of bij een scheiding. Hieronder vertel ik meer over deze onderwerpen.
Rentemiddeling
Bij goede hypotheekaanbieders is het mogelijk om op een goede manier gebruik te maken van rentemiddeling. Dit speelt wanneer de rente lager wordt, dan waarvoor de hypotheek is afgesloten.
Voorbeeld
Ik verduidelijk dit graag met een voorbeeld. Wanneer jij een hypotheek hebt met een rente van 5% en de rente daalt naar 2,5%, dan is het overstappen naar deze lagere rente alleen mogelijk na het betalen van boeterente. De bank loopt anders winst mis door de lagere rente. Deze boete kan bijvoorbeeld 50.000 euro zijn.
Wanneer je deze boete niet kunt betalen, maar toch wilt profiteren van een lagere rente, dan kan rentemiddeling de oplossing bieden. De hypotheekaanbieder maakt dan een rekensom op basis van de huidige rente, de nieuwe rente en de boete. Vervolgens komt de aanbieder met een nieuw rentevoorstel, bijvoorbeeld 3,45%. Je krijgt dan dus een lagere rente, maar je hoeft de boeterente niet direct te betalen. De boeterente wordt onderdeel van je nieuwe rente.
Niet iedere bank biedt rentemiddeling aan. De banken die rentemiddeling aanbieden zijn:
Wijzigen van de aflosvorm
Het kan voorkomen dat je een annuïteiten hypotheek hebt afgesloten, omdat de maandlasten dan iedere maand hetzelfde zijn. Je merkt vervolgens dat deze maandlasten makkelijk te betalen zijn. Het is dan best mogelijk om meer af te lossen. Je kunt meer aflossen door de hypotheekvorm te wijzigen naar een lineaire hypotheek.
Bij sommige banken is dit heel simpel. Lloyds Bank biedt bijvoorbeeld de mogelijkheid om de hypotheekvorm tussentijds kosteloos te wijzigen. Bij de ING Bank is dit bijvoorbeeld ook mogelijk, maar dan worden er wel omzettingskosten in rekening gebracht.
Scheiding
Wanneer je samen een hypotheek afsluit, maar de relatie gaat over, dan wil vaak één van de twee in het huis blijven wonen. We noemen dit ”Ontslag Hoofdelijke Aansprakelijkheid”. Je vraagt de bank om dit Ontslag Hoofdelijke Aansprakelijkheid en deze kijkt dan of de hypotheek op het inkomen van één van de twee door kan lopen.
Wanneer er overwaarde is, dan wil de vertrekkende partij hier de helft van hebben. Dit noemen we uitkoop ex-partner. Wanneer de bank bekijkt of de hypotheek kan doorlopen op het inkomen van één van de twee, dan wordt er ook gekeken of er extra geleend kan worden om de ex-partner uit te kopen.
Banken die hier goed mee omgaan zijn:
Conclusie: welke hypotheken zijn nou eigenlijk het beste?
Als ik alle punten die we hier hebben vergeleken samenvat dan is mijn conclusie dat de hypotheken van de volgende aanbieders op dit moment het beste zijn:
- ABN AMRO
- BLG Wonen
- ING Bank
- Lloyds Bank
- Munt Hypotheken
Zij scoren in bijna alle onderdelen goed. Het is natuurlijk een algemene beoordeling. Wanneer jij wilt weten welke hypotheek voor jouw situatie het beste is, dan zoek ik dat graag uit.
Neem nu vrijblijvend contact met me op. Stuur mij even een e-mail of bel mij op 0418-700550
